深圳刚需族的自白：被误伤的“痛”，以及自我和解

“以前天天催你买房，现在我不催了，自己看看还有没有资格买。”深圳房产中介刘小龙7月15日看到楼市新政出来后，就果断在朋友圈写了这句话，还附带了一张深圳购房调控政策要点的图片。

对于不少深圳人来说，7月15日算得上是不平常的一天。

深圳市住建局联合市规划和资源管理局等8部门发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“深八条”）。此举一方面让等“靴子”落地的深圳人悬起的心放下来了；另一方面，尘埃落定的政策也让部分买房族心情很复杂。

王晓兵就是其中一员。用他的话来说就是：“一觉醒来购房资格没了。”王晓兵有些懊恼没有更早入手商品房，又有些无奈地连连叹气：“只能等了。”

不过，“深户3年+社保3年”、“夫妻离婚，购房资格由倒追2年延长至3年”，直接堵死了炒房客的路子。从这个角度来看，王晓兵的买房竞争对手少了一部分。

另外，“深八条”出台后，增值税征免年限由2年上调至5年、豪宅线修改增加750万成交总价一栏，深圳南山区、福田区、宝安区等总价高的大户型业主，忌惮房屋转手交易成本上浮，开始接连下调房屋总价。王晓兵身边想从小两房换到三房的朋友们也有了更多选择。

楼市也由近几个月来的过热，转向目前的观望态势。深圳楼市，有将进入一个新阶段了。

暂失房票

自7月2日，万人摇号、行情火爆的杭州发布楼市新政，王晓兵所在的几个置业群就开始讨论起“深圳是否会出台调控政策”这一敏感问题。

待到毗邻深圳的东莞同样在7月2日晚间出台了楼市调控政策，置业群的群友们对于深圳跟进出台调控政策的预感就愈发强烈。

过去十来天，关于深圳楼市调控的各种版本，在许多置业购房群广为流传，这些传言甚至细化到限购、税收、首付比等细节。

“我看了下宁波的政策，涉及到限购范围扩大，东莞、杭州的政策基本都是紧扣着开发商捂盘惜售、摇号买房这些今年市场新出来的过热现象，主旨还是防止‘炒’房，我和家人也就没太在意。”王晓兵言及“深八条”的尺度感慨道：“我是有心理准备的，只是没料到深圳力度超出预期了。”

7月10日前后，房产中介不断拿“深圳楼市新政要出台了”、“买房门槛要提高了”、“晚买房要多交税了”等消息，催促王晓兵抓紧下单。可是，他转念一想，房子少则也要住上十年，不想仓促间就做了决定。

新出台的“深八条”，直接将深圳购房门槛从原来的深户或连续缴纳社保满五年的非深户，提高到在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保。这对于王晓兵这类准购房者来说无疑是“黑天鹅”。

深圳的低入户门槛，是人口流入量较大核心因素之一。深圳的应届生学历入户，长期都是大专标准。另外，深圳还实行“大积分入户”的模式，人才引进、招调工入户等只要积分达到100分即可入户。而深圳聚集的金融、科技等产业也不是周边城市所能媲美的，这吸引着不少年轻人来此就业。

王晓兵2018年毕业于湖北的一所985院校的通信工程专业。读完硕士的他被深圳一家通信企业校招进入核心技术岗。受身边老同事们买房热情的带动，家境殷实的他也想着先物色一套小两房。这半年，疫情稍微好转的三月下旬，他就开始在深圳各个区看房。

本来对买房还不太焦虑的他，亲身感受了今年前几月这轮猝不及防的上涨。用他的话来说就是“边看边感觉房价在涨，越看越涨，每天在焦虑和自我调节中反复。”

他来回看了超过四十套房子。期间，他先是在看深圳福田区、南山区的楼盘；后面价格逐步走高，预算有限的他不得不转战宝安区、罗湖区、龙华区、光明区、龙岗区，脚步基本覆盖了深圳各个区。

“宝安区西乡之前我很少过去看，主要是觉得它离上班的福田太远。4月下旬，宝安区宝中的一些楼盘价格一下子上涨到10万+元/平方米，我就不得不去看西乡的盘了。”王晓兵摇了摇头说道，不少他第一眼没看上的二手房，隔一周再去谈，要么业主加价，要么就是买走了。

“六七十平米的小两房，两三个房产中介各带着各的客人，七八个人挤在房子里，转个身似乎都能碰到对方。”他摊了下手反问道：“你能想象大家买房热情多高么？”

