央行官宣，正式降息！力度太猛了！

毫无意外，市场降息了。8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.7%下降至3.65%；将5年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下降至4.3%。也即一年期LPR降息5个基点，5年期LPR降息15个基点。

这次降息，一个情理之中，两个意料之外。情理之中的是降息本身的行为。因为早在8月15日，LPR的锚，也即一年期MLF政策利率降息了10个基点。既然锚降息了，那LPR必然降息，大体便是如此。

两个意料之外在于，一年期MLF政策利率降了10个基点，市场预测LPR也会降息10个基点，但：1、一年期LPR只降息了5个基点。2、五年期LPR却降息了15个基点。

这是罕见的不对称降息。关键的三个问题来了：第一，何以又要降息？

第二，为何会出现不对称降息？第三，降息会带来什么影响？下面便来一一解答。

利率是货币的价格，降息便是降低货币的价格，以推动市场贷款意愿，推动贷款投资，推动消费，拉升GDP。

上半年，受国际复杂环境与国内多点散发的疫情影响，我们的消费、投资都承受着较大压力。上半年的消费，在受疫情影响较为严重的3月、4月、5月都是负增长，6月份回归正增长，但六七月份的增速仍在低位。固定投资方面，增速一路下行，7月份只有5.7%。拉动经济增长的三驾马车，消费、投资和进出口，目前只有进出口表现不错，前两者都失速。最终增加了经济增长，才有了二季度GDP只增长了0.4%，整个上半年增速只有2.5%的局面。以此想要完成全年既定的5.5%的目标，难度系数非常高。最关键的是，在GDP增速放缓之下，我们的失业率不断创新高。

为了缓解这些压力，上半年已经进行了两次降息，市场上的货币供应量非常富裕。央行公布的数据显示，7月份，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。广义货币M2，是货币供应量。其增速，普遍认为是印钞速度。这个速度4月份就重回两位数。从供应角度来看，市场不缺供应。

但是从需求角度来看，市场对贷款的需求却疲软。央行披露的数据显示，7月份社融增速10.7%，较上月回落0.1个百分点。新增社融规模7461亿元，较上年同期减少了3191亿元，创近六年新低。社融是实体经济对资金需求的直接反映。广义货币创新高，社融创新低，他们之间的差值，便是货币供应与需求之间的差距。简单来说就是，市场上的水很充足，但没有多少人来接水。所以，才有了又一次降息，进一步降低贷款利率，推动市场的贷款意愿，让更多的人来接水。

一年期LPR降息5个基点，五年期LPR降息15个基点。两者降息力度悬殊。要了解原因，还需要两种利率差别，一年期主要针对实体经济，五年期主要针对房地产。

政策利率降息10个基点，一年期利率却只降息5个基点，原因在于通胀约束。7月份，我们的通胀率CPI已经达到了2.7%，创下年内新高，毕竟3%的目标线。

央行的责任在于维护通胀率和金融稳定性。按照通胀率来看，我们有较强烈的降息需求，但奈何我们的经济压力比较大，所以在保通胀与保经济的选择上，管理层的天平向保经济倾斜。毕竟保经济，才能保就业、保民生、保稳定。但又不能降得太猛，降太猛会加大通胀压力，加大货币贬值压力。有人说，货币贬值不是有利于出口吗？对，但货币贬值却不利于进口。通胀太过，进口价格上涨，国内物价上涨压力会更大。

而五年期LPR超预期降息15个基点，主要是因为当下的房地产市场太冷了。原本在五六月份建立起来的成交量微弱复苏力量，在6月底至今的楼市风波之下，戛然而止。7月份，楼市再次转跌。

销售方面，国家统计局数据显示，1至7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。房价方面，国家统计局披露的数据显示，7月份70个大中城市，新房下跌城市40个，较之前增加了2个；二手房环比下跌城市51个，较之前增加了3个。房贷方面，央行披露的数据显示，二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。

这说明，几乎没有什么人贷款买房了，另外还有一大批人提前还贷，导致还贷的比贷款的还多，这才有了房贷余额成负数的现象发生。同时，央行披露的7月份数据显示，7月住户贷款增量与上年同期相比，减少2842亿元，无论是与购房相关的中长期贷款，还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱。其中，住户短期贷款增量同比减少354亿元，住户中长期贷款增量同比减少2488亿元。没多少人贷款买房了。

当下的楼市，归纳起来就是一句话，成交量继续探底、房价继续探底、购房贷款继续探底。在这种背景下，降息是必然的。

降息，降低了货币价格，贷款成本下降，理论上当然利好股市、楼市。在利好之下，今天股市的表现已经说明了一切。但对于楼市，理论利好还是难以转化为实际利好。

理论上，的确是利好，5年期LPR降至4.3%，按照此前央行的说法，允许地方政府在基准利率基础上下浮20个基点。也即现在所有城市的首套房房贷利率，最低可以做到4.1%。以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。房贷利率沉浮，本来就是市场调节购房需求的主要方法。利息减少，理论上会推动需求成交。

但当下的大环境之下，阻碍大家购房的不是贷款利率，也不是限购门槛，也是干瘪的口袋，不明朗的预期，不确定的收入与工作，以及如鲠在喉的问题楼盘。这些主要影响因素不改变，无论是放开限购还是降息，都很难达到预期效果。本号认为，在降息之下，在中心城市有购房需求，且对未来收入确定性高的人群，可以选择出手。

如果对未来比较迷茫，可以继续观望。毕竟当下的楼市正在发生三大改变：第一，预期改变。永涨不跌的神话落幕，很多人对楼市的预期发生了改变。第二，不确定性加剧。国家局势复杂严峻、国内疫情散发，加大了我们经济的不确定性，在这种背景下，我们的就业、收入和工作不确定性也在加大。最终导致，存款的人越来越多，消费的人越来越少，更别说贷款消费。第三，房地产市场目前仍在出清，尽管有保交楼明令，但出清仍会延续，买房的风险依旧在。

有此三变，降息很难达到预期效果。而且，在难以达到复苏楼市的基础上，还会引发更强烈的提前还款需求。目前，提前还贷潮正在上演，其背后的原因，一方面是中产阶层对收入和工作不确定性的担忧，提前还款，避免未来房子成为法拍房。另一方面则是存量贷款利率始终没有下调，之前很多人房贷利率在5.5%，有的甚至在6%以上，而现在的房贷利率不断下降，很多人选择提前还款，转向利率更低的抵押贷。如今新的购房利率最低可以做到4.1%，这更会提升部分中产阶层的提前还贷需求。