【陆铭】3-3先人一步：决定房价核心因素到底是什么

家里有钱心里不慌，欢迎来到家庭财富增长计划，我是天楠。现在进入到我们这个模块的第二讲，我们的系列分享主题是关于城市和房子做更聪明的选择。请到的分享嘉宾是上海交通大学安泰经济与管理学院的特聘教授陆铭老师。

就在我们所在城市在往在过去点的前滩的公租房，现在是全上海排队时间最长的，现在有100多个人在排队，它其实就是反映这样的一个特征。其实说到城市的集聚效应，我们再可以结合个人的体验再来聊一聊，因为我们这个栏目主要还是希望能够帮助更多的一些中国家庭来做好这些重大的选择，特别是做好财富方面的选择。

而对于中国的家庭来说，特别是对于城市家庭来说，其实房地产它始终是占有一个非常重大的这一块。胡润最近是发了一个报告，说中国的城市居民的家庭财富结构当中，高收入的家庭财富结构当中，70%是由房地产构成的，而不同城市的房子的价值其实在这些年是发生了巨大的分化，如果说2014年15年特别是在货币化棚改的时候，还是一个同涨同跌的状况的话，但是在这几年我们可以看到人口经济发展产业结构各种各样的一些因素，其实不同城市的房子的价值发生了巨大的分化，我们想先请您从一个经济学家的视角来看，您觉得在中国哪一类城市它未来是更有机会还是像北上这样的一些超一线城市吗？

还是说现在新崛起的这样的一些二线的这些新一线的城市，到底哪一类的城市您觉得未来是更有潜力的？

陆铭：看房子的话，我觉得最基本三个因素大家其实也都听说过，第一看人，第二看地，第三看钱。

钱当然是指国家的宏观的货币政策，放松的时候有利于房价上涨，收紧的时候有利于房价不涨或者涨得慢。那么钱的因素我们今天不讲，因为这是全国层面的事情，而且它有周期性，主要就是人和地。我在书里讲到房地产业大家通常会觉得是13年以后出现了比较明显的分化，就一线二线领涨，跌的时候跌的少，3线4线相对来说慢一点。

其实我在我的书里讲过，这种分化早在2003年就出现了，关键是你怎么把中国的城市进行分组，我们在一个研究里对中国的城市按照它的土地供应来分组的。2003年以后，中国对于一些人口流入比较多的城市，尤其是东部沿海的一些大城市，土地供应是收紧的，对于中国中西部和东北的一些城市，尤其是中小城市，土地供应是放松的。

当时就有一种想法，我们通过这样一种土地政策的区域性的变化，是不是可以在一些二三线的城市，甚至三四线的一些偏远的城市，能够形成一些新的产业集聚，人口，那么就可以让中国经济的空间布局能够相对来说更加均衡一点，不要太集中，但是经济规律是无情的。

恰恰在2003年以来将近20年的时间里面，我书里讲到的人口普查的数据告诉我们，人口是持续向着一些大城市周围的集中，当然这些大城市就包括两类，一类是沿海地区大城市，第二类是中国中西部和东北的一些大城市，特别是一些省会的周围。

那么如果一个城市是三四线的城市，但是你的位置离我刚刚讲到的沿海地区比较近，或者离一些核心的大城市比较近，你的人口是正增长的。

前一种比如说浙江的沿海地区，它虽然自己是三四线城市，比如像台州、温州，但是它也能够正增长，因为它沿海那么有些城市它虽然不是沿海，但是它离大城市很近，比如说安徽、芜湖、马鞍山，它离南京也很近，而且靠着长江也是人口正增长。

我可以告诉大家，如果我们今天所谈的一个城市既不在沿海，又不靠近大城市，中国今天有40%的城市人口是负增长的，而且40%的城市里面又对半开，其中有一半是外围负增长，中心城区还能够正增长，另外一半是外围负增长，中心城区也是负增长。

那么房价怎么分化？大家就清楚了，实际上我们现在房价涨得比较快的，或者说房价比较坚挺的地方，就是人口持续增长，但是土地供应相对跟不上的地方。反之，如果有些地方人口是不增长的，甚至是负增长的，不仅原来的住房需要去消化，而且新盖的很多房子现在形成了巨大的住房的库存，房价怎么可能涨呢？所以我把这个道理讲给大家明白以后，你刚才问到是一线城市还是二线城市，我觉得如果我们在讲二线城市指的是类似于像西安和南京这样的城市的话，我觉得也都还是有人口集聚的趋势的。

