《分析与思考》7：过去二十年，房价上涨的原因有哪些？

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今天，我们将继续为大家讲解《分析与思考—黄奇帆的复旦经济课》。

下面，我们来聊一聊房地产行业。

作者认为，目前中国的房地产行业至少存在以下十个方面的问题。

第一，土地供需失衡。

从结构上来看呢，我们国家每年批准供地中，约有三分之一用于农村建设性用地，比如水利基础设施以及高速公路等等。真正用于城市的只占三分之二，而这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右变成了工业用地，实际给到房地产开发的建设用地只有15%，也就是说，房地产用地仅仅占总供地的10%左右。

而欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右，相比之下呢，我们工业用地配置占比太高，挤占和压缩了住宅用地。

第二，土地价格失衡。

房价上涨的根本原因，是土地价格的上涨。土地价格失衡有三方面的原因：首先，就是我们刚才讲到过的住宅用地供给不足。其次，是价高者得的拍卖机制，会不断的推高地价。最后，城市建设很大一部分来自于旧城改造，而其中高额的拆迁成本，也是推动地价上涨的原因之一。

第三，房地产投资失衡。

作者说，正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%，而一个城市房地产投资每年不应超过固定资产投资的25%。这也就意味着，房地产投资不应超过GDP的15%。

一旦房地产投资占GDP比重太大，经济发展就会不可持续。特别是，有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，于是出现大量的“空城”和“鬼城”。

目前来看，大陆31个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，所以很显然是偏高的。

第四，房地产融资比例失衡。

房地产投资失衡带来的影响就是，房地产融资比例的失衡。一些国有大型银行甚至70%—80%的贷款增量都是房地产，当然，这跟银行风险偏好也有关系，对于银行来说，把钱贷给房地产比贷给一些中小企业风险小得多。

因此，从这个意义上来说呢，房地产绑架了太多的金融资源，导致大量资金没有进入到实体经济，这也就是“脱实就虚”的具体表现。

第五，房地产税费占地方财力比重过高。

据统计呢，全国10万亿元的地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产是有关联的，再加上土地出让金3.7万亿，最终，全部13万亿元左右的地方财政预算收入中，就有近8万亿元与房地产有关。这充分说明，地方政府的经济活动太依赖房地产了，而实体经济则发展不足。

第六，房屋销售租赁比失衡。

在欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。租赁有两类，一类是开发商开发后自持物业出租，一类是小业主和老百姓购买后出租。而我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。

其主要原因呢，一方面，租房者因为没有产权，无法享教育、医疗、户籍等公共服务。另一方面呢，是因为我们的生活习惯，始终认为租房只是作为一种短暂的、过渡的、临时性的办法。

第七，房价收入比失衡。

一般来说呢，房价不能超过买房者全部工作年限收入的六分之一，否则就会影响正常生活。按照每个人一生工作40年左右时间计算，“花费6—7年的家庭年收入买一套房”是合理的。

但是我们目前的情况是，房价的上涨远远快于我们收入的上涨。从均价来看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等，房价收入比已经到了40年左右。也就是说，在这些城市，一个人不吃不喝工作40年，才能够买得起一套房子，这是非常可怕的一件事情。

第八，房地产内部结构失衡。

一、二线城市由于土地的供不应求，形成房产开发量的供不应求，最终造成房价居高不下。而有些城市的房子即使降价，三四年都卖不掉，这是一种资源上的错配。我们应该在供不应求的城市增加土地的供给，以建造更多的房子；而对于供过于求的地方，则不应该再批地。

第九，房地产市场秩序失衡。

这主要是针对开发商的违规操作来说的。比如，有些开发商的房子卖不掉呢，就承诺售后返租，也就是在出售后的一定期限内，由开发商以代理出租的方式进行包租或直接承租经营。这相当是高息揽储，一旦形成坏账，比如房子无法租出去，开发商就无法兑现当时的承诺，老百姓呢只能找政府，最后变成整个社会不安定因素。

再比如，还有些开发商在融资的时候，不仅向银行和信托借款，甚至利用借高利贷和发债券来进行融资，这无形增加了整个社会的金融风险。

第十，政府房地产调控失衡。

一般来说呢，在经济下行的时候，一些地方政府希望通过刺激房地产，来拉动经济；而当房地产泡沫积聚的时候呢，政府又想把房价稳住或者压一压。这种缺乏长期规划的调控政策，往往是头痛医头、脚痛医脚，政策来回切换，最终的效果呢甚至是南辕北辙。

今天的节目到这里就结束了。下周同一时间，我们将继续为大家讲解黄奇帆的《分析与思考》，我们将接着来聊房地产行业，我们来看看，作者有哪些办法能够有效解决目前的这些问题。我们明天见！

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