海南故事：失去房地产的一年

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本期原文 

听众朋友你好，今天这一期的内容为你讲讲海南。尤其是实行了限购政策之后的海南。

今年3月底，海南媒体发布了一个重磅新闻，号称历史最久、规模最大的全球CEO俱乐部选择了海南：

他们将总部从纽约华尔街迁到海南，同时中国区主席升任全球CEO俱乐部主席。

包邮区翻了翻以前的新闻，发现早在2008年，这家俱乐部的主席到访上海，就曾宣布把总部从华尔街搬到上海。

这么大的一个组织，流动性比街边一个煎饼摊还大。

20年来，全球CEO俱乐部的身影在中国很多城市出现，对外吹嘘在华投资300亿，使得他们常常能成为领导的座上宾。

但实际上这种组织的底细用心一查就清楚。它一开始是一个类似洗钱公司。他们号称有兑换美元资质，帮助企业家转移资产，还曾经因为挪用对方的钱而被告上法庭。

长得很像KFC老爷爷的创始主席约瑟夫·曼库索经常说自己是哈佛教授。实际上他只是哈佛商学院的MBA。宣传资料里还说，他是美国近代史上100个成功人士之一。

这个简历，让包邮区的好朋友兽爷非常不服。

这次来海南，这家俱乐部延续了老套路，宣称要投100亿建设海南全球CEO国际金融中心，投资200亿建一个世界级体育综合体。还要投资南海明珠岛、印度癌症医院、文昌航天城。

听着就让海南人热血沸腾。

2018年底，这家全球CEO俱乐部真的合资成立了一家公司，是一家房地产公司，大股东是一个卖办公用品的公司。工商备案中的总资产真的很是庞大：

20000元。

在CEO俱乐部要投资的项目中，还有一个名为澄迈全球CEO荣德庄园的项目。

2012年，主席曼库索到访了这个房产项目，让这个项目的董事长当上了俱乐部海南分部主席。作为回报，荣德庄园送给主席一套房子。

就算是美国近代史100个成功人士又怎么样。还不是要漂洋过海，为了海南的一套海景房奔波忙碌。

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在全球CEO俱乐部到访的两个月前，海南来了真正的“中国近代史100个成功人士”。

今年1月中旬的一天，海南三亚，即使在乌镇也保持着“王不见王”惯例的马云和马化腾，坐在了一张桌子上，坐在海南领导的左右两侧。

二马下海，是为了海南省人民政府企业家咨询会议的成立。在海南东方市出生的土著马化腾，当选协会的副主席。在杭州出生的外来和尚马云，反客为主，成了正主席。

能让二马一起共事当“主席”的省份并不多。两位主席也充分建言献策，正在琢磨区块链版图的马云主席说：

海南弯道超车基本没有可能，还容易翻车，只能换道超车……希望海南成为首个区块链的智慧岛。

海南岛建特区三十年了，这三十年里海南尝试了很多条道路。直到现在，他们仍在努力寻找自己的特色之路。

海南每次开放，嗅觉最灵敏的，往往是全球CEO俱乐部这样的公司。

2009年，海南获批成为国际旅游岛。在其他人都在炒房的时候，温州的商人们申请入住没人光顾的产业园。没有产业，就在产业园里开个小超市，国家补贴一到手，就打道回府。

到后来，炒房的人大部分都套了五六年，只有温州人盆满钵满地回家了。

这一次，最快跑到海南的歪果仁还不是全球CEO俱乐部，而是火币投资和太平洋联合航空两家公司。

在国家禁止加密货币交易之后，火币出走非洲塞舌尔，绕了一圈，又回到中国。他们摇身一变，成为世界互联网行业的杰出代表。

号称港商的太平洋联合航空实际上是一家深圳的公司。它在香港的注册地址是九龙旺角道33号凯途发展大厦7楼704，这是很多皮包公司的公用地址。

这个地址已经上了香港银行的黑名单，注册在此的公司甚至无法开通公司账户。

太平洋联合航空号称有飞机制造业务，但主业其实是航空产业城。在海南成立的新公司里，大股东是一家地产公司。

也是在去年。海南最大的养猪企业罗牛山宣布要花288亿元，建设海南国际赛马娱乐文化小镇。这引来了深交所问询：

总资产只有64亿的贵司，请说明筹建赛马小镇288亿的资金来源？

虚拟社区第九城的董事长朱骏在纳斯达克上市的公司市值才1亿美元，他也说要花6亿美金拯救贾跃亭的汽车梦。

在过去，海南生意人的算盘，兜兜转转，总想绕回到地产。但这一次，他们会发现路径越收越窄。全球CEO俱乐部的这种伎俩，很快被包叔这样热爱海南的热心群众识破。

更重要的是，这一次，领导层真的不一样了。在过去一年里，他们反复强调：

海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

2

在上面提到的二马现身企业家献计献策咨询会议上，马云说：

中国现在不少地方有一个有意思的现象，说发展，都停留在口号上，说监管，所有招数都用得出来。

1925年4月18日，割据海南的军阀邓本殷在海口招待美国人，他打算向美国银行借款3000万美元，修建码头、商港、铁路，全面开发海南。

消息刚一传出，琼山青年同志会组织学生、工人、商人游行示威，抗议这个计划“丧权辱国”。邓本殷的计划被完全挫败，借款只能作罢。

1988年，海南省委与香港“熊谷组”公司达成口头协议，由“熊谷组”承包开发洋浦32平方公里的开发区，并负责招商。不久，政协工作组到了海南，同样判定这是一个丧权辱国的方案，是割让新的租界地，并为此上书中央。

