DK长三角购房公开课·直播

演讲︱刘德科

*本文为《DK长三角购房公开课》4月7日晚间直播问答实录

问题一览：

1. 投资买刚需盘还是高端盘，哪个涨幅更大？

⦿更看重涨幅还是绝对值

2. 长三角一体化趋势中，哪些有潜力的城市处在价格洼地？

⦿房住不炒

3. 怎么看嘉兴？同时哪些区域更有投资潜力？

⦿防守型投资

4. 买新城区还是老城区？比如昆山的城东开发区和市区。

⦿上海和苏州在昆山谈恋爱

5. 杭州最具投资潜力的写字楼是哪个？

⦿不要去寻找「最」

6. 我正好在看万科·未来之光，这个项目怎么样？

⦿买房不要一见钟情

7. 被限购只能看合肥三县，但是我对于县域还是有抗性。

⦿没办法迎合炒房客

8. 第二讲够片面，怎么没有分析人口对房地产的影响？

⦿人口基数更重要

9. 现在的中国和以前（SARS、金融危机）的经济环境完全不一样，再加上粮食危机、内外贸断崖下跌、失业潮等作用力的推动，楼市还会如您所预期的那样吗？

⦿重新认知「人口红利」

10. 刘老师是坚定的看涨派，您就没有悲观预期？

⦿看清趋势更重要

11. 是不是应该买低等级城市的郊区？

⦿城际房价差

12. 为什么公寓的投资回报率要比住宅高一些？

⦿住宅租金回报率2%很健康

13. 北三县跌得这么厉害，按照你的逻辑不应该涨吗？

⦿破壁力度

14. 没有地铁的内环和有地铁的外环，怎么选？

⦿有70分就可以买

15. 常州在长三角的边缘地带，未来房产前景会怎样？

⦿常州自己就可以是中心

16. 一线城市买不起或者没资格买，可以买小产权么？

⦿家庭资产基石

1st

更看重涨幅还是绝对值

□ 问：作为投资客，是买刚需盘还是买翡翠这样的高端盘，未来刚需盘和高端盘哪个涨幅更大？[来自无锡万科客户群]

■ DK：换作从前没有限购的时代，符合「小精贵」的原则，我肯定跟大家说，要买刚需盘。刚需盘的客户基础更大，卖得更快。如果你钱多，还应该不止买一套，而是买三四五六套。

但是无锡限购，你只有这么一两张房票，当然要买贵一点的高端盘。这个时候我们在乎的不是涨幅，而是投资回报的绝对值。

有一种情况例外：如果你的房票充足，还是先买刚需盘。你可以把你的爸爸妈妈爷爷奶奶岳父岳母外公外婆等直系亲属的户口迁到当地城市，你就又可以再买五六套刚需房，或者把一套高端盘换成三套刚需房。

2nd

房住不炒

□ 问：长三角一体化趋势逐渐明朗，哪些城市处在价格洼地、同时具备成为「牛市」的投资潜力？[来自嘉兴万科客户群]

■ DK：这也没有一个绝对的标准答案，我还是坚持那句话：你只要在长三角，买熟悉的城市就可以了。

如果非要说哪一些价格洼地的投资潜力更大，现在长三角里被大城市包围的那些中小城市，比如嘉兴，它的房价绝对值还低，会往更高的方向走。

像南京杭州，均价算它是 3 万，它要涨 1 万，才涨了 30%；像嘉兴这种地方，均价大概在 1.2-1.5 万之间，涨个三四千就 30% 了。所以，基数越低，涨幅就会大。

如果我们有闲余资金，但购买力不是很强，在嘉兴这种城市买一套，从长远的角度来看，当然是有价值的。

我对「房住不炒」的理解在于不要「炒」。「炒」是买了就把它卖掉，「不炒」就是认为它能够产生价值，特别是租金价值。不一定非得现在马上就能租掉，5 年后能够产生租金就是好房子。

我们讲的买房投资，基本上是中长期投资，最好是长期投资。买一套房子，最好十 年不要卖，实在忍不住，你一定要告诉自己 5 年不要卖。房子一交付，过三个月证办出来就把它卖掉，你是在为国家做贡献——买了又卖，卖了又买，交了不少税，又错过很多涨幅。

3rd

防守型投资

□ 问：作为被一线城市围绕的嘉兴市，在未来楼市的发展过程中，德科老师有什么样的预判，同时哪些区域更有投资潜力，为什么？[来自嘉兴万科客户群]

