陈钊《中国经济》第10讲：虚拟经济与实体经济

听众朋友们大家好，我是陈钊，来自复旦大学经济学院。今天我给大家讲的内容是虚拟经济与实体经济。

自从习近平总书记强调“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，有关虚拟经济与实体经济的话题再次受到关注。

我们也经常听到一种说法叫做“脱实向虚”。那么，如何区分虚拟经济与实体经济，如何看待“脱实向虚”的现象，怎样才能从根本上避免经济的“脱实向虚”呢？

一、虚拟经济与实体经济

我们先从概念说起。

假设你创办了一家企业，专门生产空气净化器，这家企业会有多成功呢？这取决于企业实际的经营状况，比如企业的生产技术与成本、消费者对产品的认可等等。简单来说就是，企业的价值由其盈利能力决定，这些都是经济活动作为实体经济的一面。

接下来，如果你创办的这家企业公开上市了，那么其虚拟经济的特点就充分体现出来了。

这个时候，同样是这家企业就有两种不同的价值：一种是以实体经济为基础的价值，由其盈利能力决定；而另一种价值，则完全由企业的股价决定，股价越高，账面的价值就越大。

在这里，股票这种证券资产所代表的就是虚拟经济，它最根本的特点就是——虚拟经济的资产价格可能完全背离实体经济的价值。

金融的发展与深化会使虚拟经济更为发达。举例来说，如果你刚刚聘任了一名新的企业高管，那么你可以考虑利用企业股票的买入期权，来激励这名高管努力工作。

买入期权意味着在未来某个时点，这名高管能够以特定的买入价格购买企业的股份。所以，这名高管更可能努力工作，因为只有这样，等到能够行使买入期权的时候，企业的股价才更可能高于这个买入价格，这样行使买入期权才是有利可图的。

二、为什么房地产业被认为是虚拟经济

下面我们来说说房地产业。为什么房地产业通常也会被认为是虚拟经济呢？

也许有人会觉得奇怪，不就是造个房子吗，这和造汽车有啥区别，怎么就摊上虚拟经济了呢？

这里先得澄清一下，房地产业和建筑业是两个不同的概念。造房子，那是建筑业的事情，而房地产业则是经营房产。

和造房子对应的，是建筑物的物理属性；和经营房产所对应的，则是建筑物的产权属性。而这个房屋的产权属性就和虚拟经济有关系了。                

例如，在房屋造好之前，可以预售。在香港就曾经特别流行炒楼花，就是事先交少量的订金，就能获得未来房屋的购买权，而这个购买权是可以转让的，这就是炒楼花。

房子还没造好，购买房子的权利却已经变成商品在买卖了，甚至还能被炒成高价，这就是虚拟经济了。                

房地产业也是一个大量运用金融杠杆的行业。开发商往往会以土地作为抵押获得大量的银行贷款来开发房产。而购房者也会借助住房抵押贷款，通过支付少量的首付就能够入住房屋，获得房屋的产权。                

而一旦使用了金融杠杆，房地产产权的价值变化就把建筑物本身的价值变化放大了。

通俗点来说，房地产开发商用小钱撬动大钱，如果房地产升值，那就是一夜暴富，当然如果房地产贬值，跳楼的也是开发商。

在这里，我们看到房地产作为实体经济的价值，也就是建筑物本身的价值，和房地产作为虚拟经济的价值，也就是房地产产权的价值，已经大不一样了。                

事实上，就算没有利用金融杠杆，房地产产权的价值也可以脱离建筑本身的价值。

想一想我们开头所提到的那句话：“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果我们强调房子是用来住的，那就是指它作为建筑物本身的特点，这是实体经济；而房子一旦用来炒了，那就是在说它作为房地产产权的投资属性，这其中就有虚拟经济的成份了。                

我们不妨比较一下房屋价格与租金的背离程度。租金完全取决于房屋的居住价值，所以租金的高低反映的是房地产作为实体经济的价值。

如果房价与租金的比率过高，就意味着房地产与实体经济的价值背离程度已经很高了，这就体现出房地产泡沫的成份了。

所以，很多人会说中国大城市房价太高，房地产泡沫太严重。这话不完全对，因为大城市房屋的租金也很高，所以关键还得看房价与租金的比率。

如果这个比率在小城市更高，那你说是大城市的房地产泡沫严重，还是小城市的房地产泡沫更严重呢？                

三、“脱实向虚”

最后，我们来说一说“脱实向虚”。

“脱实向虚”说的是资金从实体经济中脱离出来，跑到虚拟经济那儿去了。“脱实向虚”的其中一个去处，就是房地产领域。已经有研究发现，房价上涨会吸引非房地产企业进入房地产行业。

“脱实向虚”的另一个表现就是，钱多了就会往股市跑，这在短期内可能造成股市的繁荣，并且可能吸引资金进一步的“脱实向虚”。                

但虚拟经济的这种繁荣只是假象，毕竟虚拟经济的价值是以实体经济为基础的。现实中，我们可能观察到虚拟经济与实体经济始终存在一定的脱节，我们或许也可能看到，即便没有实体经济的支撑，虚拟经济也能够在短期内表现出一派繁荣的景象。

但是，我们可以肯定地说，如果没有实体经济的支撑，虚拟经济是无法维持长期繁荣的，这就好比越吹越大的泡沫会很快破裂一样。                

其实，除了通常所说的“脱实向虚”之外，我们还会看到资金可能在不同的虚拟部门间流动，例如，在房地产市场与股市之间的流动。

所以，有时会出现这样的现象：当股市迎来一波较长时间的上涨行情之后，往往会有些投资者及时收手，把资金从股票市场上抽离，转而去投资房地产市场。

资金在不同虚拟部门间的转移，又进一步放大了虚拟经济的波动与风险。                

那么，政府应当如何避免资金的“脱实向虚”呢？

为了控制股票市场的波动与风险，政府曾对资金进入股市进行更为严格的监管，甚至还叫停了金融衍生工具股指期货的交易。

在房地产市场上，相关的政策涉及提高首付比例、限购、限贷等等，这些措施也的确对资金进入房地产领域起到了限制作用，能够为房地产市场降温。

但我更想问大家的是，我们应该怎样评价这些政策呢？

不妨先设想一种更夸张的做法，如果我们禁止虚拟经济的产生，不就彻底解决问题了吗。我相信没有人会支持这样的观点，为什么呢？

因为虚拟经济运用得当，是可以为实体经济服务的。事实上，虚拟经济的繁荣恰恰也是经济现代化的体现。                

我想说的是，上述政策也会有一个副作用，那就是可能限制虚拟经济对实体经济的服务功能。

所以，对于如何从根本上避免经济出现“脱实向虚”，我想强调问题的另一面，那就是问一问“脱实向虚”为什么会产生？                

其实，道理并不难理解，根本的原因就是——投资实体经济的回报不够高。

这样来看问题的话，避免“脱实向虚”的一个根本性办法就是：改善实体经济的生存环境。比如，让有竞争力的企业能够自由进入各个领域，又比如为民营企业的发展，创造公平的竞争环境。              

最后，我还想强调一点，那就是谨慎使用宽松的货币政策。

因为总体而言，货币增发并不能提高实体经济的回报，但货币一旦增发，却会提高虚拟经济中的投资回报，这就助长了“脱实向虚”的产生。                

最后，作为总结，我希望大家记住一点——没有实体经济的支撑，虚拟经济的繁荣是不可持续的。而避免资金“脱实向虚”的根本办法是：让实体经济有更好的投资环境。

好，今天的课程就讲到这里，我们下次课再见。

校对 | 张影