等风波过去，洋浦也失去了机会，围观的侨商也不敢再投资。

过去三十年，海南8次调整发展规划，房价三次大起大落。现在，这种状况应该不会再出现了。

海南省长在北京为海南人才招聘会亲自站台时说：

目前，海南是我国除港澳台地区之外对外资开放度最高的地区。

2017年12月，海南发布的13年整体规划中提到：

到2020年，海南要基本建成国际旅游岛。

现在“国际旅游岛”的字眼，基本从公开媒体中消失了。

像很多能源大省陷入“能源魔咒”一样，中国自然资源最好的海南也曾陷入到过“资源魔咒”中。

过去几十年，海南最大的创新就是房地产，哪怕没有陆地，都拦不住中国的地产商。

前一段时间，海南省领导出去考察，去了三个地方，迪拜、新加坡和香港。其中的含义，不言自明。

海南自贸岛规划，更接近于迪拜模式——由国家强力推动，改变经济结构，打造一流品牌，吸引外来投资。

甚至连标杆企业都一样，阿联酋航空和海航。

更重要的是，都要逐渐减少对核心产业的依赖。迪拜决定转型的时候，石油产业占GDP的比重也在50%左右，一如房地产之于海南。如今，迪拜石油业的比例占GDP只有1%。

发展了20年后，迪拜才更新房地产法规，允许外国人在迪拜买房。三年不到，房地产就占到了迪拜GDP的20%。

去年春节，海口发生过“世纪大堵车”。那几天，通往海口三大港口的道路上，滞留了超过万辆的过海车辆。

有人从到达港口到下船，整整花了35个小时。

不过即使发生这么多旅客滞留海口港的局面，海南官员在接受采访时仍说：

海南游客不是多了，而是不够。

无论是游客总数还是收入总数，海南省排名均全国靠后。海南每平米接待的游客数，仅仅是上海的三十分之一。

全岛限购以后，今年春节时候的海南，的确不那么“拥挤”了，进港车辆同比下降了18%。

3

地产商潘石屹1989年坐船到海南时，岛上孤灯一片。第二天醒来，他发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。

2018年5月，海南发布了“百万人才进海南计划”。他们计划到2020年吸引20万人才；到2025年，吸引百万人才。

海南的朋友说海南现在是一部电视剧：

第一集，房地产销售-全剧终；第二集，汽车销售-全剧终；第三集，百万人才进海南，海南人民全剧终。

非常讽刺滑稽的比喻。

这一年，海南岛上突然多了很多“人才公司”。

其中有一家人才公司说，可以为人才提供一站式、全链条的人才服务体系。即便不在海南工作也没关系，只要掏两万元，他们就能找到挂靠的公司，帮助人才落户海南。

落户海南有很大的好处，他们的口号说明了一切：

我负责推荐好房，你负责建设海南。

包邮区看了一下，这家公司的母公司是一家地产公司，之前还有房产中介业务。全岛限购之后，这家公司摇身一变，主营业务从房地产变成了人力资源信息服务。

万科郁亮竟然说房地产商还没找到转型的路径，看这家公司玩得多好。

这个时代，和潘石屹闯荡海南时已经完全不一样了。在这些人才公司的推动下，到底会有多少人来到海南，不太好说。

2018年底，有部门说7万人才来了海南，也有部门说，3万人才来了海南。

他们中有一些其实还是为了房子而来。而2018年最惨的一批人，不是人均亏了十万的股民，而是第一季度在海南买房的那些投资客。

在自贸岛概念驱动下，他们用比2017年贵30%的价格接过了海南的房子。

而就在海南实施全面限购仅五天后，擅长打擦边球的地产公司融创，马上在海南海棠湾项目中推出了“先租后买”的应对策略，一次性缴纳70%房款，作为未来40年的租金，每10年续签一次。

融创低估了政府的限购决心。这种做法很快就被叫停了。

根据海南锦诚的统计数据：2018年，海南的商品住宅成交同比下降了50%，政府也几乎没有卖出去一块纯新的住宅地。

往年通常是楼市最火热的今年春节期间，海南有一半的开盘项目成交为零。

招拍挂基本停滞，很多房企的海南团队原地解散。富力这样重仓海南的地产企业对此毫无办法，老板李思廉只能在业绩会上放狠话:

海南岛今年肯定会有政策放松的消息,这是100%的。

在全国人民面前，李思廉公开与政府对赌。

今年4月，富力海南项目导致澄迈9亩多红树林枯死的消息在海南媒体上刷屏。南国都市报为这个消息拟的标题是：富力地产活埋红树林。

所以，请不要低估海南政府的决心。

对于海南来说，壮士断腕的压力也是众人皆知。投资增速首次成了负数，GDP增速为11年以来最低。

2018年11月前三季度，海南31家上市公司合计净利润为27.4亿元，同比下滑了54%。

建设海南的主力军，已经从富力这样的民企变成了国企，中国交通建设公司、中国海洋石油集团相继跟海南签订了大订单。今年初，中国旅游集团已经把总部搬到了海南，成为第一家总部进入海南的央企。

上一次由国企主导开发海南，还是30年前。

30年前，擅长囤地的李嘉诚等人向国务院提议，将整个海南岛辟为特别行政区，采取自由港的管理办法，由港商负责投资开发。

我们当然要拒绝他们。