【2022.6.9】房地产｜如何平衡房地产的近忧与远虑？

一、房地产的近忧和远虑

1.近忧

第一个是对信用扩张的拖累。第二个是信用扩张对当前经济实体‍‍发展的拖累。第三点是地方财政对‍‍房地产的需求非常大。

2.远虑

第一点是地方财政的平衡问题。第二点是城市发展阶段的转变，城市化加速乃至触底。‍‍第三点是居民杠杆率的边际安全问题。‍‍

近忧和远虑之间的平衡是一件‍‍非常困难的事情。

一种情况是，如果要解决对现有信用收缩和经济的拖累，‍‍就很难把控回归正轨和过度加杠杆之间的区隔。一旦‍‍控制不好，又回到了过度加杠杆的状态，那么为了解决近忧，就加剧了远离居民杠杆安全边际的控制。‍‍

另外一种情况是土地财政‍‍一时半会不管怎么改革，怎么开源节流，依赖度依然戒不掉。当城市化‍‍逐步走向触顶的过程中，在有限的时间找到替代土地财政的方式，困难很大。

二、外界对远虑的处理方式

以美国和日本为例：

美国：美国其实也有很多相对于它的经济水平非常落后的地方，在这些比较落后财政能力不足的地区，它的做法就是少花钱。所以美国这些比较落后的地方基础设施很差，而且区域内部还有进一步的差异。‍‍所以导致教育资源不足，治安质量很差的状态。

美国的负债都集中在联邦，联邦的负债从来不用于地方的‍‍支出需求，不用于地方的基础设施建设，而是集中用于一些确定性的问题解决，比如确定性的医保和社会保障的填补，军事以及危机应对。

中国无论是社会还是政策层面应该都接受不了这样的思维方式，因为对于公平性的‍‍冲击是非常大的。

日本：日本在2000年后开始大规模进行财政赤字货币化，导致日本政府几乎是不设上限地进行中央政府层面的负债。日本中央政府的负债不会用于战争和重大危机，基本上用于一些确定性的‍‍国内资产购买，以及国内的基础设施建设。‍‍

三、中国会怎么处理？

1.财政平衡问题

长远看财政压力会越来越大，土地财政的支持力度会越来越小。政府的财政缺口越来越大，意味着支出能力越弱，那么优先保的肯定是经济最发达的基本牌，‍‍可能是一个某某新区。

但是这个方向并不解决未来中国‍‍地方政府的财政问题，这种程度的收缩恐怕对于大部分弱势城市来说依然不能找到财政的平衡点。

2.城市化阶段问题

截止到2021年的数据，中国现在的城市化率差不多是64%，‍‍中国在1980年刚刚改革开放的时候，城市化率不足20%，目前是64%，‍‍过去了40年左右时间，历程比日本长一点，高速城市化的阶段‍‍幅度其实跟日本差异不大，他们是30~76，我们其实是18~64，当时还不到20。‍‍‍‍

现在不管是国家口径还是市场上的研究，其实剩下的‍‍能够比较明确的主动城市化的空间只剩下最后2亿，就是之前提过的所谓的两亿新市民的概念，这实际上就是中国接下来主动城市化的剩余空间。

事实上这2亿新城市人口要落地下来非常困难，‍‍一来要解决人户分离，现在稍微好解决一点，因为城市落户容易了。‍‍二来置业问题现在非常难以解决，因为这2亿城市人口实际上至今没有城市化，就是因为他们属于购买力相对偏弱的一批人。‍‍

3.居民杠杆率问题

中国居民杠杆率现在的水平已经‍‍达到了美国次贷危机时期的水平，同时接近日本1990年房地产泡沫破裂前期的水平。

但这里其实是有分歧的，因为这个计算方式是按照流量指标来计算的，即用中国居民负债除以GDP，‍‍或者用中国居民负债除以人均可支配收入。

按这个指标来算，中国的‍‍居民负债率已经很高了，但是如果按存量指标来计算，即用负债除以总资产，中国的居民负债率其实是比较低的，‍‍远远比2008年的美国和1990年的日本低。

这个问题存在很大的争议。