多地楼市成交回暖，有人却不抱希望：手上有房，早处理早划算

“金九银十”彻底失约后，11月份的楼市乍暖还寒，隐现“翘尾”行情。

据北京市住建委数据统计，截至11月29日，北京当月二手住宅网签11021套，较上月跌破万套的行情有所走暖。“这几天开始，成交比之前稳了些，贷款还是看银行排队情况，放款速度不确定，但有加快趋势。”北京海淀区一房产中介称。

月末成交翘尾的现象，不只在北京出现。据诸葛找房监测数据，2021年第48周，重点10城二手住宅成交量为11399套，环比上涨25.39%，除了深圳成交量有所下滑，其余9城均有不同幅度的回升。新房领域也有类似表现。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉第一财经，11月局部市场成交有所回升，除了季节性因素，一方面源于信贷环境改善，推动购房需求释放；同时，下半年以来二手房业主预期减弱，降价意愿增强，供给端价格让利，带动入市量增加。

也有业内观点称，经历此前大幅降温后，楼市行情局部回暖，更多属于心理预期的纠偏、超跌后的正常修复，不代表整体环境出现实质性转向。

乍暖还寒的北京学区房

2021年下半年开始，北京学区房行情经历了数轮冲击。从“多校划片”落地执行、假离婚买房被封堵、到二手房指导价推出，学区房行情降温，直接将北京二手房温度带入“冰点”。

中原地产研究中心数据显示，2021年10月份，北京二手房住宅网签量为9340套，环比下降25.7%，年内首次跌破万套。而这，已经是北京二手房连续7个月网签量下降。在此前的7月、8月，北京二手房成交量均在1.5万套以上。

低温行情中，业主心理预期减弱，学区房降价百万的案例屡见不鲜。国家统计局数据显示，10月北京二手房价环比降0.5%，继9月份后再次下跌。北京学区房“高地”万柳片区一经纪人感慨称，学区房政策不确定因素多，现在是“房多客少”。

值得注意的是，经历连续数月下跌后，近期北京二手房成交有走暖趋势。

据北京市住建委数据，11月22日～11月28日，北京二手住宅网签2941套，较前一周网签套数增加301套，环比涨11.4%。此前三周，北京二手住宅网签套数分别为2640套、2422套、2366套，均低于十一月第四周的网签量。

虽然只是微幅走暖，但从11月整月看，北京二手房正走出此前的超低温行情。“跟上月9430套比，可以明显看到11月二手房成交有一定程度回暖，整体成交量提升至万套，这意味着二手房价格会保持在相对稳定的状态。”合硕机构首席分析师郭毅认为。

上述万柳片区的经纪人也有所感触，身在北京这一学区“高地”，她经历了学区房政策调控后、万柳房源一夜降价百万的过程，尤其是一些大户型房源，降价幅度更为明显。但近期，她感受到一些小户型房源的价格和成交有所回升。

但是，在如今的调控环境和学区房政策下，即便是房产经纪人，也不再对房价上涨抱有很大期待。“如果手上有房，早处理早划算。”她认为，现在整体学区房都在降，不单是万柳片区，如果不能100%上对口小学，客户不会花高价入场。

在她透露的11月万柳片区成交数据中，有房源挂牌价1900万元，最终成交价1600万元，较业主心理预期降低300万元；小户型房源中，有一套约50平方米的房子，业主挂牌价883万元，最终成交价720万元，降幅也高达163万元。

郭毅认为，从十月份开始，央行已经在释放信贷稳定的信号，虽然北京还未出现实质性好转，但对购房人群的预期产生不小的拉动。11月份成交小幅好转，正是因为市场信心筑底回升，在一线呈现出来的反馈，不代表政策面有大幅放宽。

“目前从调控到信贷政策，都处于紧中偏松的状态。”郭毅称，11月份的成交趋势，可能会延续到明年上半年。而明年市场行情会发生怎样的转变，还是有赖于信贷和调控政策共同发力，方向不同，对市场涨跌的影响也不同。

“翘尾”行情在多地出现

北京二手房成交小幅升温，是近期楼市走向的一个切面。

据诸葛找房数据研究中心统计，2021年第48周，重点城市10城二手住宅成交量为11399套，环比上涨25.39%。上述重点10城，包括北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山。

在这10个城市中，仅深圳二手住宅成交量走低，周成交421套，环比下跌38.81%。其余9城均有所回升，其中成都涨幅首位，周成交2355套，环比上涨107.67%；南京环比上涨47.30%，青岛环比上涨28.72%，分别位居涨幅第二、第三。

“5月份以来，多城陆续推行二手房指导价机制，对高价房源形成一定冲击，促使二手房市场预期降低，同时银行房贷额度紧张，二手房市场显著降温。”上述研究中心认为，随着积极信号频频发出，市场观望情绪有所缓解，二手房成交量自46周起连续3周回升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳连续几个月成交保持在2000套以下，低于过去十年的水平，从人口角度衡量这是不正常的状态。当前，一二线城市特别是“北上广深”这种一线城市，二手房市场处于筑底回升的过程。

新房方面也是如此，据诸葛找房监测，2021年第48周，重点城市15城新建商品住宅成交量28481套，环比上涨37.12%。随着信贷环境有所松绑，居民房贷利率下调，贷款速度加快，加之各城市疫情逐步受控，新房市场逐渐恢复。

其中，北京、南京、重庆等地新房成交回升明显。第48周，北京新房成交2350套，环比上涨28.35%；南京新房成交低位回升，环比涨幅达190.96%；受月底房企集中备案的影响，重庆本周新房成交量猛增，环比涨幅为185.42%。

许小乐告诉第一财经，11月局部市场成交有所回升，受信贷及房价因素等多重影响。信贷方面，截至11月贝壳研究院监测的100+个城市，主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。

与此同时，在市场较为萎靡的背景下，央行多次发声，透露出政策边际微调、纠偏，适度稳定房地产信贷环境的正向信号，对提振购房者信心有重要作用。11月份，重点城市平均放款周期缩短，自4月以来首次缩短，银行放款力度加强。

不过，适度微调并不意味着彻底放松，根本还是要保证房地产市场的平稳健康发展。

“政策边际纠偏后，12月份及明年一季度市场有望小幅回升。”李宇嘉称，但在贷款集中度管理、二手房指导价等影响下，回升幅度不会太大。当前政策是“有保有压”，满足刚需的合理需求，同时避免资金过度投入房地产市场，引起新一轮的房价反弹。

中房研协测评研究中心认为，10月地方出台调控政策43条，其中紧缩性调控进一步放缓，短期房地产政策面已基本见底。不过，政策面见底，并不意味着市场见底。短期内，房地产市场或仍将延续下行态势，但在边际改善政策作用下，下行态势将逐渐放缓。