新手买房指南之一----准备篇（AI 朗读）

今年指导了很多粉丝朋友在南京成功上车，间接助推了好几个亿的GDP外加不少的税费，不求zf给我发奖状，只求不要请我去喝茶。临近年底，我简单总结了一下，找我咨询的朋友的特征，其中一部分刚需是对买房一点概念没有的“小白”朋友，基础知识储备几乎是没有；还有一部分刚改朋友，虽然买过一次房，但上次买房距离现在时间过去甚久，再加上当时也是稀里糊涂买的房，至今缺乏买房的基础概念，这两部分占到了很大的权重。今年能帮这些朋友避开买房过程中大大小小的坑，买到合适的房子，我自己也是很欣慰的。其实做小白并不可怕，因为没有人是生而知之的，从一开始大家都是一无所知的小白，只不过有些人会知耻而后勇，努力学习进步，有些人自暴自弃，放任自流。买房是大事，我们一定要慎重对待，如果自己不主动学习相关知识，不建立买房的思维体系，指望通过咨询一些导师来走捷径，大概率是要弯道翻车的。为了更方便帮助刚需刚改朋友，我决定花时间梳理一下买房的相关知识点，为刚需刚改朋友做一点微小的工作。不过我自己也只是个普通人，买房水平也不高，如果有写的不对的对方，也请大家斧正。一、购房资格 上一回房地产价格翻倍的大行情，直接催生了各城市的限购政策，每座城市的限购政策是不一样的，而有些城市内部又分限购区域和非限购区域。所以在买房之前一定要确认自己是否有资格买房，如果没资格买房，又付了购房定金，那就坐蜡了。南京的购房资格认定是，外地户籍，名下无房的，3年内在南京累计缴纳2年及以上个税或社保，就可以获得一套房购房资格；南京户籍的，单身可以买一套，家庭可以买两套。另外南京针对人才有特殊的政策，符合政策的人才也可以有购房资格。确定自己符合条件之后，就可以申请开购房证明了。南京有线上和线下两个渠道申请，线上的渠道主要针对本地户籍人士，只要在“我的南京”APP里申请即可，如果情况复杂的外地朋友，请到线下的各网点申请，具体有哪些请看下图：购房证明有效期180天，到期没使用可以继续申请。二、自查征信记录 现在绝大多数买房的朋友，都要通过银行按揭贷款进行，银行评估审核房贷，最看重的是贷款人的征信报告。如果征信记录上有多笔严重逾期记录，那么这位申请人基本就别告别住房贷款，逃不掉被拒贷的命运。现在网贷小贷非常方便，手机上点几下钱就进账了，但是不少人忽略了其中的风险。有些小贷是上征信的，如果撸上几次小贷，征信基本就花了。正所谓小贷一时爽，征信车祸现场，更让人担忧的是有些银行看到贷款人的征信上有多次小贷记录，会默认这是劣质客户，就算不拒贷，也会要求提高首付、增加利息。所以建议大家先把征信报告打出来自查一下，如果是干干净净的一张征信报告，你就放算过关了。要是查出来有一些违约逾期记录，那赶紧亡羊补牢，否则等申请贷款的时候被银行查出来，你就要傻眼了。 另外一些婚后买房，现在要卖房置换新房的朋友也最好查一下记录，以确认当初做的房贷有没有上夫妻双方征信。有些银行的房贷记录只上主贷人征信，不会上共还人的。如果有一方名下没有房贷记录，那么恭喜了，名下没有房贷记录的买房就可以按照首套房操作。 征信报告很重要，人民银行规定每人每年可以免费打印两次征信报告，现在已经是12月底，今年没有打过报告的朋友不要浪费了免费的机会，你本人带上身份证到以下网点即可。三、首付和月供如果是全款买房的朋友，就不用看这条了。不过我相信绝大多数人都是要用房贷买房的，那么在买房之前一定要做好资金的规划。首先确认自己的能力边界。能力边界包括房屋总价预算、首付预算、月供的预算。这三个预算需要保持一定程度的平衡。以前有朋友问我，手里有90万，想买300万的房子行不行？我问他有没有算清楚贷款210万每个月要还多少按揭，还掉按揭每个月还剩多少生活费？答案自然是没有算，然后简单算了一下，每个月的薪水还不够交按揭的。如果是买二手房，还要把交易的税费算清楚。中介费、房产过户的税这些都是实打实的成本，如果把手里的钱全部交了首付，税费怎么办？所以大家一定要把自己的能力边界给搞清楚，做超出能力边界的事情，会让你在未来的日子里不堪重负；如果你有六个钱包一起还贷的话，收入比月供低也不是不可以的事。首付比例也是需要非常重视的，三成和八成首付之间可以说是天壤之别。首套还是二套，贷款是否结清，这些都决定了买房的首付比例和利息。这些信息在征信报告里面都有体现，之前我在第二点里就建议把自己的征信报告打出来确认一下。每座城市的要求也不一样，南京是首套三成首付，二套贷款未结清八成，结清五成，三套房停贷。四、找准定位先把自己的情况做个客观的认知，是首套房的刚需，还是置换的刚改，又或是纯投资客。把自己的定位搞清楚，才能在接下来的操作过程中做到目标明确，有的放矢。你是没买过房子的刚需，那么对你来说首套房的消费属性大，投资属性低。