证监会拿出禁用12年的政策，房企迎来史诗级利好？

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昨日，地产股全线飘红，掀起涨停潮。

天房发展、渝开发、中交地产、阳光城、万科等约40股涨停，房地产开发、房地产服务板块分别上涨6.54%和5.4%。

原因是前天下午，针对房地产市场的“第三支箭”政策落地。

消息一出，惊动地产界。在来自专家、各媒体的解读中，出现了“震撼性利好”“史诗级利好”“接近历史最宽松时期”等词汇。

究竟是什么政策威力这么大？“第三支箭”究竟啥意思？“第一支箭”和“第二支箭”又是什么？

先说“三支箭”。

这个概念在2018年提出，主要指的是人民银行同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资。

▷  第一支箭：信贷融资。

简单说就是鼓励金融机构增加对民营企业的信贷投放，这方面已经陆陆续续出了一些政策。

比如，11月24日，人民银行、银保监会发布通知，从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六方面提出16项具体措施，即“金融16条”，就属于“第一支箭”范畴。

目前，已经有国有银行出手，为那些优质房企提供融资。

▷  第二支箭：债券融资。

11月8日，交易商协会发布消息，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。目前已披露的增信发债企业已有多家房企。

▷  第三支箭：股权融资。

11月28日下午，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，提出在股权融资方面调整优化5项措施，这也被称为“第三支箭”，具体包括：

1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；

2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；

3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策；

4. 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；

5. 积极发挥私募股权投资基金作用。

前脚政策刚出，第二天（11月29日）就有案例落地，房地产百强企业福星股份发布公告，拟筹划非公开发行股票计划。

三箭齐发，全力救房企。

归根结底，就是“给钱”“给房企输血”。

今年楼市持续低迷，房企更是债务爆雷、楼盘烂尾，说到底还是被“资金”二字扼住喉咙。

房企能否穿越这个寒冬，拼的就是能否撑得住。

所以，三支箭政策是一剂“救命药”。这剂“救命药”，不仅要救房企，也面向整个楼市。

今年1—10月，商品房销售面积同比下降22.3%，销售额同比下降26.1%，房地产开发企业到位资金同比下降24.7%，房地产开发投资下降8.8%。

可以说，整个楼市都在等待一个突破口，房企若能慢慢企稳，对整个楼市也将是个好消息。

今年对楼市的利好政策可谓不断，那么到了被业内称为“史诗级”程度的政策，究竟能发挥多大的作用？对楼市走势有何影响？以及大家最关心的是，这个时间点可以买房了吗？

下面我们来看看大头们的分析。

 南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示：当下房企资金面相对宽松，对刚需买房者是考虑的好时机。

房企的融资渠道有两种：直接融资（即股权融资，发行股票、债券等）和间接融资（获取信贷等）。

2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求“证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。自那时起，房企不允许在A股上市融资，直接融资的门严严实实地关上了，至今已经12年。

