04集市场热点于一身，盼转型发展以涅槃——海南高速的价值回归

集市场热点于一身，盼转型发展以涅槃——海南高速的价值回归路

——作者：本人二十七单身   2022年4月5日

近期这不热炒房地产嘛，海南高速说：我不是高速公路股，我其实是房地产股。上周五海南板块高潮，海南高速说：好巧啊，我就是当年海南三剑客之一。假期又发酵了AMC概念，海南高速又说：太巧了，两年前我花4个 多亿收购了海南联合资产管理公司46%的股权。

这样看来，这一波炒作房地产、海南和AMC必不可能绕过海南高速了，但是炒作到底能炒多高，市场情绪能够决定上限，但我们还需要基本估值确保下限。接下来，我将对海南高速的资产进行客观实际 估值，看他下限到底在哪 。

一、财务报表资产

流动资产19.58亿元，非流动资产12.05亿元，资产合计31.63亿元，负债3.26亿元，净资产28.37亿元。

值得注意的是：资产中有9.64亿元现金、交易性金融资产5.3亿元、股权投资8.33亿元合计23.27亿元是没有任何水分的，何况上周五持有主要股权的海汽集团已经涨停。

二、储备土地估值

这方面属于隐形资产，是没有被列入资产负债表的

（一）琼海市瑞海水城项目，容积率1.41  

按照已售金额和已售面积计算，均价为1.122万元/平方米，假设未开发的三期、四期项目和一期、二期相同容积率和均价，目前平均高层建筑成本2000元/平方米，琼海算他人工材料 更贵，算他2500元/平方米不过分吧？算他建筑中其他管理销售等成本1000元/平方米，一平米赚个6622元吧。那么算出来琼海瑞海水城三期土地价值为6122元/平方米X1.41容积率X（5.617+13.59）万平方米=17.93亿元

（二）瑞海新里城项目

位于儋州市，周边房价大概8000-9500不等，既然年报列出来了，那就按照45.39万平方米的可开发面积来算，房价取8200元/平方米吧，那么土地价值为（8200-2500-1000）元/平方米X45.39万平方米=21.33亿元

（三）海口三公里项目和三亚农场项目

参照海口市其他非住宅用地的价格，大概8933元/平方米。

海口三公里项目在海口中心城区，加起来8.51万平方米。其实长流起步区的地和三公里的地都是在建成区边缘，客观的看长流起步区稍微距离市中心近一点，我就算三公里的地6000元平米吧，这个折打 的不小吧。那么他的价值就是8.51万平方米X6000元/平方米=5.1亿元

     农场项目在三亚的一个湿地公园旁边，就参照三公里的价格吧，算起来他的价值就是2万平方米X6000元/平方米=1.2亿元。

故而上述几个储备土地价值为45.56亿元

三、整体估值

在这里说了是客观的分析，我就不去算什么封关后土地升值、免税、人流增大等资产升值等等了。何况曾有诗云：储地无债存有钱，混吃等死一年年。混改大限如期至，转型发展谱新篇。

作为一个手握大把现金，2020年后营收业务随着高速费收取到期极度降低的企业，旧的总经理去年就辞职了，新的总经理还没公布，不过我猜可能已经上任了。

2月25日消息

3月25日消息

大家可以仔细琢磨他的转型预期，至于往哪个方向转型呢？我不知道，但是估值肯定是可以得到提升的。

我估计杨军和崔家炳可能性小点，3月25日公布的吴竞择和艾轶伦可能性大点，说不定公示期过去哪天就公告了。吴竞泽是银行背景，说不定海高来个金融类转型？艾轶伦做过新能源投资公司总经理，加上海高持有海汽股份，来个新能源转型？大家自行发挥想象。

言归正传，再来加起来算算，他的现在客观价值就是28.37（报表资产）+45.56（隐性资产）=73.93亿元，对应每股资产应当是7.48元，对应现在股价4.53，回归净资产还有65%的上升空间。

如果趁着房地产+AMC+海南板块炒作热炒叠加情绪，作为正宗概念+优质资产+转型预期股，这个大家自己去发挥想象力吧。

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