但是如果要是把二线城市跟北上广深这样的城市去比较的话，就要去看在一线城市接下来是不是会出现顺应国家政策的，比如说户籍制度改革和公共服务均等化，来面向常住人口的改革。

如果这个趋势曲线出现的话，你如果看人口增长，深圳广州仍然是人口增长的，北京和上海相对来说是前些年户籍制度收的比较紧的地方。但是最近这些年特别是上海已经开始慢慢在改革了，未来怎样我觉得大家可以去判断一下，去综合考虑我刚刚讲到的城市的高品质生活就业，当然也会有一些问题，城市病什么的，我们不否认它存在。第三个因素是制度改革，那么这三个因素综合起来，我想大家可以自己去判断一下人口流动的方向。那么我想相应的置业的投资，最重要考虑的可能就是这个方向。

杨天楠：对，我觉得陆老师说的很透彻，我就想又想到你在书里面讲的出租车司机的那个故事，对这个的确是很形象。其实我们说到经济，特别是微观经济，它有个最基本的规律就是供求关系，当当供大于求的时候价格就非常容易下跌，当供不应求的时候价格就会上涨。那么对于中国的大城市特别特大城市来说的话，人口不断的涌入，它的确当时而且土地又没有充分的供给的时候，你的确会看到说一个城市的价格房价跌不下去，甚至不断在上涨的过程。

但是在中国的中小城市，特别是北方的一些就是鹤岗这样一些中小城市，的确就是另外一幅光景了。前段时间我在抖音关注了一些很有意思，关注了一些北方农村是鹤岗，还有包括更偏远的一些农村的那些二手房的中介，他就会不断的去带那些网红博主带各种各样的人去鹤岗去挑买房。

因为很多的一些南方的互联网从业者，他们也想有一个自己的住房，但是他们又在北上又买不起，他们就说既然鹤岗房子那么便宜，我就买个以后我养老也行，或者说我失业了以后在那边，如果我做电商做直播，似乎做个宅男也没有特别大的一些影响，然后我就去观察就很有意思，就是那些住房它可能一套只值个2万块钱三五万块钱。

陆铭：极端的还有1万的。

杨天楠：因为除了你去看他们小区那些光景，你看一些基础设施，马路也有，公交车也有，医院菜场也有，但是你目光所及很多都是老人，因为年轻人都到大城市去工作了。最有意思的就是一个博主，他在东北买了一个非常漂亮的农村的小别墅，他还说这里村民也很热情很开心。

那么在买完房了，最后一个镜头是个无人机拉上来以后，你会发现非常空旷的白茫茫一片大雪地里边有很多漂亮的小别墅，但是整个村里边可能只有若干个老人，你就会知道说的确人口的确是中间的一个非常重要的因素，特别从我们关注经济的人来说，它会有个特点是什么？

总结一下，这期我们讲的是，关于房价到底有哪些决定性的因素，陆铭老师的框架是 第一看人，第二看地，第三看钱。

其中的钱，更多是国家的宏观的货币政策，具有周期性。我们主要是从人和地的维度来进行分析。一个基本的逻辑是，全国的房价并不是同涨同跌的，而是不断分化的，分化的基本规律就是，地多人少的地方，房价低，地少人多的地方，房价高。而我们之前说过，人天然会从小城市往大城市集聚，这些大城市就包括两类，一类是沿海地区大城市，第二类是中国中西部和东北的一些大城市，特别是一些省会的周围。在这些城市中，随着人口的持续涌入，房价就比较坚挺，而所有人口流出的城市，房价就会跟着一起跌。

而面对一线城市和二线城市的房价对比，陆铭老师的观点是必须要看政策，接下来是不是会出现顺应国家政策的，比如说户籍制度改革和公共服务均等化，来面向常住人口的改革，一旦户籍政策松动，超大城市的人口结构可能就会出现结构性的大变化。

这期内容其实给我一个非常大的启发，经济现象很多时候虽然难以预测，但是当我们回到最初的供求关系维度来讨论，往往就会豁然开朗。

好了以上就是今天的内容，家里有钱，心里不慌，我们下期见