全球非常时刻，房地产怎么样？（上）

房地产为什么会回暖？

各位檀香大家好，又在檀谈的时间里和大家见面了。

很多檀香反映，最近聊房地产太少了，这期呢，就跟大家聊聊最近的房地产市场、土地新政和大家关心的LPR问题。

一，3月楼市回暖

根据克而瑞地产研究中心数据，3月第一周（3月2到8日），四个一线城市新房成交量向好，广州和深圳新房成交量环比上升，深圳升幅最高达84%。北京上海跌幅有所降低。

根据中指研究院的数据，截止3月15日的一周，楼市整体成交稳中有升，二三线城市升幅相近，各线代表城市成交环比均有不同程度上升。

一线城市成交量整体环比上升，升幅9.1%。广州环比升幅较高，超过7成，只有上海成交有所下降。

楼市整体成交降幅持续收窄，降幅为44.3%。其中，北京降幅明显，超60%，深圳有所上扬，升幅超一成。

二线代表城市成交环比上升24%，同比下降19.7%；三线代表城市成交量环比上升27.7%，同比整体下降34.7%。

上周（3月9日-3月15日）部分重点调研新开盘项目情况

（中指院报告）注：开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）

为什么广州这么好呢？

因为开盘多。

重点城市共开盘7个项目，合计推出房源849套，一线城市只有广州有开盘项目，4个，推出房源518套。

二线城市只有南京和成都有开盘项目。其中南京开盘2个项目，推出房源为259套；成都开盘1个项目，推出房源为72套。

老推新项目占比近9成；纯新盘占比14.3%，刚需类项目主导，纯刚需类占比近6成，刚需及改善项目占比28.6%，改善类占比14.3%，没有投资类项目。

说来也怪，疫情后深圳楼市的复苏竟是从公寓最先开始。

深圳招商太子湾·湾玺两次开盘，第二次开盘14套4000万+豪宅直接被秒光，勤诚达正大城的公寓开盘秒锁453套房，3月16号万科星城线上开盘7分钟，卖出288套房，销售额2.99亿。

超小户型，线上直播，加优惠价。万科星城28平户型是万科在深圳有史以来推出的最小户型。

3月18日，上海首个线上开盘项目——绿地·海珀外滩认筹结束，首批203套房源，认筹328组。

1、2月份，情况很不好。

3月16日，国家统计局发布2020年2月70城房价数据，有23城新房销售均价环比下降、27城二手房销售均价环比下降，是近一年，价格下跌数量最多的一个月。但到了3月初，情况发生了大变化。

今年前两个月，2020年1-2月，全国商品房销售面积0.85亿平米，同比减少39.9%，增速较2019年全年下滑55.3个百分点；商品房销售额0.82万亿元，同比减少35.9%，增速较2019年全年下滑42.4个百分点。

回暖，从土地市场开始。

克而瑞土地月报显示，2月份土地溢价率回升至11.3％，同环比分别上升1.2和0.9个百分点。

易居《2020年2月40城土地市场报告》，受疫情影响，40城成交面积同比明显下降，下降幅度为27.1%，其中无土地出让的城市达到10个。

从土地出让金收入来看，2月40个典型城市土地出让金收入为1525.9亿元，环比下降15.2%，但长三角和珠三角的一些城市被大大看好。

2月20日，上海“徐汇滨江西岸金融港”地块被上海怡兴+重庆优盛达+重庆利嘉华联合体以总价310.5亿元摘得。这一价格远超2014年中民投联合体拿下董家渡地块的248.5亿元，刷新上海总价“地王”的记录。

北京，今年前两个月，土地收入金额高达672.74亿元，位居全国第一，相当于2019年全年土地市场成交额1696.88亿元的39.6%。

3月份也不错。

3月10日，越秀区越秀南AD013907地块公开出让，由国企广州市城市建设投资集团有限公司以23.6亿元底价拿下，楼面价高达6.46万/㎡。这是越秀区时隔9年重启宅地拍卖，一举创下广州单价“地王”的记录。

咱不多说别的，就看土地和销售许可证，就可以看出地方政府的态度。

春节以来，各地对房地产市场减小“打压”，“帮扶”房地产企业，度过现金流可能断裂的难题，避免房地产企业等资金链断裂引爆系统性金融风险。

在巨大的压力下，很多地方政策一日游，像河南驻马店、广州、陕西宝鸡，但特殊时期，地方政府保持稳定的迫切心态暂时是不会变的。

二，土地新政助推房地产

最近还出了一个政策，这个政策，对未来房地产行业的影响极大。

3月11日，农业农村部办公厅发布《关于做好2020年农业农村政策与改革相关重点工作的通知》，要求全面推开农村集体产权制度改革试点，已有的15个整省试点省份要做好检查验收，非整省试点省份要全面推开改革，力争改革覆盖面扩大到所有涉农县（市、区）。有序规范农村承包土地经营权流转。

