1293.三道红线，要绑住的是什么？

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，3500 万投资者在线交流，一起探索投资投资的智慧，听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的稿件名字叫做三道红线，要绑住的是什么？来自于朱酒。

三道红线的出台正逢其时，大家都比较关注三道红线出台后，有哪些房企不满足条件，以及他们后面会如何操作，很少人关注到三道红线有一个最直接的正面影响，那就是有效避免了房企间的恶性竞争，让各家企业之间形成了有序发展，大大提升了房地产开发行业的永续性。

三道红线出台之前，房企之间犹如军备竞赛一般，不管市场如何，不管地价如何，也不管手头现金如何，大部分房企都在竭尽所能去买地。究其根源，还是和房地产开发行业天生的高杠杆属性相关。

过去几年，地产开发行业的净利润率整体保持在10%左右，看起来比普通制造业要高一些。但一个项目从投资到结算需要两到三年时间，比起制造业的周转率会差很多倍，如果真的只能赚10%，即便不考虑风险，其收益也完全没有吸引力。

靠着比一般制造业高得多的杠杆，地产开发行业才有了更高的利润回报，可以说无杠杆，不地产！房企的核心能力之一，就是杠杆与安全之间的协调能力。

但杠杆并不是想加就能加的，各金融机构需要对企业进行全方位的考察，其中至关重要的一点就是企业规模。

关注三道红线的人，会有一个疑问，主流房企适用三道红线，那很多中小型企业并没有被包括在内，这是不是一种不公平？实际上，一些规模不够的房企，即便各方面条件都不错，拿到足额贷款都是一件很难的事。

一般情况下，TOP100阵营的房企还是能有融资保证的，不同的是负债率较高的企业融资成本会高一些。但到了市场比较艰难的时期，譬如2018年下半年，银行往往会进一步提高对企业的要求，TOP50房企能拿到贷款就不错了，而最严格的时候，有的银行甚至会要求只有TOP30的房企才有融资保证，其他的只能自求多福。

规模够大才能融到更多的钱，而有了更多的钱，才能让规模更大。这就是摆在所有房企面前的一个循环圈，谁也无法逃离。于是，在资金整体比较充裕的时候，我们总能看到一些企业大肆买地，疯狂扩充土储，力争在最短的时间内把规模做上去。而这种时候，往往都是土地价格比较高的阶段，在限价的作用下，很多地块开发后的净利润率都是很低的，今年上半年能达到6%就是不错的项目了。明知利润少风险高，但仍有大量企业在全力抢地，这就是军备竞赛的负面影响。

你不抢地规模就会下降，别人抢了地规模就会提升。此消彼长，行业排名就可能出现不小的降幅，这也意味着未来的融资有可能会被缩减。

做地产节奏是不能乱的，这些年我们已经看到不少企业一个步点没踏对，再上来就是千难万险了。实际上，抢地的时候大家都是有苦难言，却谁都不敢放手。以前只要规模上来了，融资加大，就有机会把之前的损失补回来。而三道红线出台之后，即便各方面的资质再怎么完美，负债增速已经被框死，钱不是想借就能借到的了。

这从根本上解决了困扰大家好多年的问题，有时候土拍市场都不是全力拍地，而是玩命拍地，玩不好就会把数十年的心血付之东流。三道红线的实质，就是告诉所有的房企，你现在的规模不可能在短期内迅速提升了，别再玩命了，规规矩矩做开发吧，多赚利润才是正道。虽然如此，但并不是说以后土拍市场的利润率就会全面提升，很多地方的限价都是在成交土地出让金的基础上，适度增加利润的，地价低限价也高不。     

只有通过管理优势，控制成本的同时加快周转率，才有可能比普通房企  多赚些利润。在三道红线绑住了房企军备竞赛的冲动后，房地产真的需要精耕细作了，这才是专业所在。

作者：朱酒

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来源：雪球

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