不仅买房坑，原来卖房也有这么多坑！

讲述商业故事，挖掘趣味情报，大家这里是壹览商业，我是主播以柠，本文作者魔都财观观观

用开发商思维，超越99% 的小白房东。

如果你卖过房子，我猜你的卖房过程大概如下：家人统一意见，决定要卖房子。在某个吃完晚饭，出门散步的傍晚，你晃悠悠地去到附近的中介门店，试探性问了一下房子价格。一番对比之下，综合各家中介报价，你心中取了一个价格平均值。细细盘算了一下。你拿出了包里的房产证，把房子的信息，交给了门店值班的中介小哥。

小哥帮你把房源挂在网上，约定过几天去房子里面拍照片。后面两三周，就陆续有十几组客户来看房子。刚开始，你还热情满满的介绍。

过了一月有余，中介约看的电话少了，能够出价的客户也少了。

你本来以为是市场冷清了。直到在某个周末的你出门买菜，看到挂牌房子中介，时不时往你的小区带客户。但你发现看的却不是你的房子。你此刻心生疑惑：无良中介，为啥看别家，不看我家的房子呀？其实中介本身没错，而是你关于卖房的认知有错。

卖房，并不能天真地只靠中介。

房子差，靠中介只会越卖越难

如果你要卖的房子户型不好，楼层不好，总价单价都还高。天生没有太多优势。靠中介卖房，只会越卖越难卖。你会说，怎么可能呢？

难道中介不想把我的房子卖出去，赚一点佣金吗？是的，经纪人当然想赚你的佣金。但是他们更喜欢去卖那些一上来就好卖的房子。

那些，总价最低或者单价最低的，或者装修好户型好的房子。毕竟，中介小哥总是希望更快地把房子卖出去，更快地赚到钱。

所以一般优势不明显的房源，一开始在中介眼里就有了高低贵贱之分，很难成为主推房源。也就是说，一套房子在单个品牌中介系统内部，是否能够卖的好，很大程度上依赖于维护人是否上心。

多数人想要卖房，肯定会在贝壳找房或者链家上面挂牌的。维护人制度，是链家内部的房源管理制度。

很多品牌中介，也是学习这样的制度，是为了在单个品牌内部，形成合作，能够有尽可能多的客户。简单说，就是一套房子专门由一个经纪人和房东直接联系，这个人称作维护人。

同一品牌内的所有经纪人带看房源，都需要经过维护人和房东联系。

这样的模式下，很考验维护人，个人对于房子的认知，以及与房东的沟通技巧。如果维护人认为你的房子不好卖，同事之间的推荐意愿度就很小。那么，链家内部的其他经纪人，很可能压根不知道这套房源。如果挂牌一段时间，也没有多少人邀约带看。那么维护人的推荐动力会进一步下降。

没有带看，房源稀缺度不高，房子在贝壳网和链家网的评分就会下降。最直接的就是网络的曝光量下降。这就是一个死循环。

中介内部为了公平起见，维护人是随机分配的，有可能是经验老道的A6，也有可能是刚毕业的小伙子。 这个随机性无法避免。

所以很容易出现：房子不太好，在单个中介内部越来越难卖。

坑爹的操作

既然维护人制度有缺陷，那么中介没有更好的办法吗？有的，当然有。为了规避因为维护人个人水平的参差不齐而影响房子销售。中介平台给出的一个答案：签署VIP独家委托。签署独家协议，就是说只委托给一家品牌代理，具有竞业排他性。 中介承诺，只要独家，系统内部会给到更多的曝光量和销售资源的倾斜。 可以帮到房东，更加快速卖房。 听起来很不错。

但思路清晰一点的房东，会有丝丝的疑问：觉得很有道理，但又感觉哪里不对。

确实有些不对。

很多房东在中介不断地唇枪舌战之下，很容易败下阵来，接受独家委托。

大部分上钩签署独家的房东。有的是扛不住中介夺命连环call，有的是好说话面子薄的小白，还有的是，想要加快卖房进程，急用钱的房东。

更多的是贪图一点小便宜的老年人，相信了中介可以卖高价，卖不出还有承诺金。

总之一旦上钩，签署了独家协议。后面随之而来的就是，带看量确实会在某段时间有提升。但错失了其他中介品牌的曝光机会和潜在客户。这完全是捡了芝麻丢了西瓜。更有甚者，独家卖房的房东，更容易成为中介控盘，长期压价的对象。