■ DK：不止嘉兴，所有长三角城市都一样，要善于去寻找城市的断裂带。看上去有一点点成熟了，但是又没有完全熟透，又有一些新的东西。比如说产业，菜鸟、基金小镇、高铁站、轨道交通……总之城市的各种资源在这里萌芽，有一部分利好正在慢慢兑现。

在长三角，特别是城市环线、高速公路包围的环线以内的那些断裂带，给它十年时间，等它填平到百分之六七十的时候，就会体现在房价上。我们关注嘉兴的时候，不仅在关注嘉兴，关注无锡的时候，不仅在关注无锡，我们聊的是全长三角的城市。

有些人说，好像买房也不过如此，5 年涨个 50%，也不见得是多好的回报率。对，买房是一个防守型的投资，激进型的投资是股票、基金，这不在我的专业领域内。

房地产作为家庭资产避险的投资，我们只要确保比银行的存款利率更有价值就好了。当然，不排除长三角的城市，在房价稳中有升的时候，突然「嘭」一下子就跳上去了，就像 2016 年一样。

过去这 15 年，基本上每隔五年就会「嘣」地跳一下。如果你不是长期在这个市场里面，或者总是买进卖出，你会错过突然「嘣」地跳一下的那种体验和收获；只有持有在手上，做一个傻瓜，才能够收获突然的「嘣」的一下。我喜欢做傻瓜，不喜欢做太精明的人。

4th

上海和苏州在昆山谈恋爱

□ 问：买房子买在新城区还是老城区？比如昆山的城东开发区和市区相比较。[昆山万科客户群]

■ DK：如果只能二选一，肯定买新城区。大家要抵抗住诱惑：成熟的地方大家都喜欢，大家都喜欢就意味着机会少。

举个例子，昆山的城东开发区跟市区。昆山经过中国这么多年的开发，市区相对更成熟了，但是不成熟的地方更有价值，当然不是说跑到深山老林里面去买房子，只要这个区域有城市资源堆积的苗头出来，你就可以买。

上海和苏州在昆山会谈一场轰轰烈烈的恋爱，昆山这个地方，迟早会变成上海和苏州的一个部分。每一寸土地都熟透，这是未来的事情。

这个问题其实我们在七节课里面已经讲过了。我们有个小小的野心，这七节课要试图解答一切房产问题。如果你多看几遍我们的 PPT 课件，就能找到这些问题的答案。

5th

不要去寻找「最」

□ 问：未来科技城/杭州最具投资潜力的写字楼是哪个？[杭州万科客户群]

■ DK：我们不要去寻找「最」。我们要摒弃一种绝对思维，不要老是想着抄底，也不要想着一定要买最值得投资的东西。这需要绝佳的运气，而我们要追求的是价值均衡。

具体到写字楼，要注意我们在课程里讲的那几点：第一，要有写字楼开发经验的大牌开发商；第二，要有楼宇运营级的物业服务；第三，要有短期内就开始兑现的规划蓝图。

无论放在哪个城市，这三点都是成立的。我把这三点再重复一遍，只是为了证明PPT是我自己做的，不是别人帮我做的。

至于万科在推的这两个写字楼，一个在未来科技城，一个在奥体。杭州的购房者喜欢把这两个地方叫做「宇宙中心」，这两个地方喜欢 PK 一下，但是这种 PK 没有意义，你买谁都可以。

未来科技城的支撑点，简化来说就是阿里巴巴。这里有庞大的产业群，阿里巴巴是无数家企业构成的一个企业复合体。钱江世纪城，也就是奥体，它依托的是亚运会带来的一个高密集度的城市资源投入。

这两个地方的产业、城市建设、城市界面都没有问题，未来感极强，这种地方的写字楼当然是可以买的。

但我们还是要强调一点：如果你还有购房资格，当然是买住宅优先。但是没有办法，这两个地方的住宅中签率极低，哪怕你有资格，你有钱，你还要有上天的眷顾。

作为长期投资，买一套写字楼放在那里，作为家庭的恒定资产收收租金。这就涉及到课程中一个很重要的点：得有楼宇运营级的物业服务。这关系到你的能不能有稳定的租金收益，有没有源源不断的优质客户。

6th

买房不要一见钟情

□ 问：听了您这次公开课前面的课程，说到「断裂带值得买」，我是合肥人，正好在看「未来之光」，你觉得这个项目怎么样？后期有发展潜力吗？[合肥万科客户群]

