小心提前还贷“潮”

小心提前还贷“潮”


作者｜梁云风


01. 提前还贷“人潮汹涌”？


最近提前还房贷，成为了各大社交媒体讨论热度最高的话题之一，各地媒体爆出的消息，也让提前还贷的声量越来越大。


而媒体关注的几乎都是“还贷难”，比如部分银行已经关闭了APP端提前还贷的入口，而线下的还贷则需要预约，且预约几乎都需要排队，有的需要数月之久，一位福州的市民在接受采访时说，他的提前还贷已经“排到9月份去了”。


看这个架势，似乎真的已经有了提前还贷“潮”了。


但是这几天，笔者密集联系了一些在银行工作的朋友，却发现媒体报道的背后，还有一些“失真”的地方，比如存量客户中提前还贷的数量到底有多大？


“相对于存量的贷款数量来说，提前还贷的客户比例并不大，连千分之一都不到，目前整个市场行情比较稳定。”一位在国有大行个贷部门工作的朋友告诉我。


另一位在一家股份制商业银行工作的朋友回答：“提前还贷的客户一直都有，去年下半年开始确实多了点，但并没有如外面传的那样。”


我还问了几家银行，基本上回答的都类似，总结起来就是，提前还贷的客户确实增加了，可能有“浪花”，但并没有成为“潮”。


我同样问了一些身边的朋友、同事，他们中有不少房贷利率高于5%，说起房贷抱怨的有不少，也有扬言提前还贷的，但大多数认为要不要提前还贷取决于目前资金安排，“提前还贷肯定不是第一选择。”


从网上铺天盖地的报道来看，舆论确实是起来了，汹涌澎湃，那么问题来了，网络上的这种舆论潮，最后能倒逼银行降低存量房贷的利率吗？


02. 降利率舆论潮背后的逻辑是什么？


提前还贷虽然没有形成“潮”，但从网上激烈的讨论来看，背后的逻辑与诉求很明显，那就是大环境变化下，降低存量住房贷款的利率。


我们先来看大环境的变化，主要有两个方面。


其一，当前首套房利率进入史上最低区间。


这一波房贷客户提前还贷的舆论要从年初央行决定降低利率开始。1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，其中新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。


这个政策的本意是促进房地产市场复苏的，因此，该制度公布后，很多的城市在房贷利率上动作频频，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限，长春首套房贷利率从1月31日开始执行3.8%。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。


与此相对的，是存量房此前的利率大多在5.5%左右，有的甚至超过了6%，当前的利率下降幅度已经达到了30%左右，如果再加上当前房价的下跌，同一个楼盘可能早一年购房的要比当前购房者多一个首付，设身处地想想，那是什么感受？


其二，资本市场表现欠佳，投资越来越难。


前几天同花顺因为一则“2022年逾92%的股民亏损”的新闻致歉，尽管同花顺说这是未经核实的错误信息，但绝大多数股民却认为这是真实写照。南财金融终端显示，2022年全年，A股三大指数分别跌去15%、26%和29%，2022年股民人均亏损7.9万元。


除了股票外，基金市场同样大幅亏损，Wind数据显示，2022年全市场5581只基金平均收益率为-18.87%，中位数为-19.87%，全市场主动权益基金中仅有183只收益为正，占比仅为3%。


这还不是最惨的，最惨的是去年四季度银行理财出现“破净潮”，以及传统意义上安全阈值极高的纯债基金大跌，进一步打击了居民投资信心。


一边是存量房与当前利率的剪刀差，一边是资本市场的暗度表现，似乎当前最保险的资金去处除了定期存款，就只剩提前还贷了。


但在提前还贷这个事上，银行并不想让步。因为居民的提前还贷，隐含着的是一道让银行两难的选择题：要么提前还，要么降低利率。


那些提前还贷的大概都会看到这么一道算术题：据《财经》报道，一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息；如果只缩短还款期限，不改变月供金额，将节省超70万元利息。


要知道，对购房者来说是节省了39万元利息，但对银行来说，则是损失了39万元优质稳定的利息收益。个人住贷一直是银行优质的资产，坏账率极低。


从目前银行要购房者排队，设置各种障碍阻止提前还贷来看，银行并不想放弃这笔优质资产收益。


那么有没有可能银行降低存量住房的利率呢？招商证券银行业首席分析师廖志明表示，近年来银行业息差明显收窄，2022年前三季度，部分大行营收已经零增长，面临着较大的经营压力，“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性不高”。


的确，从账面利益上看，比起数量庞大的存量住房贷款，如果非得让银行选，那也是宁愿让部分购房者提前还贷，毕竟当前提前还贷的绝对数量还不多。


但银行这种“一个萝卜两头吃”的情况能持续多久也是一个问题，因为这里还涉及一个房地产贷款杠杆话题。


03. 银行利率还能降吗？


从整体上看，中国居民资产配置的三大方向：房地产、理财和存款，其中70%配置在房地产上。因此，在房地产市场爆火时，加杠杆是常态，居民资产负债表上的房贷，其实是一种增值极快的优质资产。


从2015年到2021年的这一轮房地产爆火行情看，在新房限价政策调控的挤压下，一线城市和不少重点二线城市都出现了楼市“打新”现象，中一套新房获利动辄几十万，多则数百万，这个时候居民往往倾向于扩张负债表，想尽办法从银行借钱，并不在乎利率，再加上“炒房第一人”欧神等炒房大V的推动，全社会都将炒房作为最好的理财手段。


当然，从实际情况来看，过去的二三十年也确实如此，房产增值的幅度远大于利率，很多人并不在乎利率多一两个点。


但当前国家坚定执行“房住不炒”的大环境下，楼市套利的空间越来越小，特别是楼市变现难，很多的炒房客已经被套牢了，去年欧神找群友借钱还房贷的新闻，以及在刚刚过去的2022年，欧神在朋友圈宣称自己亏了1500万，“击溃式打穿，无可救药”的新闻屡上热搜，楼市造富已经不太可能。


这个时候，一些在过去几年激进购房，对自己财务前景过于乐观、财务杠杆比例过高的购房人，自然就有了希望银行降低利率的诉求，或者退而求其次，在自己有钱的时候，适当降低自身的财务杠杆，提前还贷。


日本经济学家、野村证券首席经济学家辜朝明在《大衰退：如何在金融风暴中幸存和发展》中将这种金融危机之后的企业和家庭选择减持风险资产、增持安全资产，减少借贷、提前还贷的现象称之为“资产负债表衰退”。换言之，这种现象将是一种普遍性的、持续性的现象。


从目前来看，全球经济在三年的疫情之后，复苏仍困难重重，特别是欧洲陷入俄乌冲突，欧洲经济的发动机德国已经连续两个季度负增长，实际上已经陷入经济衰退；国内来看，经济重启之后，一些投资者对后续复苏预期并不乐观，近期有私募“魔女”之称的李蓓在路演中强调，“中期的基本面，如出口消费投资，包括地产，我们过于乐观”，也反映了很大一部分人的实际想法。


现在楼市的两个顽疾是存量房贷利率过高和烂尾楼过多。对银行来说，主动降低存量房贷款利率的可能性不大，一方面是因为近一年来银行利差在缩小，而另一方面，存量房贷属于已经锁定的收益，有合同约束，不主动降也没有问题。


但现实问题是，一旦大规模提前还贷真的成“潮”，对当前国家的消费复苏，经济复苏肯定是极大不利的。


对购房者来说，由于丧失了议价权，银行降不降利率只能被动接受，因此，银行能不能降低利率这个问题，只能交给市场以及监管部门了。








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