中间你想明白了，但是又不太敢违约，很容易白白浪费几个月的卖房时间。

最后，一无所获。

开发商思维

好的房源被优待，差的房源被虐待。那有没有让自己难卖的房子容易卖的方法呢？方法当然有，而且很简单。好的方法，往往来源于认知层次的提高。

在一个市场，如果想要超过大多人，其实最简单的思考就是逆向思维。

股神巴菲特背后的男人，查理芒格说过：反过来想，总是反过来想。

芒格在一次演讲中说：“如果要明白人生如何得到幸福，首先是研究人生如何才能变得痛苦； 如果要研究企业如何做强做大，首先研究企业是如何衰败的。” 同样的道理，如果要明白如何让房子卖的快又卖得好。

首先要研究如何才能让房子卖的慢，价格卖的低。

房子卖的慢，价格卖的低，无非两个关键问题：维护人积极性不高，房源曝光率太低。

惯性思维是最大的牢狱。只有学会“反过来想”，才能走固步自封的局限里走出来。

那关于卖房应该怎么反过来想，怎么反过来做呢？

其实，答案很简单：拥有卖房的开发商思维，主动投入精力和金钱。我们都知道，一般开发商的新楼盘，营销费用和分销费用是占据房价2% 的。 如果对于一些难卖的楼盘。可能会有额外的激励。

我们如果用开发商思维去卖房，将会起到意想不到的效果。在大多数小白房东，被动地等待中介推荐房源的时候，你已经觉醒，要主动激励中介们提高推房的积极性。你只需要付出少量的资金，就可以达到很好的效果。并不一定是白花花的银子，也可以是几杯咖啡，几斤水果，几盘小菜。这些都可以拉进和中介小哥的关系。

另外，在多数人，不愿意花费精力和中介们打交道的时候。你愿意花费精力，花费时间亲身去到不同品牌的中介门店和店长聊天。主动建立自己的中介的店长网络，会指数级的提高你的房源曝光率。

毕竟，一个中介门店的核心就是这家店的店长。开发商思维才是卖房的高阶认知。

每一个卖房人，都需要一个自己人

卖房确实是一门技术活。而且是很少人研究的领域。因为第一步，合理定价就挺难的。一般的小白房东，通过附近的几家中介，来定价其实局限性很大的。如果一个中介没有看过上海不同板块的，几百套房子，是无法获得具体的感性认知的。

更无法用全上海的视角来清晰认识到一套房子的价值和价格的。每一个卖房人，都需要一个自己人。这个自己人，需要有成千上几百套，全上海房子的交易实操经验，还需要有准确的市场理解和研究数据，更重要的是需要强大的执行力。

讲述商业故事，挖掘趣味情报，大家这里是壹览商业，我是主播以柠，本文作者魔都财观观观

用开发商思维，超越99% 的小白房东。

如果你卖过房子，我猜你的卖房过程大概如下：家人统一意见，决定要卖房子。在某个吃完晚饭，出门散步的傍晚，你晃悠悠地去到附近的中介门店，试探性问了一下房子价格。一番对比之下，综合各家中介报价，你心中取了一个价格平均值。细细盘算了一下。你拿出了包里的房产证，把房子的信息，交给了门店值班的中介小哥。

小哥帮你把房源挂在网上，约定过几天去房子里面拍照片。后面两三周，就陆续有十几组客户来看房子。刚开始，你还热情满满的介绍。

过了一月有余，中介约看的电话少了，能够出价的客户也少了。

你本来以为是市场冷清了。直到在某个周末的你出门买菜，看到挂牌房子中介，时不时往你的小区带客户。但你发现看的却不是你的房子。你此刻心生疑惑：无良中介，为啥看别家，不看我家的房子呀？其实中介本身没错，而是你关于卖房的认知有错。

