自如房租“逆势”涨价，为什么二房东都不好干？

最近疫情之后，自如公寓突然提价百分之二十，让很多打工的小伙伴儿一下子惊掉了下巴 。大家都觉得现在疫情啊，好多城市都是给创业者在减少房租，那突然给这个打工人涨了百分之二十房租，让很多人啊接受不了，好多人就觉得疫情之下国家都是在不断的扶贫救困。突然长租公寓这个市场价格还涨起来了，那我们分析下长租公寓这个市场到底怎么样。

因为二零二一年有一家去美国的长租公寓上市，叫青客公寓，亏损了5.6个亿美金。大家可以看到这是一个行业的一个晴雨表，说明什么长租公寓啊它不是一个好事生意。大家知道前年蛋壳公寓已经破产了，而且最近美国的we work相当于办公这个行业的二房东，当时是风光无限那个独角兽，市值最高的时候达到四百亿美金。那最后上市啊，好不容易折腾几次才上成市，上市之后多少呢市值？回到五十亿美金。它背后是谁的投资呢？孙正义，愿景基金。

愿景基金因为投了他亏损很严重，所以大家对孙正义的赚钱能力啊也提到了质疑。就这些呢你不管是长租公寓啊还是we work这种办公空间，它其实共同的一个模式是什么呢？都是二房东模式。大家想一想，你本来这个房子做为物业方，你直接可以租给客户，为什么通过二房东去租呢？其实当时呢我们先看这个办公的市场，办公的市场正好在二零一五年的时候是个全球创业大潮，不光中国有双创，那美国独角兽企业也起的特别多。因为这一波是什么呢？所谓移动互联网的红利。移动互联网呢把整个的办公成本啊降低了，大家办公根本不需要什么大型的台式机，可能有个笔记本是吧，一个小空间里面大家基本就可以开干了。

大家知道美国最早的创业都从哪儿开始呢？从车库开始。比尔盖茨那个时代，八九十年代是吧，租不起办公室，去自家车库开始开干。那现在有的移动互联网呢，一台笔记本好多人在一个星巴克咖啡厅，好多人天天在那泡，一泡泡一天，全是谈所谓的大项目。很多生意在那里来完成，把它就变成一个免费的一个办公场所，但要真的有会议怎么办？那地方肯定不合适了，大家可能还要转场去找这个独立的会议室。当时没有什么共享会议室的概念，所以we work的老板那是一个很聪明的犹太人，他觉得诶大家如果能有一个比较低成本的一个创业空间，这时候应该是一笔大生意。

而且他算了一个账，全世界啊整个物业出租市场有十四万个亿美金啊。很巨大的。如果他要搞一个新的模型，能把它给颠覆掉，那这个生意啊应该说二十一世纪以后啊最伟大的生意。他是一个梦想家，而且特别强的一个说服能力。他这个特点跟乔布斯很像，这个人呢平时爱酗酒，而且经常光脚走路，特别有所谓的行为艺术感，但是还能达到一个所谓辩才无碍，跟谁谈判最终都让别人屈服他的条件，很牛的一个人。所以在当初融资的时候啊，前些轮很顺，最后碰到大金主孙正义，孙正义在全球范围内啊募了一千亿美金，特别大的一笔钱，他必须得找未来的大项目，经营级的项目，能颠覆传统产业的，正好这俩人一拍即合，说我要颠覆传统的办公产业，we work就开始疯狂的圈地、跑马圈地、不计成本去扩足当二房东。

有的时候跟竞争对手啊拿一个写字楼项目的时候。比别人能多出百分之五十的价钱，对他来说无所谓，说我要的就是市场规模。所以当时他们认为如果在写字楼市场，他们占了百分之五十，未来就定价权了，这个行业就可以重写，奔这个梦想去的。结果呢愿景基金出完最后一轮资的时候呢要他们去上市，结果上市之前一看这层窗户要捅破了，到底这个we work是吧，到底是赚不赚钱，大家一看根本不赚钱，赔得稀里哗啦的。为什么呢？他们商业逻辑就是高价拿楼、低价出租，那别人是什么低价拿楼、高价出租，这么干呢肯定发展会比较慢，当时他就想快速的。所以在互联网很多思维就是先有用户，再想变现。

但是到了we work这个时代呢，其实创业就进入一个经济的低潮期，这时候大家都开始精打细算。如果不能有正向现金流的项目，很多风投人啊不会脑子那么热了，所以他后边的募资。遇到困难了，因为经济周期赶上了嘛，到这个时候他只能去二级市场募资，就企业必须得强制启动上市，一上市啊很多东西就透明了，一旦透明，大家一发现这跟庞氏骗局差不多，后边说募不着钱，这事儿基本就完蛋了。所以we work从神坛就跌落了，当时的愿景基金，跟着他一起捆绑，那最终也赔得很惨。这就是一个什么当二房东这么一个梦想，最终呢赔钱收场的。那国内呢像毛大庆搞的优客工场，对标呢其实就是这个we work。我昨天正好跟毛大庆的一个股东啊一起聊天，他说整个we work的这种模式就不是个好模式。我说为啥？