再加上去年以来，在“三道红线”等政策下，房企间接融资也受限制，相当于两扇融资的大门都关上了。

这次“第三支箭”射出，放开了直接融资（除IPO之外）的渠道，上市房企可以在A股再融资，这扇大门打开了。

当然，第一、第二支箭也打开了一些优质房企的间接融资渠道，但仅针对部分优质企业。显然，面向股市的“第三支箭”这扇大门，带来的融资规模更大，成本更低。

这就是在救房企，因为整个楼市靠城投公司、国企托底，作用有限，无法扭转局面，还是得依靠整体房企的力量。

如果房企大片倒闭，或将出现严重的系统性金融风险，再加上地方政府债务、土地财政等多方问题，甚至可能带来多米诺骨牌式的风险。

因此，三支箭的到位，可以说当下房企的资金面相对宽松。

当下的各种政策重在“稳楼市”，但现在尚无法下定论说“楼市见底”。

因为除了房企的局面，还有一个关键因素——老百姓的预期。老百姓对房价反弹的预期形成还需要一段时间。

我认为，对于楼市未来走向，不可一概而论，各地区存在结构性的差异。部分三四线等人口流出的小城市，长期需求低迷；一二线人口流入的热点城市，楼市相对坚挺，刚需很多。

对于购房者，如果在热点城市买房，现在可以看一些较为抗跌板块。一旦楼市企稳，热点城市的抗跌板块会领涨。

目前看房的选择面比较宽，而且许多房企的楼盘品质相比过去高一些，价格也实惠，过去火爆期不可能打折，现在许多房子降价打折，存在捡漏机会。

中原地产首席分析师张大伟表示，“5项措施”不解决根本问题，但很多政策叠加市场有望企稳。

“第三支箭”的“5项措施”看似很热闹，但对当下的房企解决根本问题没有太多帮助，只适用于一些相对优质的、已经上市的企业缓解资金压力。

对整个的房地产市场，解决不了根本问题。因为现在的根本问题是销售和购房者对于未来的预期。这些问题很难找到答案去解决，所以现在只能尽力避免一些如“龙湖集团”这样的优质房企爆雷，最多也就起到这个作用，能避免市场出现连环踩踏和金融风险。

指望金融机构无限制地投入弹药挽救爆雷房企，我觉得不太可能且作用有限。

有些病入膏肓的房企，资产已经有很大问题了，这种情况下，并购重组也没多大价值。现在地产市场成交不见底，资产的估值也就不见底，谁敢收购？

目前，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是重要的政策宽松。

整体看，房地产行业“缺血”严重，相比之前宽松的政策倾斜向购房者，降低购房者入市压力，这次政策开始宽松房企，意在稳定房企的现金流，救助房企的资金链。

房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用会低于预期。

不过，在11月这一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，真正的治病救命，需要销售端带来的回血。

证监会射出的“第三支箭”政策，看似大尺度，史诗级，但仔细分析，能受益的仍然是央企国企和极少数优质的民营企业。

金融领域通常认为流动性危机和资不抵债，只是一步之遥。一旦陷入流动性危机，通过市场重组或者再融资，难度极大，行政手段另论。

这些企业，如果还有优质和坚实的底层资产，早就通过其他途径融资了。因而实际上，已经陷入流动性危机的房企，股价和市值，都很难支撑其通过股权融资。

另外，和所谓的前两支箭（信贷融资和债券融资）一样，对于陷入困境的房企来说，这些融资，在某种意义上都是债务的展期。对它们来说，这只是有限度的续命，而不是真正的治病救命。

真正的治病救命，需要的是市场复苏，销售端带来的回血。

所有这些续命的救市措施，通常只给企业半年到一年的喘息机会，如果市场信心和销售不能恢复到正常，仍然无法解决陷入危机的房企的根本问题。

 58安居客房产研究院分院院长张波表示，“5项措施”涨的是地产股不是购房者信心。

从国家统计局公布的数据可知，整个房地产市场的销量下滑明显，再加之回款节奏慢，很多房企流动性方面压力很大。

从资产负债表看，有些房企资产状况不错，有大量优质土地的储备，缺的正是资金。而“第三支箭”中来源股权的资金，不仅能缓解房企资金短缺，其没有明确的还本付息要求的特性，还能适当减缓房企资金链的压力。

具体看，我认为“第三支箭”5项措施的第二条“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”，对市场的重要性最明显。这条对融资的要求和用途没有做严苛的限制，除了“保交楼，保民生”这些项目的建设以外，还可以补充房企的流动性。

换言之，允许房企还债，灵活度非常高。

“5项措施”的第一条“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”也很重要。一些优质的房企能通过发债、融资的方式渡过难关，但部分房企会在市场优胜劣汰当中被淘汰，而通过重组能减少一些房企被淘汰的风险。

此外，第三条和第五条是配合性的，包括境外市场上市，以及私募股权投资基金。这几年在境外上市和私募都有收窄趋势。随着政策不断推进，我们认为更多企业在这个阶段，谋求境外上市以及更大规模引入私募股权，这两条能对推动行业发展起到明显作用。

在我看来，作用稍弱一点的是第四条政策，这条提到了REITs，但内容是老生常谈，所以对当下房企的救助作用不大。

“5项措施”对于眼下房地产的影响不是立竿见影的，主要解决了供给侧的问题，房企可以暂时渡过资金难关，但是它并不解决需求侧的问题。

换言之，购房者信心还是不够，单一政策对信心的拉动很有限。要通过整体经济面回到相对平稳的水平，以及各种不确定因素一一落实后，大家的购房热情才能恢复，市场才能有序发展。

因此，我们可以推断，“5项措施”对房地产的实际销量暂时不会有明显推动，但房企解决了眼下一时之困，或许会在打折促销方面适当收窄，因此对房价的稳定有一定好处。