卖房，并不能天真地只靠中介。

房子差，靠中介只会越卖越难

如果你要卖的房子户型不好，楼层不好，总价单价都还高。天生没有太多优势。靠中介卖房，只会越卖越难卖。你会说，怎么可能呢？

难道中介不想把我的房子卖出去，赚一点佣金吗？是的，经纪人当然想赚你的佣金。但是他们更喜欢去卖那些一上来就好卖的房子。

那些，总价最低或者单价最低的，或者装修好户型好的房子。毕竟，中介小哥总是希望更快地把房子卖出去，更快地赚到钱。

所以一般优势不明显的房源，一开始在中介眼里就有了高低贵贱之分，很难成为主推房源。也就是说，一套房子在单个品牌中介系统内部，是否能够卖的好，很大程度上依赖于维护人是否上心。

多数人想要卖房，肯定会在贝壳找房或者链家上面挂牌的。维护人制度，是链家内部的房源管理制度。

很多品牌中介，也是学习这样的制度，是为了在单个品牌内部，形成合作，能够有尽可能多的客户。简单说，就是一套房子专门由一个经纪人和房东直接联系，这个人称作维护人。

同一品牌内的所有经纪人带看房源，都需要经过维护人和房东联系。

这样的模式下，很考验维护人，个人对于房子的认知，以及与房东的沟通技巧。如果维护人认为你的房子不好卖，同事之间的推荐意愿度就很小。那么，链家内部的其他经纪人，很可能压根不知道这套房源。如果挂牌一段时间，也没有多少人邀约带看。那么维护人的推荐动力会进一步下降。

没有带看，房源稀缺度不高，房子在贝壳网和链家网的评分就会下降。最直接的就是网络的曝光量下降。这就是一个死循环。

中介内部为了公平起见，维护人是随机分配的，有可能是经验老道的A6，也有可能是刚毕业的小伙子。 这个随机性无法避免。

所以很容易出现：房子不太好，在单个中介内部越来越难卖。

坑爹的操作

既然维护人制度有缺陷，那么中介没有更好的办法吗？有的，当然有。为了规避因为维护人个人水平的参差不齐而影响房子销售。中介平台给出的一个答案：签署VIP独家委托。签署独家协议，就是说只委托给一家品牌代理，具有竞业排他性。 中介承诺，只要独家，系统内部会给到更多的曝光量和销售资源的倾斜。 可以帮到房东，更加快速卖房。 听起来很不错。

但思路清晰一点的房东，会有丝丝的疑问：觉得很有道理，但又感觉哪里不对。

确实有些不对。

很多房东在中介不断地唇枪舌战之下，很容易败下阵来，接受独家委托。

大部分上钩签署独家的房东。有的是扛不住中介夺命连环call，有的是好说话面子薄的小白，还有的是，想要加快卖房进程，急用钱的房东。

更多的是贪图一点小便宜的老年人，相信了中介可以卖高价，卖不出还有承诺金。

总之一旦上钩，签署了独家协议。后面随之而来的就是，带看量确实会在某段时间有提升。但错失了其他中介品牌的曝光机会和潜在客户。这完全是捡了芝麻丢了西瓜。更有甚者，独家卖房的房东，更容易成为中介控盘，长期压价的对象。

中间你想明白了，但是又不太敢违约，很容易白白浪费几个月的卖房时间。

最后，一无所获。

开发商思维

好的房源被优待，差的房源被虐待。那有没有让自己难卖的房子容易卖的方法呢？方法当然有，而且很简单。好的方法，往往来源于认知层次的提高。

在一个市场，如果想要超过大多人，其实最简单的思考就是逆向思维。

股神巴菲特背后的男人，查理芒格说过：反过来想，总是反过来想。

芒格在一次演讲中说：“如果要明白人生如何得到幸福，首先是研究人生如何才能变得痛苦； 如果要研究企业如何做强做大，首先研究企业是如何衰败的。” 同样的道理，如果要明白如何让房子卖的快又卖得好。

首先要研究如何才能让房子卖的慢，价格卖的低。

房子卖的慢，价格卖的低，无非两个关键问题：维护人积极性不高，房源曝光率太低。

惯性思维是最大的牢狱。只有学会“反过来想”，才能走固步自封的局限里走出来。

那关于卖房应该怎么反过来想，怎么反过来做呢？

其实，答案很简单：拥有卖房的开发商思维，主动投入精力和金钱。我们都知道，一般开发商的新楼盘，营销费用和分销费用是占据房价2% 的。 如果对于一些难卖的楼盘。可能会有额外的激励。