他说给你解读一下，你想做业主方想改造一个项目，能不能改造啊？可以改造成本很低，装修这些完全可以到银行贷款，贷款利率啊在四个点左右就行了。这个房产是你的，所以装修贷款，设施改造成本是很低的，因为你财务成本低，只有四个点。但一旦你做二房东，对不起，这物业不是你的，是吧？你再去贷这笔款的时候，银行对你的风险就比较大。因为你只有二十年或者三十年一个租赁权一般都超不过二十年。这时候呢银行觉得成本很高你这风险很高啊，所以给你的财务成本很高，一般利息都达到七八个点甚至到十个点，明显你没有业主干租赁这件事儿，成本低。所以说在经济周期比较好的时候，你预计到房子租金啊不断上涨，但经济周期一旦弱了，租金马上就下降。特别赶上这几年疫情，写字楼空置率特别高，而且创业激情比以前少了，创业者没这么多。就房租吧不是一直持续上涨，每年百分之五、百分之十。他们干的时候啊正好经这个高潮期，租金比较高，所以这个时候呢测算的收益就不准。所以这个生意本身从一开始租下来。一开始装修，这是个赔钱的买卖，你后边租金收不到，当时的那个阶段。所以他认为做二房东这个生意啊是个不好的商业模式，本质就是这样。所以这两年毛大庆的优客工场已经不受投资者青睐。

所以我再回到今天主题在聊的，基于住宅市场的这个蛋壳也好啊，还是自如也好，它本质上也是这样。因为自如和蛋壳早期掌握什么呢？很多人嘛当时有很多房地产的炒客，买完房子之后啊并不着急自住，他是希望房子涨价之后吧把它卖掉。很多房子。你像经济适用房，在北京回龙观了，还有这个最大的社区天通苑了，他们很多房子很便宜，两千多块钱一平米买的。因为他有限售，因为这种经济适用房不能马上卖，希望五年以后吧可以卖的时候就把它卖掉，挣钱就得了。当时是靠房屋增值这部分，但这时候中间商了就开始想个歪主意。你这房子闲着毛坯没法出租，这不浪费资源吗这五年？那我能不能出装修钱把五年的时间给租下来？租下来你多少有点收益嘛。房主一听是这样的是吧，反正我五年也不能卖，放个毛批，不浪费嘛。所以说很低的价钱就租给了中介方。

那中介方开发一套、两套房子。哎这么干行，再多了需要更多的流动资金，那不行就开始融资。所以最早的时候呢这个链家旗下的自如啦、蛋壳啦都是发现有这么一个机会。但是房地产一旦不涨价了，那其实买房子干放着这种人就比较少了，但是特别着急换手，就这种业态的房子少了，这时候如果重新再算账，这房子本身人家一个月一居室七千块钱，二房东再能压价，说我给你五年是吧，你有更长的免租期，那可能给六千块钱，而且每年还会有上浮。这里面其实市场就没有什么差价。

一房东跟二房东之间没有差价，你本来我正常好好租的房子，为什么租给你二房东啊？有什么理由啊？你给我价钱更高或者收入更稳定才这样的。我可能接受啊，但如果这样的话，你的获得这个二房东的成本并不低呀，所以最终传导给消费者，他只能多收点儿保洁费啦、房屋管理费啦等等。这说白了，羊毛出在羊身上，被转嫁到消费者，那消费者也会算账啊，我干嘛租自如蛋壳这样的房子啊，我直接整租一个房子交一年的是吧中介费不就行了吗？你其他的东西不也一样这么来吗？并没有价格优势，所以这件事就跟那个办公用房道理是一样的。二房东就没有优势了，租这种房除非是原来那种闲着的，那纯是种资源浪费这种的，那可能按市场租金给三分之一就行了。那我再投一部分装修费用这个房。可以使用了。所以这里面是什么各方资源价值最大化，而后期又根本没有这么多的所谓的限售房，没有这么多空置房了，房子也不再涨价。所以很多人买到手之后，立马都想通过出租来获得收益了，而不是光靠涨价。所以这个毛坯房的存量空间就越来越小，这更多都是在一二线城市，到三四线城市这种情况根本不存在，房地产涨价几乎没有空间。

所以我们看到今天呢所有这种过剩现象都是在经济繁荣的时候，脑子一热，这些投资人当时没想好未来啥样，所以很多房子一、二手房子倒挂了，二房东拿到价钱并不是最便宜的，那怎么办？只能说传导给消费者，现在说我要加价百分之二十，不管经济环境好不好，这会导致什么呢？就租客搬走。那最终你定了高价，但是没有人住啊，最终像这个长租房公寓也不会赚钱。最后呢这个行业一定一地鸡毛。所以我们看任何一个商业本质的时候呢，要了解经济周期，如果不了解经济周期这样一个特质的话一头扎进去，有的时候呢它只是叫好不叫座。所以商业本质上要把商业周期搞好了，这才能挣到钱。