这是为了增加土地的使用效率，农民以后土地可以像广州郊区的农民一样，折合成股份了。

第二天，又出了一份重磅文件，对房地产行业影响更大。

这个文件重要到什么程度呢？可以影响中国农民和地方政府的钱袋子。

国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定(国发〔2020〕4号)》，主要内容是：

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年”。

岂不是农田都可以转建设用地了？手中有地的企业岂不是赚翻了？

社会强烈关注，相关上市公司大涨特涨。3月16号，土地流转板块指数逆市大涨超过4%，成交量创4年多来新高。

很多公司不得不出来辟谣，自己没什么土地流转红利。

自然资源部有关负责人也出来说话，政策的出台是呼应新修改的《土地管理法》，进一步深化“放管服”改革，赋予省级人民政府更大用地自主权。

相关审批权下放旨在“增效”，破解项目用地“落地难”和“落地慢”问题。

我们观察到，试点省份和直辖市是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，牵涉到四大城市群，以后这四大城市群值得重点关注。

还有一个重点，这次下放审批权试点中，没有放开建设用地指标，也就是说，土地利用总体规划仍由国家编制，对地方的建设用地总量作出限制。

土地管理法规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途。地方各级政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

同时，依据现有的“耕地占补平衡”规定，占用耕地后，需要做相应的补充。

比如说，江苏盐城地多，可以卖给苏州，只要保持江苏总量稳定就可以了。

如果江苏地不够，可以从重庆买地，达到全国总量平衡。

耕地转建设用地，耕地少了怎么补，这个问题不存在的。

今年草地贪夜蛾、非洲蝗虫，让大家看到了农业的重要性。养殖业出过问题，要是粮食再出问题，就很难办了。

比如猪肉，搞环保叠加非洲猪瘟，价格飞涨。今年之前，真的想不到一个猪肉能把CPI从3推到5，影响到全国人名的口福和幸福。后来查了一下，猪肉是万亿级市场，中国平均每年吃5000多万吨猪肉，人均吃74斤猪肉。按现在的价格算，这个市场有4万多亿，在食品支出里占了很高的比例。你想，我们GDP才接近100万亿。

农村建设要跟上，农业的根基才能稳，农产品价格才能稳定。你要价格稳定，就得从别的地方补贴农民。土地收入会是一方面。

土地流转始于2015年。

2015年3月，原国土资源部正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，拉开了“农村土地制度改革”序幕。

2019年9月，全国人大《土地法》修订中，删去了一条——“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”，增加了什么呢？“集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。主要是为了从“上层建筑”上扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

对于农民朋友来说，我们想说，您手中的地会越来越值钱，说不定以后还会变成股份，好好把握这次天赐良机吧。

三，购房者选什么样的房贷利率？

有檀香问利率挂钩LPR，自己的房贷到底要不要换？

央行进行LPR改革，还真不是惦记大家的房贷，是从全局出发的。

央行推LPR的初衷是什么？政策解读，这是很重要的。想直接听结论的，快进到一半左右。

LPR是2013年推出的，背景是利率市场化改革。从2013年7月20日起，央行决定全面放开金融机构贷款利率管制。先改革的是存款利率，逐步放开浮动的上下限。

LPR原来叫“贷款基础利率”（LoanPrimeRate），是商业银行对其最优质客户所执行的贷款利率。其他的贷款利率在LPR上加一点，减一点，LPR是基准。

刚推出时，LPR被市场寄予厚望，被视为是新的货币政策基准利率，认为它有可能取代贷款基准利率。

随后几年，LPR往往参照贷款基准利率来设定，走势与贷款基准利率相差不大，没有形成市场化报价，没有价格发现功能。

2019年8月17日，中国人民银行发布〔2019〕第15号公告，宣布将改革贷款市场报价利率（LPR）的形成机制。

现在，LPR现在叫“贷款市场报价利率”，怎么形成的呢？

（1）跟公开市场操作利率挂钩，主要在中期借贷便利（MLF）利率上加点形成；

（2）银行贷款利率与LPR挂钩，新发放的贷款主要参考LPR利率定价，各家银行不得以任何形式设定贷款利率的隐性下限；

（3）增加LPR的期限品种，在之前已有的“1年期”期限之外，增加“5年期以上”这个新的期限品种；

（4）LPR的报价银行范围从之前只包含全国性银行，扩展到还包含城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，以增加LPR的代表性。