我们如果用开发商思维去卖房，将会起到意想不到的效果。在大多数小白房东，被动地等待中介推荐房源的时候，你已经觉醒，要主动激励中介们提高推房的积极性。你只需要付出少量的资金，就可以达到很好的效果。并不一定是白花花的银子，也可以是几杯咖啡，几斤水果，几盘小菜。这些都可以拉进和中介小哥的关系。

另外，在多数人，不愿意花费精力和中介们打交道的时候。你愿意花费精力，花费时间亲身去到不同品牌的中介门店和店长聊天。主动建立自己的中介的店长网络，会指数级的提高你的房源曝光率。

毕竟，一个中介门店的核心就是这家店的店长。开发商思维才是卖房的高阶认知。

每一个卖房人，都需要一个自己人

卖房确实是一门技术活。而且是很少人研究的领域。因为第一步，合理定价就挺难的。一般的小白房东，通过附近的几家中介，来定价其实局限性很大的。如果一个中介没有看过上海不同板块的，几百套房子，是无法获得具体的感性认知的。

更无法用全上海的视角来清晰认识到一套房子的价值和价格的。每一个卖房人，都需要一个自己人。这个自己人，需要有成千上几百套，全上海房子的交易实操经验，还需要有准确的市场理解和研究数据，更重要的是需要强大的执行力。

讲述商业故事，挖掘趣味情报，大家这里是壹览商业，我是主播以柠，本文作者魔都财观观观

用开发商思维，超越99% 的小白房东。

如果你卖过房子，我猜你的卖房过程大概如下：家人统一意见，决定要卖房子。在某个吃完晚饭，出门散步的傍晚，你晃悠悠地去到附近的中介门店，试探性问了一下房子价格。一番对比之下，综合各家中介报价，你心中取了一个价格平均值。细细盘算了一下。你拿出了包里的房产证，把房子的信息，交给了门店值班的中介小哥。

小哥帮你把房源挂在网上，约定过几天去房子里面拍照片。后面两三周，就陆续有十几组客户来看房子。刚开始，你还热情满满的介绍。

过了一月有余，中介约看的电话少了，能够出价的客户也少了。

你本来以为是市场冷清了。直到在某个周末的你出门买菜，看到挂牌房子中介，时不时往你的小区带客户。但你发现看的却不是你的房子。你此刻心生疑惑：无良中介，为啥看别家，不看我家的房子呀？其实中介本身没错，而是你关于卖房的认知有错。

卖房，并不能天真地只靠中介。

房子差，靠中介只会越卖越难

如果你要卖的房子户型不好，楼层不好，总价单价都还高。天生没有太多优势。靠中介卖房，只会越卖越难卖。你会说，怎么可能呢？

难道中介不想把我的房子卖出去，赚一点佣金吗？是的，经纪人当然想赚你的佣金。但是他们更喜欢去卖那些一上来就好卖的房子。

那些，总价最低或者单价最低的，或者装修好户型好的房子。毕竟，中介小哥总是希望更快地把房子卖出去，更快地赚到钱。

所以一般优势不明显的房源，一开始在中介眼里就有了高低贵贱之分，很难成为主推房源。也就是说，一套房子在单个品牌中介系统内部，是否能够卖的好，很大程度上依赖于维护人是否上心。

多数人想要卖房，肯定会在贝壳找房或者链家上面挂牌的。维护人制度，是链家内部的房源管理制度。

很多品牌中介，也是学习这样的制度，是为了在单个品牌内部，形成合作，能够有尽可能多的客户。简单说，就是一套房子专门由一个经纪人和房东直接联系，这个人称作维护人。

同一品牌内的所有经纪人带看房源，都需要经过维护人和房东联系。

这样的模式下，很考验维护人，个人对于房子的认知，以及与房东的沟通技巧。如果维护人认为你的房子不好卖，同事之间的推荐意愿度就很小。那么，链家内部的其他经纪人，很可能压根不知道这套房源。如果挂牌一段时间，也没有多少人邀约带看。那么维护人的推荐动力会进一步下降。