关注点应该更多放在居住条件、生活配套、通勤属性等方面，受投资客追捧的热门盘，相关的配套都还没起来，你去凑这个热闹可能很影响未来生活，毕竟新楼盘交房期晚，直到交房前你都要租房子，租金也是一笔不小的负担。如果是毛坯交付的，装修又要花掉一大笔钱。如果是置换的刚改朋友，那么考虑的事情就要更多了，首先房子要卖掉才有资金购买下一套，其次怎么买下一套也是一个大问题，既要考虑到家庭的居住环境，又要考虑下一代的教育问题，还要考虑房子的未来的增值。每一个因素都很重要，我的建议是把这几个条件按照权重比例依次排一下，能全部满足的当然最好，不过这样的房子一般都会超过预算；如果无法照顾到全部需求，那么按照末尾淘汰法则做减法，在预算以内，优先保障第一位，然后依次向下。纯投资客就简单了，确定预算之后，选择未来潜力最大的板块和楼盘，完全不需要考虑自住、通勤等因素，哪里潜力大买哪里。很多人会混淆自己的定位，没有明确需求。明明是纯刚需、刚改客，盲目的去追投资盘；纯投资客，又想买到兼顾投资和自住的楼盘。天下没有那么好的事，又想投资又要兼顾自住，那你选的房子肯定是两边都不靠的。很多纠结的朋友，纠结的最大原因就是定位不准确，导致需求不清晰；这也想要，那也想要，统统都想要，这样的标准选出来的是肯定特点不突出的房子。五、信息工具 古人说“工欲善其事，必先利其器”，要想买到满意的房子，大量真实的市场信息是必不可少的，否则购房人是很难做出正确的决定。不少人获取房产信息的渠道比较单一，基本上就靠售楼处的置业顾问、二手中介和自媒体公众号。如果你的信息都是从这些利益相关群体处如何获得的，那基本上就是被他们牵着鼻子走。举个例子，自媒体推荐一个楼盘，介绍这个楼盘单价比旁边二手便宜一万块，这就是我们俗称的倒挂，如果细查一下周围二手的价格，可能就会发现，小编拿来计算倒挂的是一套小面积的房子，价格是板块的最高价，这样算出来的差价其实是不可靠的。所以，一定要有求证信息真伪的能力。这里我推荐几个自己常用的方法。 查一手房信息这方面的网站非常多，365，腾讯房产频道都可以用，我比较喜欢用南京搜狐焦点网，页面比较清爽，符合我的胃口。在网上看中一个楼盘，建议把周边的楼盘都找出来。然后实地踩盘 ，到了售楼处，置业顾问会把自己的楼盘介绍成绝无仅有的好盘，如果你想验证置业顾问向你传达的信息真伪，方法也很简单，到周边的竞品楼盘找置业顾问交叉比对一下即可。新楼盘的销许价格，就到南京房管局的官网南京网上房地产查询。网址：http://www.njhouse.com.cn 新楼盘只要拿到销售许可，都会在该网站上公示，同时还有详细的价格信息。点开这个物价申报价格表，出来的就是此次开盘的详细价格信息，价格具体到每一户。 查二手成交价也比较简单，用贝壳和5i5j的APP几乎能查到南京绝大多数小区的价格，而这两家的成交信息在南京还是有参考价值的，某些又做中介又亲自下场炒房的中介，他们发布的价格成交信息，我不能说数据是假的，但起码权威度是不够的。这两个APP之外再用小程序“撸房价”查漏补缺，就差不多了。另外撸房价不只能查成交价格信息，还能查到非常详细的成交数据，比如二手成交数量、成交均价、中位数价格等数据，能从多角度反映市场状况，所以是非常值得深入研究的。撸房价的打开方法很简单，直接打开F哥的公众号，点右下角的小工具菜单再点子菜单里的撸房价即可。如果要看房子被划分的学区，还可以用查学区这个小程序，一样在F哥公众号的小工具里面找。不过这个小程序所提供的信息不是金标准，如果有一些模糊的小区还是要找到学校上一年度的招生简章进行确认。还有一个获得信息的方法就是加入本地的房市微信群，在微信群里交流信息，方便快捷。也要有选择性的微信群，我曾经加过一些群，里面不是无脑吹就是无脑黑，里面只有口水，没有价值。这样的群，请果断退出，否则是浪费时间。我自己建了两个群，群里的群友比较活跃，大家都乐于分享楼市方面的信息。我也经常在群里解答一些购房者的问题，自认为评价板块和楼盘还是比较客观的。今年也指导了将近一百个群友成功置业购房，算积攒了一些小口碑。现在一号群基本满员，二号群还有一些位置，我不是专业炒房的，本职工作和房地产无关联，没有精力维护太多的群，暂时就这两个，要想加群的可以扫下面的二维码加我微信。新手朋友们，把以上这五点准备好，你基本上就可以踏上买房的漫漫征程了。很多事情别人无法帮助你，想要买到合适的房子，又不掉进陷阱，只有靠自己多花时间去踩盘，多看、多想、多问，而不是随随便便就把房子买了，人生的第一套房很重要，你未来几年的时间要在里面度过，结婚孕育下一代，这些重要的时刻都会在此进行。除了你自己，没有人能对你的金钱、你的未来负责。我把著名诗人汪国真的诗句“既然选择了远方，便只顾风雨兼程”改一下送给你们；“既然选择了买房，便只顾风雨兼程！！”（全文完，敬请期待第二篇指南）