上海开发商现“神操作”：买完才能看样板间，小户型冻资几乎要全款

本文来自时代周报。作者：忻奇琪。

57个盘、15206套房源，15个10万元/㎡以上的豪宅项目，项目量和房源量都超越今年任何一批房源，如此大手笔让今年第五批上海新房项目的认购情况备受关注。

11月，时代周报记者走访各大项目发现，供应增加，市场情绪本应得到缓解，但因部分开发商“超常规操作”变得紧张起来，更有部分项目提高冻资金额以筛选客户。

在这一情况下，“盲买”（指没看到样板间就直接付钱认筹的购房者）成为如今沪上热门盘购房者的真实写照。

买房看不到样板间

相比今年前四批次集中供应房源，第五批次集中供应的新房备案均价超10万元的豪宅项目多达15个，项目最高单价接近15万元。

据时代周报记者不完全统计，此次上海第五批新房单价10万元的豪宅项目是上海前四批单价10万元项目量的总和，累计新增房源3765套。

一直备受关注的前滩，此次推出了前滩东方惠雅和晶鸿名邸两个热盘。此外，九庐3期、绿地海珀外滩、碧云尊邸等总价超过2000万元的市中心豪宅盘也都扎堆入市，让业内直呼“神仙打架”。

按常理，可选择项目变多，部分项目积分也会有所下降，购房者买到心仪房子的概率将大大提升。但事实上，一些热门盘被不少计分制满分选手所占据。

“一开始我们很笃定，因为我们的积分接近满分，感觉应该有机会，但在认购现场遇到的其他购房者，竟然全部都是满分，这是完全没想到的。” 11月2日，认购了前滩晶鸿名邸的李晓（化名）向时代周报记者表示。

据李晓透露，之前也看过一些郊区的楼盘，一般而言，开发商会按照交付的装修标准准备好样板间，供购房者参观并比较户型，但这次在前滩晶鸿名邸认筹过程中，交完钱到现在，他们什么都没看到。

和李晓的情况一样，认购了位于杨浦区内环内的仁恒·海上源的购房者王萌（化名）也属于盲买一族。不过由于家住附近，对该盘的区位、所处板块优劣等各方面信息都比较了解，王萌并未觉得忐忑。

王萌告诉时代周报记者，该盘在认购结束后，就立即开放样板间供购房者了解详情。同日，一名现场工作人员向时代周报记者解释称：“主要是因为认购期间，项目样板间还未装修完毕，所以在认筹期间未开放。”但是目前样板间只向已经交了认购金的购房者开放，且需要提前预约看房名额，每天最多接待100组客户。

冻资成筛客工具

除了盲买现象外，热门盘冻资比例远超首付的现象也在第五批新房认购过程中频频上演。

以李晓认购的晶鸿名邸为例，此次推出202套房源，户型面积为93～160㎡的3-4房，两个楼盘均价都是10.2万元/㎡，入围比2，社保系数是0.17分/月。按照开发商发布的认购要求，前滩晶鸿名邸的认购金为242万元，冻资605万元，合计847万元，冻资时间不少于45天。

按照晶鸿名邸的套均总价为1211万元来计算，购房者支付及被冻结的资金，要相当于套均总价的7成，如果只是购买总价950万元左右的小户型，847万元几乎就要相当于房屋总价的9成。

由于认购人数较多，前滩晶鸿名邸在认购阶段就进行银行贷款额度的预审，额度不足者需在冻结金额中补足。

（招商外滩玺认购条件）

这样的情况同样也发生在虹口北外滩板块的招商外滩玺认购过程中。在项目公示的销售方案中，购房者需要缴纳个人认购金262万元，同时，参照银行认房认贷口径认定的首套或二套房首付比例，首套且首贷房冻结资金金额不少于197万元，二套房冻结资金金额不少于657万元。

这也就意味着，想买外滩玺小户型的客户几乎需要全款才能认购该盘，直接劝退了不少刚需购房者。

11月5日，一位不愿具名的业内人士向时代周报记者表示，开发商冻资本质上还是为了能够快速筛选出和项目匹配的客户。“部分房企对回款情况会有相应的考核，因此排摸完详细的资金情况，选择首付比例高的，或是几乎不需要贷款的客户并为其提供便利，也有利于完成项目方自己的绩效考核。”

事实上，开发商的冻资行为从积分制未执行之前就已出现，且近两年里，新房市场大部分热门项目的认筹规则都对冻资有具体规定，但此次第五批部分新房项目所要求的高达房屋总价8—9成的资金占用，对所有类型的购房者来说或许并不公平合理。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师向媒体表示，目前来看，“开发商要求冻资”这一事项，应该如何操作、如何监管、如何落实，无论在法律层面还是政策层面都没有形成明文规定，相关做法只是停留在“惯例”的层面，申购人找不到法律或者政策的支撑，维护自己的利益难度很大。

不过，在鞠秦仪律师看来，开发商既然公开要求申购人进行“冻资”，那么也应当秉持“诚实信用”、“公平公正”的原则，一视同仁的要求所有申购者均须“冻资”，而不应当搞双重标准、内部操作。这种“双标”行为不仅会有损公平合理的市场环境，也一定程度上会影响到自身企业的口碑和信誉。