没有带看，房源稀缺度不高，房子在贝壳网和链家网的评分就会下降。最直接的就是网络的曝光量下降。这就是一个死循环。

中介内部为了公平起见，维护人是随机分配的，有可能是经验老道的A6，也有可能是刚毕业的小伙子。 这个随机性无法避免。

所以很容易出现：房子不太好，在单个中介内部越来越难卖。

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既然维护人制度有缺陷，那么中介没有更好的办法吗？有的，当然有。为了规避因为维护人个人水平的参差不齐而影响房子销售。中介平台给出的一个答案：签署VIP独家委托。签署独家协议，就是说只委托给一家品牌代理，具有竞业排他性。 中介承诺，只要独家，系统内部会给到更多的曝光量和销售资源的倾斜。 可以帮到房东，更加快速卖房。 听起来很不错。

但思路清晰一点的房东，会有丝丝的疑问：觉得很有道理，但又感觉哪里不对。

确实有些不对。

很多房东在中介不断地唇枪舌战之下，很容易败下阵来，接受独家委托。

大部分上钩签署独家的房东。有的是扛不住中介夺命连环call，有的是好说话面子薄的小白，还有的是，想要加快卖房进程，急用钱的房东。

更多的是贪图一点小便宜的老年人，相信了中介可以卖高价，卖不出还有承诺金。

总之一旦上钩，签署了独家协议。后面随之而来的就是，带看量确实会在某段时间有提升。但错失了其他中介品牌的曝光机会和潜在客户。这完全是捡了芝麻丢了西瓜。更有甚者，独家卖房的房东，更容易成为中介控盘，长期压价的对象。

中间你想明白了，但是又不太敢违约，很容易白白浪费几个月的卖房时间。

最后，一无所获。

开发商思维

好的房源被优待，差的房源被虐待。那有没有让自己难卖的房子容易卖的方法呢？方法当然有，而且很简单。好的方法，往往来源于认知层次的提高。

在一个市场，如果想要超过大多人，其实最简单的思考就是逆向思维。

股神巴菲特背后的男人，查理芒格说过：反过来想，总是反过来想。

芒格在一次演讲中说：“如果要明白人生如何得到幸福，首先是研究人生如何才能变得痛苦； 如果要研究企业如何做强做大，首先研究企业是如何衰败的。” 同样的道理，如果要明白如何让房子卖的快又卖得好。

首先要研究如何才能让房子卖的慢，价格卖的低。

房子卖的慢，价格卖的低，无非两个关键问题：维护人积极性不高，房源曝光率太低。

惯性思维是最大的牢狱。只有学会“反过来想”，才能走固步自封的局限里走出来。

那关于卖房应该怎么反过来想，怎么反过来做呢？

其实，答案很简单：拥有卖房的开发商思维，主动投入精力和金钱。我们都知道，一般开发商的新楼盘，营销费用和分销费用是占据房价2% 的。 如果对于一些难卖的楼盘。可能会有额外的激励。

我们如果用开发商思维去卖房，将会起到意想不到的效果。在大多数小白房东，被动地等待中介推荐房源的时候，你已经觉醒，要主动激励中介们提高推房的积极性。你只需要付出少量的资金，就可以达到很好的效果。并不一定是白花花的银子，也可以是几杯咖啡，几斤水果，几盘小菜。这些都可以拉进和中介小哥的关系。

另外，在多数人，不愿意花费精力和中介们打交道的时候。你愿意花费精力，花费时间亲身去到不同品牌的中介门店和店长聊天。主动建立自己的中介的店长网络，会指数级的提高你的房源曝光率。

毕竟，一个中介门店的核心就是这家店的店长。开发商思维才是卖房的高阶认知。

每一个卖房人，都需要一个自己人

卖房确实是一门技术活。而且是很少人研究的领域。因为第一步，合理定价就挺难的。一般的小白房东，通过附近的几家中介，来定价其实局限性很大的。如果一个中介没有看过上海不同板块的，几百套房子，是无法获得具体的感性认知的。

更无法用全上海的视角来清晰认识到一套房子的价值和价格的。每一个卖房人，都需要一个自己人。这个自己人，需要有成千上几百套，全上海房子的交易实操经验，还需要有准确的市场理解和研究数据，更重要的是需要强大的执行力。