当他发现楼市的热度远超预期，只能选择加快看房的节奏，从每周六去看房变成周六日都去看房。这也成了他化解内心焦虑的一种方式。

6月21日，金融街华发融御花园（一期）8998人抢394套房，疯狂“打新”的消息一下子刺激到他了。加班完毕的他，想着最迟七月中旬一定要敲定一套房子。

如今这轮调控下来，无疑让他的买房计划戛然而止。他先是有些意外政策的强度，转而懊悔，而后慢慢平静下来。

“在深圳落户满三年且连续缴纳36个月个税或社保”这一条，一下子把已落户但社保未缴纳满三年的他拦在了购房“门外”。

“只能再等吧，满了三年社保再说吧。”他有些无奈地说道。

过去3年，深圳新增常住人口数量超百万。有外部数据显示，落户不满三年的人口占深圳户籍人口的比重为20%左右。与王晓兵一样，这部分人群目前已丧失了房票。

土豪降价

跟王晓兵一样将自身归为被“误伤”群体的，还有豪宅业主。

“深八条”涉及豪宅划分，在原有容积率和建筑面积之上，加上了成交总价750万元这条价格线。

这对于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的楼盘影响很大。这些区域，特别是学位房的价格，在经历今年这轮炒作之后，价格大多都在750万元之上。尤其是南山区、福田区，豪宅占比维持在40%左右。

“深八条”同时将非普通住宅标准提高，二套首付将由70%变成80%。这接近当下楼市调控较严格的北京。

个人住房转让增值税征免年限也由2年调整到5年。这意味着更多的二手房交易的成本上升。目前增值税及其附加的税率为5.6%，一套1000万的房子转让出去需要缴纳56万的增值税。

这轮政策出来前，王晓兵有朋友本来想将小三房换到福田区稍微好一点的学区房。但因为一下子多出来10%首付款，并且还需要额外缴纳更多的税款，只好选择重新评估购房计划。

豪宅业主，也机敏地察觉到了市场的变化。这些往日在刚需族眼里“拽上天”，喜欢在小区业主群组织“控盘”的豪宅业主们，先是叫嚣“这下不好卖了”，接着已经开始降价。宝安中心区、南山区、福田区等不少今年五六月份将房价提到800万左右的业主，昨天就自觉降价数万到数十万不等，希冀不超过750万的豪宅红线。而真正的刚需和刚改一族，反倒平和下来了，多选择将置业计划缓一缓。

“怕现在买是高位接盘。毕竟今年上半年看着深圳房价上去的，总觉得泡沫大。”王晓兵表示。

观望再起

“深八条”的到来无疑打乱了很多人的购房节奏。有房产中介直言，“本来还想着下半年扩张门店，这下估计得‘吃土’了。”

失去了房票的王晓兵在这24小时内，经历了曲折的心理变化，但内心还是有能告慰自己的部分，最大的安慰是，令刚需们厌恶的炒房客受到了打击。

对深圳楼市稍有了解的人都知道，这是一个投资客占比常年维持在30%左右的市场。因为深圳落户门槛低且房价持续上行，很多人来深圳落户就是直奔买房，还有房产中介协助投资客办理假离婚或者假结婚买房。若说部分刚需被误伤了，“深八条”基本算是把炒房客的路子给堵上了。

就拿假离婚买房来说，夫妻离婚，购房资格由倒追2年延长至3年。这等于拉长了离婚购房的时间。普通夫妻忌惮于周期太长，叠加更多外部变量，至少会更审慎对待离婚买房这件事。

再比如，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。多出来数十万元税费，这也会让投资客难受，锁死流动性，增加持有成本。

这轮政策一出来，王晓兵就开始接到之前看房中介们的电话。不外乎为他排忧解难，提供其他选择路径。比如，完全不限购的惠州、半年社保便可入局的东莞以及有“深中通道”加持的中山，还有几乎可“无门槛”进入的广州南沙……还有中介提醒他，可以看看政策未涉及的深圳公寓产品、小产权房等等。

深圳是他这个外地人来广东的第一站。这个常住人口平均年龄33岁的城市，虽然经常被吐槽为“没有人情味”、“快餐式生活”、“房价高企”等。但是王晓兵还是喜欢的。真到了要离开的时候，他似乎总是能找出一万个留下来的理由去打败一千个槽点。心烦的时候，哪怕是找个安静角落，傍晚看看深圳淡粉色的晚霞、大朵的白云，他都能立刻获得疗愈。

如今，“深八条”导致他买房进程被按下暂停键，但比起今年上半年，萦绕在他心头的无奈和焦虑，目前的他反倒有了几分心安理得的平静。

今年，深圳新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。上半年新房供应不足的现象也将得到缓解。

“控了总比不控强。希望等待的结果是，能买到合意的房子。”末了，他发了条朋友圈：“没有感受过深圳楼市的人生是不完整的。”