■ DK：你不要只看未来之光，你要把万科边上的所有楼盘全部看一遍，比较一番，到底哪个楼盘更符合你心中的预期，更符合我们提供的价值分析框架，再来做决定。

我们讲的所有万科案例，只是给大家一个导火索。我前天刚刚批评过薇娅不专业，因为乱推荐；在我们这，我说「可以买」这个词的时候，是用我们的专业性，先对这些楼盘做过判断，但不是号召大家去买，而是让大家把这些楼盘当做思考的导火线，再用这些导火线去对比这个区域里面的所有楼盘。

买房不要一头热，不要一见钟情，而是在各种需求、价格和产品间取得一个平衡。

万科文一·未来之光这个项目怎么样，后续有没有潜力，我在课程里已经把它当作一个案例分析过了。这里补充一点——

合肥有一点跟其他城市不一样，很多城市已经撤市建区了，但是新建的区跟传统的老区融合感很弱。合肥三县，肥东、肥西、长丰，现在都叫县不叫区，但这三个县跟合肥的九个区咬合面非常广，所以已经有很多合肥人住在那里。

有一种观点是，等到城市融合了，我们才到那里去买房子；还有一种观点是，我们先跑到那里买房子，越来越多人住到那里，城市就融合了。这是一个「先有鸡还是先有蛋」的关系。

我们经常讲房地产是贬义词，但是如果你回头看，房地产对于城市的融合也起到了巨大的作用。一个城区的融合，有地铁通过去，当然是一个标志动作；在地铁没通之前，楼盘就已经先到那了，最后地铁通车，就完成了一个双向的融合闭环。

像合肥万科文一·未来之光，合肥的地铁线现在离楼盘应该有两公里左右的距离，但是地铁的延长线一通过去，地铁基本上就在家门口了。地铁的价值会再次注入体现到房价上。

7th

没办法迎合炒房客

□ 问：你说「半生不熟的地段，比全熟的地段涨幅预期要更高」，最近考虑在合肥买房，限购只能看看三县，但是我个人对于县域还是有抗性，有好的楼盘推荐吗？[合肥万科客户群]

■ DK：它现在都叫县，你对它有抗性很正常。很多城市的撤县建区，都建成区了，大家还用县城的眼光来看它；行政区的县撤掉了，你心里的县还没有撤掉。

所以在看肥东县的时候，你要看到它是合肥神圣不可分割的一部分，用这种思维去看才有价值。再说，哪怕它是县，它本身也有价值，特别是紧贴着合肥的县。

这种价值，是中国下一轮的价值爆发点。我们这七节课有个比较大的缺点：我们谈这些问题的时候，有相对的前瞻性。有的时候会把时间往前推得比较长，我们没办法迎合炒房客，因为炒房客要求立刻兑现，我们讲究的是中长期的投资价值。

8th

人口基数更重要

□ 问：你的文章够片面，怎么没有分析人口对房地产的影响？长期还得看人口。[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：我最喜欢别人批评我的观点。「长期看人口」，你是被谁洗的脑？任先生说得当然对，但那是一句正确的废话。

人口净流入当然是好事情，哪一个城市不欢迎自己的人口净流入？可是中国有多少人口是净流入的城市？人口净流出的城市完全没有价值，那他们的房价是不是得嘣嘣跌得不行？如果那些人口净流出的城市房价都跌得不行，碧桂园的生意怎么做得好？

每个企业有不同的取向，万科挑城市会更挑剔一点，碧桂园挑城市尺度更大一点。无论是碧桂园还是万科，他们挑城市的方法都是没有问题的，因为中国有广阔的空间。所以，我们更在乎的是人口基数。

我们中国有 14 亿人口，如果一个小县城有 50 万的人口，这个县城已经很大了，放在欧洲，佛罗伦萨也就 40 多万的人口。

我经常喜欢讲佛罗伦萨、慕尼黑、法兰克福这些城市，不是我崇洋媚外，是因为他们的人口基数实在不怎么样，最多的也就 150 万左右。而江苏省、浙江省，随便就能挑出人口比他们多的城市。一个 50 万规模人口的县城，它自己就会形成一个内循环，它的房地产是有价值的。

