卖地收入“腰斩”，四大变化正在发生

不必讳言，全国城市走的都是“靠出让土地获得融资发展”的模式。也即是说，土地是财富之母，更是城市发展的主要财政来源。

这得从90年代说起。土地正式从无偿划拨，转向了有偿出让，也即是土地进入市场化，全国各地开启了卖地模式。通俗点说就是“炒地皮”。卖地让城市发展的原始资金得以积累，才有了大搞城市基础设施建设的底气。当然，这期间房地产也迎来蓬勃发展，很多城市更是对土地财政形成了很深的依赖。

数据显示，2022年百城中有近6成城市土地财政依赖度超50%，其中依赖度超100%的城市有18个，而长三角及中部城市共占据14个席位。

俗话说得好，一直卖地一直爽。但一年不卖地，很多城市就揭不开锅了。

2022年，全国卖地收入6.68万亿，下降23.2%。于是我们看到，很多地方开始传出公交停运、暖气停供、教师发不出工资。

其实更严重的情况也出现了，比如全国负债率排名第二的贵州就直接摊牌了，下辖的四个市宣布“靠自身无力化债”。地方还不起债，说穿了就是房地产不景气，土地卖不掉，卖地收入大幅下滑，相关的税收也跟着缩水。

进入2023年，土地财政非但没改善，而且还更加恶化了：财政部数据显示，2023年一季度卖地收入8728亿元，同比下降27%。须知，2022年一季度卖地收入11958亿元，同比也是下降27.4%。

也就是说，2023年一季度卖地收入相较于2021年实际上是腰斩下跌，同比跌幅超过53%。

这段时间，媒体也在报道土地市场回暖的新闻，铁锤查看了今年各地的卖地情况，发现两个显著的问题：一是一二线城市，拿地的仍然是国企央企为主，像苏州、成都央国企拿地占比均高达88%，上海也超过72%；二是为了助推地市回暖，很多城市把优质地块拿出来卖。即便是这种情况下，地市回暖预期仍然严重不足。

在之前的文章中，铁锤分析过，从新房成交和房企融资来看，今年房地产回暖的逻辑是不成立的，至少当前来看，不具备回暖的条件。

换句话说，今年卖地收入仍旧不容乐观。而卖地收入占到地方一般公共预算收入的90%以上。所以今年对于很多城市而言，财政压力问题，只会更严重。

缺钱该怎么办？理论上来说，只有两种办法：开源、节流。循着这两个路径，我们看到，很多地方也在积极自救，四大变化正在发生：

先说开源。

卖地收入大降，但各地对土地财政的依赖是甩不掉的。所以短期想搞钱，还是要疯狂卖地。对于大城市而言，卖地没那么难，比如上海、北京、杭州，今年都在疯狂卖地，这个不必多说。但是小城市，就没那么舒服了，现在的处境很尴尬，是想卖地但卖不掉。

有人可能会问，城市为什么不发展自己的实业产业？每个城市都知道发展自己的具有长期造血能力实体产业的重要性，但缓不济急，实体经济发展需要一定的周期，短则十年，长则五十年，是典型的投资多、见效慢。因此，对于“政绩驱动型”政府而言，显然是没动力去做的，他们热衷的是短期的、速效的方法。

这里就不得不提到第一件正在发生的变化：财政收入在非税收收入上动脑筋。直白点说，就是打国有资产的主意。

财政部数据，今年一季度全国非税收入同比增长10.9％，主要是地方多渠道盘活闲置资产带动国有资源（资产）有偿使用收入增长32.4%，拉高了非税收入增幅。

再说节流，通俗点说就是省钱，压缩开支。

这几年，中央三令五申要大力优化财政支出结构。如何优化？在铁锤看来，基本民生支出和重点领域支出是不可能压缩的，而且每年还要增加。

所以只能压减一般性支出，比如严禁新建楼堂馆所、严禁铺张浪费、各级政府必须真正过紧日子。其中最关键的当属中央带头，按5%精减中央国家机关人员编制。这是铁锤要说的正在发生的第二大变化。

一边是缩减公务员编制，精简公职人员，一边是清理编外人员。其中最典型的是东北三省，尤其是哈尔滨，已经打响了2023年清理编外人员的第一枪：编外用人清理规范工作从3月初持续到6月底。另外还制定了编外用人员额年度精简计划：市直机关编外用人原则上5年内精简完毕，每年精简不少于本单位编外用人员额的20%；市直事业单位编外用人结合职能调整情况及空编率适度精简。

此外，4月7日，十堰市发布公告称，已全面摸清市直编外聘用单位涉及67家主管部门，177家单位，锁定编外聘用人员3400人。通过清理规范，比上年同期减少326人，节省财政成本约1500万元。

更早之前，楚雄市委也发文称，截至2022年10月30日，精简机关事业单位编外聘用人员265人，精简压缩比例6.5%，减少财政支出361.43万元，实现了“双控目标”。

另外，编外、编内是紧密相关，在清理编外人员后，还可能进一步精减编内人员。有网友透露，自己的单位已经收到编委办精减编制的方案了。

不过，网络上编制内人员对于清理编外和精简公职人员，也是颇多吐槽。有网友表示，自己的小单位原来有11个人，编内7人，编外4人。编外人员被清理掉后，原本11个人干的活，全压在编内7个人身上。工作量一下暴增，天天忙到晚上十点多，周六保证不休息，周日休息不保证。过去这一个月，整个人累到精疲力尽。

吐槽归吐槽，趋势不可逆转。地方财政吃紧，经济下滑，叠加财政支出加大，清理编外人员、精简编内人员，已成很多地方减轻财政压力负担的“保留大招”了。事实上，根据专业人士分析，清理编外、精简编内以及体制内降薪，现在才只是刚刚开始。

第三个正在发生的变化是：养老金调整比例在下降。

这不是指今年正在发生，而是指过去这几年正在发生：2022年我国退休人员基本养老基金的提升比例为4%，2021年为4.5%，2020年为5%，2016年为6.5%。可以看出，在2016年之后养老金调整比例就呈现递减态势了。

2023年调整比例会继续下降吗？不出意外会的。过去这几年（2016年之后）养老金调整比例每年下降的幅度是0.5%，按照这一调整趋势，2023年提升比例或为3.5%。另外，不少专业人士认为，过去退休金年年涨的惯例，今年有可能会被打破。

第四个正在发生的变化是：很多重点城市，大幅砍掉了多条地铁项目，涉及的城市有成都、杭州、深圳、南京等。

地铁被砍，涉及多个指标，比如GDP、财政收入、城区常住人口、人气指标等。但说白了，其实是城市增量人口大幅下滑，继而导致住房需求减少、土地卖不掉了，地方财政压力越来越大，负债率飙升。而地铁又是惠民工程，是典型的造价高，很难产生净收益的项目，被砍一点也不奇怪。