【案例】 0首付0月供买房投资是如何操作的？

第一小节：0首付0月供买房投资的套路

所谓0首付、0月供买房投资，是指没有花一分钱就买了一套房子，并且还不用付月供，这听起来似乎天上掉馅饼了，而实际上没这么简单。

0首付主要有以下几种操作方法：

1.二手房高评高贷。

就是让评估公司把房子的总价评高，全部用银行的贷款来支付购房款，这就是高评高贷。举个例子：一套售价70万的房子，让评估公司评估到100万，这样买家就不用支付30%的首付款了，即买家不用给房东付30万首付款，直接向银行贷款评估价的70%，即70万给房东，从而完成了这笔交易。这样下来，房东，也就是卖房人拿到了70万的房款，而他本来就是要卖70万的，房东不亏。买家直接向银行贷了70万支付给房东，这实际是买家的贷款、或者债务变高了。

2.信用卡套现/银行信用贷凑首付款。

信用卡、信用贷都是无抵押贷款，办几张大额信用卡、或者办几笔银行信用贷，通过信用卡刷卡融资、或者把信用贷的钱提出来，去支付首付款，剩余的尾款就走正常的房贷。举个例子：你有几张大额信用卡，合计额度在50万，或你贷了笔30万元的信用贷，你看了套新房卖100万，这时你就可以套现出来30万，或用30万的信用贷去支付首付款，之后走正常买房按揭途径就好了。你同样没花一分自己的积蓄就买了套房子。

3.房子抵押贷款筹首付款。

比如你有一套全款房，或一套升值翻倍的按揭房，你可以把全款房抵押给银行获取一笔贷款，把这笔贷款作为首付款；或者，你把总价翻倍的按揭房的尾款结清，先变成全款房，再做个房抵贷把钱贷出来，以此凑够首付款。

这三种方法都是在不动用你积蓄的情况下买上了房子，实现了0首付，看起来非常适合那些缺首付款的人。0首付买房的本质就是用银行的钱付首付、用银行的钱付尾款。

0月供投资主要有两种：

1.按揭买了套房子，再把房子出租出去，用租金去还月供款，如果0首付买了套房子、再把房子出租出去，用租金还月供，也就是0首付0月供买房投资！

2.先后买几套房子，当第一套房子升值翻倍后，可以结清尾款变成全款房，再把全款房抵押给银行，用贷出来款通过按揭的形式再买一套、甚至几套房子，这就是俗称的裂变——也就是由一套房子裂变为两套、甚至几套房子。月供怎么还呢？用银行贷款！把自己第一套升值翻倍的房子结清尾款，再抵押给银行贷出钱来，用贷款再买一套房子，可能还有贷款剩余，再用这些贷款剩余去还房子的月供，这就是俗称的以贷养贷，这也是0月供买房投资。

其实，实际的操作会更复杂。

银行是个企业，是经营钱的企业，所以它的风控很严，并且银行也是由人组成的。70万的房子想评估到100万就评估到100万么？所以，银行一般都只认自己合作的评估公司出的评估报告，也会对房子的评估价有个大致的评判标准。70万的房子评估到80万还可以，若评估100万，银行是不认的。高评高贷的房子一般都是老破大（老房子、破房子、大面积）、或顶层复式，这样的房子一般售价较低，或房东急于出手把售价放低，但是旁边的二手房价格较高、或者正常楼层的房价较高，这时就有了高评的机会。所以高评高贷对房子是有要求的，并不适合所有的房子。

其次，一般人并能轻易的办理大额信用卡，也不能轻易的办理到银行信用贷么。前面我们讲过，大额信用卡、信用贷特别适合公务员、事业单位、500强企业、央企国企、上市公司的员工，一个私企普通上班族很难办到大额信用卡和信用贷的。而通过抵押贷套出贷款，去付首付，前提是得先有套房子，这也是一个约束条件。

所以，更靠谱的方法是：买的二手房适度高评一些，这样首付就会低，再用一些信用卡刷卡资金一起付了首付，从而实现0首付买房。

0月供实现起来也是比较难的。绝大多数情况下，月供款都会远远大于房租款。所以，一般是把房子搭隔板改造成合租房，多分出几间对外出租，这样租金会提高，可能会覆盖住月供。还有就是买小面积的房子，房子越小租金相对房价就越高，这样可能会覆盖住月供；再有就是等个几年，等物价上涨、房价上涨、房租上涨，而月供却是一直不变的，这就实现了房租覆盖月供。

第二小节：什么样的人群适合0首付买房？

0首付买房，看似没有动用你的积蓄，却是增加了你的负债。所以，0首付买房适合那种月收入特别高的人，比如在一线城市月收入5万，二三线城市月收入2、3万的人群。

0首付买房还适合那种现金流特别多的人。现金流就是前面的节目我们说过的：凡是能流入你账户的钱都是你的现金流。它包括收入现金流：工资/房租/兼职收入/意外之财/年终奖金/项目奖金；以及融资现金流：就是银行贷款。

所以，若收入现金流较少，融资现金流多也行——你能从银行贷更多的钱，实现以贷养贷，把这个时间周期拉长，等到下一波房价暴涨期来临、或者等待着货币贬值，房租超过月供也行，这就要求你有足够的现金流筹划能力，这又回到前面的内容：借更多的钱（维持现金流不断裂）、借更长时间的钱（能穿经济的繁荣萧条周期）、借成本更低的钱（让收益更大或亏损更少）。

第三小节：0首付的适用场景和风险点在哪？

信用卡刷卡融资、银行信用贷、房产抵押贷，出来的钱都是要付利息、有资金成本的，再加上按揭买房的贷款，也是要付月供的，如果收入不高、或资金筹措能力差，现金流很容易断裂。所以0首付买房，非常适合2009年和2016年那样房价暴涨的前夜。