LPR的推出跟余额宝有关系，余额宝倒逼金融体系改革。

央行当初的规划是这样的：存款利率市场化改革——贷款利率市场化改革——增量——存量。

2019年12月28日，央行发布公告，从2020年3月1日起，启动存量浮动利率贷款定价基准的转换工作。

3月1日，央行再次发文，贷款定价基准转换正式开始，要求各家银行，必须在今年3月1日-8月31日之间完成。

哪些可以转换呢？

①在2020年1月1日前已经发放，或者已签订合同但未发放；②须为浮息贷款，固定利率贷款不在转换范围内；③浮息贷参考的利率须为贷款基准利率。

个人住房贷款的公积金贴息部分、扶贫小额贷款、创业担保贷款以及助学贷款暂不转换。

大家要考虑的是银行的浮动利率贷款部分。

根据银行年报推测，本次基准利率改革涉及贷款总量约在56万亿元左右。

2019年8月17日，央行在公告发布之后答记者问，解释改革LPR形成机制的原因——总结起来，就是推进利率市场化和降低贷款利率

解决贷款基准利率和市场利率并存的“利率双轨”问题，让两轨合为一轨，推进利率市场化改革。另外，改革LPR形成机制，目前可以推动贷款实际利率下降。

央行想让利率下降，怎么办呢？

国外是这样的。央行直接调控银行间市场的短期政策利率（主要是隔夜利率），美联储直接调控隔夜的联邦基金利率（Federal Funds Rate），欧央行直接调控隔夜再融资利率（Refi Rate）。

要调控短期利率之外的其他利率，要通过市场行为间接实现。

这次 LPR 定价机制改革之后， LPR 将成为人民银行公开市场操作利率（主要是 MLF 利率）和贷款利率的联系纽带。

于是，LPR 改革就催生了“中央银行——银行间市场中期政策利率（MLF 利率） ——LPR——银行贷款利率”这条新的货币政策传导路径。跟国外央行比，这条路又直接又快，央行在一定程度上可以跳过市场，直接影响银行贷款利率的能力。

央行LPR改革是要改变两个问题：降低民企信用利差，加强对市场利率的影响。希望降低实际利率。

懂行的人能看出问题，现在新的传导机制，其实就是MLF决定的，而MLF是央行直接定的，这跟市场化离了十万八千里。

但央行也很无奈，想给大家将成本降不下来，信用利差降不下来，只能先把定价权先拿过来。但这毕竟不是长久之计，市场化改革还是要搞的。

现在，每个要还房贷的人，都有两个选择：

A，转换，从“基准利率×折扣”变成“LPR+基点”，按照一定的定价周期来重定利率。

B，不转换，把当前的房贷利率固定下来，永远不变了。

如果你选LPR，会怎样呢？未来利率会发生变化，可能上浮也可能下浮，要做好承担风险的准备。

LPR利率加点值是根据转换前和转换后利率不变的思想来的，也就是等价转换，转换之后，加点值是固定不变的。

如果，我们以前的利率是5%，就要用5%的利率减去2019年12月份确定的LPR利率4.8%。等于0.2%，这个LPR利率加点值就是0.2%。

这个加点值确定后是不变的，可正可负，不管LPR怎么调整，你的利率还根据这个加点计算。

从基准利率打折，变成LPR加点，乘法变加法。

折扣低于1的，未来LPR降低，受益。

折扣高于1的，未来LPR降低，吃亏。

因为加减点是按之前的高利率算的，这个幅度，相对于下降后的利率，占比更高了。

所以，如果你的利率下浮，自然更划算。如果LPR上行，反过来。

选了LPR加点，跟之前的定价方式作比较，没有意义，最重要是跟固定利率比。

LPR转换在今年3月1日-8月31日之间完成，定价日有两个选项：1月1日和你的贷款发放日期。我们节目播出的这天，已经是3月20日，所以贷款发放日在3月20日-8月31日的同学，还有机会。现在转换完的人已经享受到了福利，因为最新的LPR已经下降了一点，根据房贷金额不同，每个月低的省几块钱，高的可以省200多块。

LPR对大家都有影响，但是呢，影响不太大。最近油价下跌，跟春节前比，加一箱油都能省一百块左右。所以不要花太多时间纠结这个事情，还是要把重心放在提升自己和开源上面。

有的檀香们说我们不关心时事，不关心大家。我们不是不关心，我们录了，大家听不到，宝宝心里苦。想看的檀香，可以去公众号还有会员专区，搬上小板凳，恭候大家。