当然，我不是说中国的每一套房子都值得买，得选新一代的住宅产品，县城里面那些老的破的大的房子会越来越不值钱。

不要被目前的行情迷惑，说「房价普涨，是个鸡犬都能升天」，以后老破大会越来越不值钱。特别是县城里的老破大，赶紧把它卖掉。

9th

重新认知「人口红利」

□ 问：从现在很多观点看，现在的中国和以前（SARS、金融危机）的经济环境是完全不一样的。之前的中国以储蓄为主，现在的中国已消费为主；之前的中国有很多红利，现在的中国红利不在，这些论据是否能支持未来房价的涨呢？粮食危机、内外贸的断崖下跌、失业潮的涌现，在这些作用力推动下，楼市还会如您所预期的那样吗？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：人口红利不足、内外贸危机、失业潮，你说的这些问题都存在，但是很遗憾，中国房地产不需要 14 亿人都来买，也不需要 7 亿人来买，更不需要 2 亿人来买，只要有 5000 万人来买，整个市场就支撑住了。

因为房子不仅仅有使用功能，我们得承认它的金融属性。确实今年很多人的收入预期要下调，生意很难做，但是总有少比例的人，他们今年赚了更多的钱。

在中国说「少比例」，有一个潜台词是，乘以 14 亿。假设今天新加坡内外贸危机、失业潮严重，新加坡的房价是要抖三抖的，但是放在中国就没有问题，这是中国作为一个超大规模国家的好处。

每一次遇到一些困难，新华社在引用中央表述时都会讲，「中国腾挪空间大，经济韧性强。」

十年前，有朋友跟我沟通，说中国房地产没问题，就是因为中国的腾挪空间太大。他举了一个很不恰当的例子，但是这个例子有助于我们很好的理解——八年抗战，我们没被打垮，就是我们腾挪空间大，我们在大后方一直熬着，就是不投降，要跟人家干到底；总有一天我们可以反攻，不管这个反攻是我们自身取得的成就，还是外部世界发生了变化，我们总能熬来胜利的一天。

这个比喻不恰当，但是能够很好地说明我们的经济韧性，它可以在未来收获更大的红利。

再讲人口红利，这也是很多经济学家经常聊的一个问题。其实很多经济学家都有自己的路径依赖，就是陷在死脑筋里。

过去我们讲人口红利，讲的是「低端」劳动力。对不起，我这里要用「低端」这个词，因为他们的观点是错误的，所以就用错误的词——他们把所谓的低端人口劳力当作人口红利。我们国家今天已经到这个体量了，我们的人口红利接下主要是消费需求和创造力。

我们必须更新自己的观念，「人口红利」这个词的定义已经变了。

10th

看清趋势更重要

□ 问：房产有看涨和唱衰派，刘老师是坚定的看涨派，我不确定您是坚定地看好还是预设立场；我想问的是，您就没有悲观预期？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：凡事不要绝对化。我们说中国房地产有广阔的空间，是因为我们把几个大的制度全部分析清楚了，把趋势看明白了。

就好像「明天太阳会不会升起」这个问题，英国哲学家休谟提出的是，「谁说明天的太阳一定就会升起」。他的质疑非常对，但这是一个哲学问题；我们在讨论房地产问题的时候，哲学式提问是「中国房地产要崩盘了吧」；我们是按照基本逻辑判断来提问，「中国房地产会不会跌」——当然会跌了，因为它是曲线上扬。曲线就意味着有跌有涨，但是总体往上涨。

我不是盲目的唱多派，我是把房价上涨当做一种趋势，所以一定要给我命个名的话，应该叫「趋势派」，但是这太难听了。

11th

城际房价差

□ 问：城市群的房价差距不会那么大，那是不是应该买低等级城市的郊区或是这同一个城市应该买郊区？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：低等级城市的郊区要稍微商榷一下，郊区也要看是往哪个方向的郊区。

以湖州为例。湖州市市长前两天发表了慷慨激昂的讲话，是他发自内心也付诸行动的讲话：湖州这座城市，未来东面会接上上海。那么湖州东面的郊区就有价值了。

再比如嘉兴的海宁市，它的东面接着上海，但是离上海有点远；它的西面接着杭州市区，这种郊区就有价值了。

所以，郊区指的是接近谁、靠近谁、接壤了谁。我们尽量不要用市中心跟郊区的区别来衡量城市未来的价值，而是要用「会不会有一个活力节点长出来」「它跟谁接壤」「它跟周边的那些活力节点有没有形成咬合关系」，这样可能会更好。

12th

住宅租金回报率2%很健康

□ 问：公寓的涨幅通常比住宅要略低一些，但是为什么它的投资回报率要比住宅高一些[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：我们经常嫌租金低，其实不管是全世界发达国家还是中国，住宅每年有2%的回报率，就说明这个住宅是非常健康、非常有价值的。中国会更低一点，因为中国的城市化还不成熟。

