01房地产财税知识

一、房地产开发业务主要类型

1、房屋的开发与销售

2、开发产品出租

3、开发产品自用

4、房地产企业的重组业务

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二、开发流程与重要涉税资料

（一）拿地环节

1、自然资源管理局《土地出让合同》、《国有土地使用证》

（二）设计、规划环节

1、规划局—审核用地是否符合城市规划—《建设用地规划许可证》

2、规划局—审核是否符合城市规划和各项要求—《建设工程规划许可证》

重要资料：设计单位—按照土地指标设计—规划设计+方案设计+施工图设计

（三）项目备案环节

发改委—审核或备案项目投资额和投资计划

《固定资产投资许可证》、《固定资产投资备案表》

（四）施工建造商品房环节

1、开发商—发包施工企业

2、建设局—审核施工企业资质—《建设工程施工许可证》

3、施工单位+监理单位—进场、执行施工图——蓝图变为现实

4、工程结算、支付、决算

（五）预售环节
1、自然资源管理部门+房管部门——《预售许可证》
2、预售合同
3、预售环节各税种处理

（六）验收环节

第一、竣工验收交付环节

1、规划、消防、环保、电梯、燃气等部门——隐蔽工程随时验收、主体工程最早验收、专项工程分步验收——主体工程或分项工程竣工验收合格证。

2、勘察、设计、施工、监理部门—竣工验收《建设工程竣工验收报告》

3、建设局——监督、备案——《工程竣工验收备案证明书》

第二、测绘环节重要资料

1、房产测绘部门——《房产面积测绘报告》

2、房管局——初始产权证明

（七）期房交付使用环节

1、自然资源管理部门+房管部门——《销售许可证》

2、开发商——《买卖合同》、《房屋所有权证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

（八）现房销售、尾盘销售环节

1、自然资源管理部门+房管部门——《销售许可证》

2、现房销售各税种处理

（九）清盘、注销环节

三、房地产开发企业的会计核算制度

    （一）小企业会计准则

    《小企业会计准则》（财会[2011]17号）：

       第二条 本准则适用于在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业。

    （工信部联企业[2011]300号）《工业和信息化部 国家统计局国家发展和改革委员会 财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》：

         房地产企业小型或微型企业标准：营业收入1000万元（不含）以下，且资产总额5000万元（不含）以上的为小型或微型企业；

（二）企业会计准则（财会2017年22号）

2018年1月1日起，境内外上市

2020年1月1日起，境内上市

2021年1月1日起，

（三）房地产的特色核算：

资产+负债=所有者权益

1、成本核算

2、收入及相关税金的核算

四、房地产开发企业成本对象的确定

（一）成本核算的路径与步骤

路径：开发成本-----开发产品-----主营业务成本

步骤：

第一步：确定成本核算对象

第二步：归集开发成本

第三步：确定成本分摊方法

第四步：在成本核算对象之间分摊成本

第五步：计算各成本核算对象的开发总成本

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本

（二）会计成本对象确定的规则
    《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）：
       第三条 本制度所称的产品成本，是指企业在生产产品过程中所发生的材料费用、职工薪酬等，以及不能直接计入而按一定标准分配计入的各种间接费用。
      第六条 企业应当根据产品生产过程的特点、生产经营组织的类型、产品种类的繁简成本管理的要求，确定产品成本核算的对象、项目、范围，及时对有关费用进行归集、分配和结转。
      第八条企业应当根据生产经营特点和管理要求，确定成本核算对象，归集成本费用，计算产品的生产成本。
       第十三条 房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。
      第二十六条 房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

（三）企业所得税成本对象的要求

     （国税发〔2009〕31号）：第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

      （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

     （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

     （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

     （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

     （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

     （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本    

        对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

（四）实务中如何确定成本核算对象？

      结合项目开发地点、规模、周期、开发产品用途、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。

（1）研究相关资料、信息。例项目立项文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

（2）透彻了解开发项目的经营计划

（3）合理确定项目分期

（4）清楚所有开发产品的最终处理方式

（5）保持部门间成本核算对象划分一致，名称一致。（成本核算—预算部门）

（6）各阶段成本对象划分一致。项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。

（7）确定成本核算对象宜细不宜粗。利于成本核算的真实性、准确性和完整性。

（五）确定成本核算对象的一般规律：

 （1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。

（2）成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。

（3）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（4）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

（5）同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

（6）同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。

（7）独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊人房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

（8）对只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

（一）会计分摊方法

（二）企业所得税分摊方法

（三）土地增值税分摊方法

第一组：规划面积、合同面积、确权面积、

第二组：套内面积、公摊面积

第三组：可售面积、不可售面积

第四组：已售面积、未售面积

分摊方法作业1：某宗土地占地面积为40000平方米，土地购置成本5亿元。其中住宅楼基地座占地面积为17000平方米，写字楼基地座占地面积为6500平方米，幼儿园基地座占地面积为1000平方米，物业管理楼基地座占地面积为500平方米，属于公共配套设施的小区围墙、供水设备、绿地、道路灯占地面积15000平方米。请计算各类开发产品应分摊的土地成本。

       住宅楼应分摊的土地成本=17000÷25000×5=3.4（亿元）

       写字楼应分摊的土地成本=6500÷25000×5=1.3（亿元）

       幼儿园应分摊的土地成本=1000÷25000×5=0.2（亿元）

       物业房应分摊的土地成本=500÷25000×5=0.1（亿元）

分摊方法作业2：

         某宗土地开发总建筑面积为20000平方米，其中住宅楼可售建筑面积为10000平方米，写字楼可售建筑面积为9000平方米，配套物业管理楼不可售建筑面积为1000平方米，公共配套设施物业楼建造费用200万元。请计算各类开发产品应分摊的公共配套设施费。

      住宅楼应分摊配套费=10000÷20000×200=100（万元）

      写字楼应分摊配费=9000÷20000×200=90（万元）

取得土地环节会计核算与税收管理

一、土地征用及拆迁补偿费范围

二、“招、拍、挂”方式取得土地

三、二级市场购买（含在建工程、烂尾楼）

四、“修路换地方式”取得土地、红线外成本支出业务多税种税收风险分析与控制策略

五、母公司拿地子公司开发模式

六、集体土地开发

一、土地征用及拆迁补偿费范围

     （一）会计核算范围

     《企业产品成本核算制度（试行）》的通知》（财会[2013]17号）：第二十六条 房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）：

       土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费   （或待分摊指出）

                     —— 前期工程费

                     —— 建筑安装工程费

                     —— 基础设施建设费

                     —— 公共配套设施费

                     —— 开发间接费

                     —— 借款费用 

           贷：其他应收款—竞拍保证金

           贷：银行存款

 二、“招、拍、挂”方式取得土地

（一）增值税、土地增值税、企业所得税涉税扣除凭证管理

1、国有土地使用权出让合同、非税收入出让金票据、土地证。

2、各类政府费金财政票据

3、契税、耕地占用税完税凭证

4、拆迁许可证、拆迁合同、所在地房屋拆迁管理条例、拆迁人员名单、拆迁补偿收据

4、付款审批单

（二）土地使用税纳税义务发生时间   

（三）契税风险管理

（四）印花税