开发商为卖房私设地铁站牌，背后体现了什么？

近日，一则开发商私设假地铁站牌的新闻上了热搜。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，楼盘拿地铁来宣传、做噱头的案例特别多。越是（楼盘）不好卖的时候，吹嘘地铁规划等“利好”的需求就更加迫切。

济南开发商私设地铁站牌

网上热传的照片显示，济南宝能城在项目周边私设了8号线安莉芳路站牌，其站牌设计同济南地铁1号、3号线站牌极为相似。此外，站台后附加标注了“（宝能城）”的字样。

消息传出后，济南轨道交通集团对外澄清，济南地铁8号线目前仍处于审批阶段，站牌标志是开发商自己所设，与轨道交通集团没有任何关系。

10月12日，济南市章丘区市场监督管理局通报称：对于宝能城涉嫌虚假宣传的行为，该局已进行现场检查并予以立案调查。截至目前，案件调查基本结束，正在进行行政处罚程序。

为了卖房子，卖出好价格，地铁无疑是一个卖点。尤其是在一二线城市，随着城区的不断扩大，地铁逐渐成为通勤的主要方式，在这些城市的近郊以及远郊区，房子周边有没有地铁，价格差别非常大。

因此，一些即使离地铁口三公里，步行要半个小时的楼盘，也会称自己是地铁房。一些楼盘的规划示意图不是等比例图，在标注地铁口时，往往把地铁口标得和自家楼盘非常近，而实际上步行的话15分钟都到不了。近期广州的林先生去探访广州鱼珠板块某地铁房，从地铁走到楼盘耗时35分钟。

还有一些开发商，将还在论证阶段的规划线路，当做噱头大肆宣传。广东一位地铁业内人士告诉记者，每条地铁线路从论证到最后通车，都有很长的时间。在论证阶段，线路走向、站点选择需要考虑很多因素，即使在规划上报通过后，后期站点的设置也时常会发生变化。

“把区域规划里面有的没的、或者很多年以后才有可能实现的事情拿来说事的特别普遍。尤其是中心城市的远城区、卫星城对地铁、轨道交通需求更大，因此很多楼盘就会把还没有确定的规划拿出来宣传，放在宣传单或者示意图里。”张大伟说。

济南宝能城项目位于济南的远城区章丘区。章丘原是县级市，2016年撤市设区，成为市辖区。从空间距离来看，章丘距离济南市中心大约60公里，虽然宝能城处于章丘距离济南市中心最近的区域，但距离也比较远。

根据链家的数据，目前济南宝能城的均价在每平方米7500元左右。在当前济南楼市下行压力较大的时候，属于远城区的章丘楼市就更加“寒冷”。

根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，8月济南环比下跌0.5%，同比下跌了2.9%。

张大伟说，对项目来说，有这么一个地铁站就相当于一剂强心剂，可以把区域市场带活，这也是开发商敢于铤而走险的原因。

这些城市房价下跌

不仅是济南。8月，环京地区以及山东、河南的几个中心城市房价出现下滑。其中，天津二手房价格环比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家庄环比下跌0.4%，同比下跌3%；郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%；此外，太原和青岛虽然二手房环比上涨，但同比也出现下跌。

在户籍人口第一大省的河南省会郑州，9月17日，河南房地产商会会长闭门会在郑召开。对外披露的会议纪要显示，针对“房企打折促销”话题，大家观点普遍一致——降价促销对于整个行业发展弊大于利。此举也引发外界的广泛热议。

楼市的低迷表现也传导到土地市场。根据中原地产研究中心的统计，前三季度，在北上广土地出让金大幅上涨的同时，环京地区和中原、山东地区的重点城市如济南、郑州、天津等城市下滑明显。数据显示，前三季度，郑州土地出让金同比下滑了25.16%，济南下滑了43.18%，天津下滑了37.39%。此外，太原也下滑了22.49%。青岛下滑了2.66%。

对这些城市来说，在下行周期，中心城区的房价会相对更坚挺一些，郊区、远城区下滑更为明显。比如在郑州，虽然目前普遍下跌，但是和中心城区联系越紧密的城区跌幅最小。在楼市下行阶段，越是主城去化率越高。根据相关顾问公司统计,从下半年开始,郑州三环的开盘去化率比四环内开盘去化率要高17个百分点左右,而四环开盘去化率比四环之外的高12个百分点。

张大伟分析，楼市经历了2016年、2017年的普涨后，去年以来区域之间的分化十分明显。华北、中原等地的中心城市楼市、土地市场遇冷，而长三角、珠三角的热度较高，这种分化的背后，主要原因还是新兴产业发展和人口流动的差异。