你可能会问，你是不是脑子有点错乱？我银行存款都不止 2% 啊。不要用存款的思维来考虑资产回报率，因为资产自身会增值。这跟一些创业公司有逻辑相似之处：买一个创业公司的股权，你是看它今天的亏损额吗？你看的肯定是它长远的未来。

总之，2% 的回报率作为结论给大家参考。公寓、写字楼等等非住宅产品，有 4% 的回报率就很健康了。如果开发商承诺给你 8% 的固定回报率，基本上营销把戏，把房价拉高一点再还给你，就是 8%了。

13th

破壁力度

□ 问：北三县这两年跌得这么厉害，按照你的逻辑，不应该涨吗？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：河北的廊坊市北三县，也就是北京通州边上的北三县，确实跌了。换一个讲法大家可以感受一下：现在全国疫情基本结束，但是北京仍然要严控，而且是常态化严控，需要隔离 14 天。

因为北京是政治中心，稳定是最重要的。京津冀在破壁时代的破壁力度，不如长三角和珠三角；北三县彻底融入北京通州的时间，会比长三角珠三角更漫长。

有一个很夸张的说法，跟大家分享一下：北方就只有一个城市，那个城市叫做北京。北京是沙漠里的一片绿洲，俗话说就是「灯下黑」。但是我不那么认同这一点。中国的破壁一定涉及到整个中国，乃至黑河、腾冲以西的这些城市，我们的每一寸土地都要城市化，农田和山区除外。

14th

有70分就可以买

□ 问：德科老师，杭州崇贤目前没有地铁但距离主城近，仁和镇那边有地铁，怎么选？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：崇贤在杭州绕城以内，仁和在杭州绕城以外。绕城以内的区域没有地铁，绕城以外的有地铁，怎么选？确实比较犹豫。让我来选的话，哪个便宜就买哪一个。

为什么崇贤没有地铁仍然值得买呢？因为杭州这个城市正在进行网格化的发展，我们在课程里讲过，城市过去是单中心，现在是多中心，以后是网格化。

网格化的城市里面没有地铁，确实是一个小小的遗憾，但只要资源堆积足够，缺地铁这一个选项，仍然有自己的上涨空间。

这个世界上不存在 100 分的房子，无论你用什么样的标准，有 70 分就可以买。讲得更简单一点，如果你认为它的优点超过了缺点，就可以买。

15th

常州自己就可以是中心

□ 问：常州这样的城市，长三角的边缘地带，未来房产前景会怎样？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：谁定义常州是长三角的边缘地带？常州人民不答应。

中央发布的「长三角 5+1 核心城市群」，有一个城市群叫做「苏锡常城市群」。苏州、常州、无锡，这是一个带状关系。

我们在《DK 长三角购房公开课》里讲「大城会师」的时候提到，苏州跟上海一定会会师，苏州跟南京也会会师。苏州过去是无锡，无锡过去是常州，整个城市连成片，把上海跟南京完全接在一起。所以常州不是长三角的边缘地带，它的价值在于南京都市圈、上海大都市圈和苏锡常都市圈三圈融合在一起。

放在 30 年前，常州看上海，简直是仰望天上的一颗恒星。但是现在，如果上海是 100 分，未来的常州可以达到 70 分，它跟上海之间的城市阶级感会慢慢缩小。常州自己就可以是中心，只不过不像上海那么光芒四射。

我们有两个词，一个是城市归零，一个是城市平权。城市归零指中国的头部城市全部打回原形，大家站在同一起跑线上；城市平权意味着，哪怕是无锡的百强榜首江阴县，和超级大城市上海，它们的城市资源会逐渐共享，变成一个网格。这么多的轨道交通把大家捆在一起，分不清楚你是我还是我是你，因为我中有你。

16th

家庭资产基石

□ 问：德科你好，一线城市买不起或者没资格买，可以买小产权么？[来自德科地产频道读者及观众]

■ DK：「兴趣宜小众，买房宜大众」，小产权就是不大众的东西，我们尽量要回避。

小产权房是非法的，红色的这本证你得有，何必冒那么大的风险？如果你一定要有一套房子，长三角那么大，这座城市里面没有你可以买的房子，你可以跑到长江边上的县域里去，总有一套房子你可以买。

如果你一定要在这座城市，实在不行，你还可以租——前提是在别的城市买一套房。比如我在上海买不起房，我可以租房，但是我一定要在嘉善买一套房。这样「此心安处是吾乡」的感觉才会滋生出来，我可以想象，上海跟嘉善至少有一天会混为一体。不要管它能涨多少，它是你小小的家庭资产基石。