港交所迎首家长租公寓企业，魔方生活冲刺IPO

本文来自时代周报。作者：胡天祥。

9月26日，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（简称“魔方生活”）向港交所递交上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。

魔方生活旗舰品牌包括2009年推出的魔方公寓以及2016推出的9号楼公寓。魔方公寓客群为追求优质租房生活的白领人员，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元。9号楼公寓专为蓝领人员提供宿舍类住宿解决方案，每套公寓通常配备2至8张床，每张床位月租价格区间为500元至1000元。

按照魔方生活提交的招股书，截至2022年6月30日，公司在全国26座城市经营了76190套在营公寓。魔方生活收入由2019年的9.46亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%。净利润由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率115.6%。截至2022年6月30日，魔方生活的收入为8.49亿元，毛利为7.3亿元，归属股东净利润924.8万元。

地产分析师严跃进告诉时代周报记者，此次魔方总体上具有较好的业绩表现，以收入数据和净利润数据来看，在2019年至2021年，其总体上度过了艰难期，核心指标都有较好的正增长，客观上也使得投资者会有较大的信任度。

“当前上市看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方若是上市，后续房源收购的成本有望降低，对其扩大经营规模有积极的作用。”严跃进续称。

经营模式上，魔方生活是中国规模最大的独立集中式长租公寓服务平台。

有别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，确保集中式长租公寓运营的稳定性。与此同时，安全性、增值服务、社群活动也是集中式长租公寓的核心竞争优势。根据弗若斯特沙利文的资料，截至2021年12月31日，在独立集中式长租公寓运营商中，魔方生活在营公寓数量方面排名第一。

景晖智库首席经济学家胡景晖告诉时代周报记者，魔方生活作为国内集中式长租公寓的运营管理方，具有很强的市场代表性。“魔方生活通过大数据计算的、灵活的符合市场的定价体系，既能够跟随市场的需求，又能够为企业创造最大化的收入。与此同时，魔方公寓非常重视控制成本，作为大规模运营的长租公寓运营商来讲，成本控制是企业非常重要的管理点。”

“魔方公寓此次向港交所递交招股说明书，再次点燃了长租公寓企业和资本市场对接的热情，也希望未来有更多的长租公寓运营企业能够跟资本市场对接，得到资金的支持和获得长足的发展。”胡景晖续称。