第11节 【房产投资】房产投资还能爆赚吗？

我们知道在座的各位听众其实非常关心房产投资。在过去二三十年里，在中国能够被证明的投资产品中，收益率最稳健的就是房产投资。很多投资人通过参与房产的投资已经获取了大量收益。

那么，房产还可以继续投吗？房产投资未来可能存在哪些风险？我们如何看待房产投资？下面就分享一下个人看法。

我个人认为房产投资在目前可能存在非常重要的时间节点上的风险。在过去二三十年里，房产投资所带来的收益，以及在房产投资过程中，投资人所积累的经验，对于我们下一步的房产投资意义不大。从现阶段来看，房产投资可能呈现出几个比较明显的特点。

第一，房产投资现在面临着从来没有过的政策风险。众所周知，中央政府和地方政府在房产投资这个问题上的立足点不同。中央政府从整体经济风险和金融风险的角度，对于房产价格的上涨给予了高度的重视，我们可以从媒体和相关的报道中看到，中央政府会约谈某些地方政府关于房价控制不力的问题，而且中央政府在最近也通过银行抽贷，信托抽贷等方式来对房地产价格死灰复燃或者重新价格上涨给予了高度的警惕。

中央政府除了在政策上和价格上对于各个地区的房价非常敏感以外，还采取了一些其他策略来缓解人们对房产需求的刚性要求。比如开通了租售同权、廉租房、限价房等各种不同类型的资产进入房产市场。所以从整个政策层面上，我们可以非常清晰地看到，中央政府对于房价上涨是给予了高度警惕。

第二，个人居民在房产上的投资杠杆率目前处于历史新高。不同的数据来源可以告诉我们，中国居民目前的杠杆率是改革开放以来最高的时期，大约是67%，这个水平在全球个人和家庭的杠杆率的情况看，都处于一个相对比较高的位置。所以这一点也告诉我们进一步的房产投资，要求进一步的加杠杆，而中国居民当前的杠杆其实处于一个相对比较高的风险状态。

第三，目前房价处于较高水平。世界上用来衡量房价是否合理的指标很多，最常见的比如说租售比、空置率、房价和租金的比率等，如果我们采用这些全球通用的指标去衡量中国的房价，都能得出相对比较一致的结论——就是处于较高水平。

第四，资产泡沫。资产泡沫化讲了很多年，很多人甚至在讲房价有泡沫，但是这个泡沫从来没有破灭，没有破灭的泡沫，我们就不能称之为泡沫。

资产价格回归到正常水平有两种方式，一种就是以泡沫被刺破的方式，以一种惨烈的方式回归到正常水平；而更多的有泡沫的资产，是通过时间来化解。所以我们想说的结论是，并不是所有的资产必须以惨烈的方式下跌，回归到正常水平才认为是存在泡沫，它可以以一种相对比较温和的态度，用时间化解风险的方式，来使泡沫慢慢被解除掉。

这个理论用在房产上面，我们觉得非常合适。房产泡沫是否存在？其实通过前面的一些指标我们都能够看出，但是是否会以惨烈的方式回归到正常水平，我们并不认为会这样，更多可能会以通过时间来化解风险，这样对经济和对整个金融的冲击也会相对比较小。

第五、房价对经济的威胁。中央政府其实也不希望房价出现硬着落，以免对金融机构和整个社会带来非常大的影响。我们曾经有过因为房产泡沫所带来的烂尾楼对经济造成的影响，所以我相信中国政府会吸取曾经的教训，会将房地产的泡沫或者说房地产这一隐形的风险，通过时间的方式来化解掉。

第六，假如说我们把房产投资看成是投资产品中的一个投资产品，那么有没有一种投资产品可以在未来几十年内仍然保持它之前的趋势不断上涨的？这就需要奇迹发生！所有的金融学和经济学的书都告诉我们，我们更多的应该相信常识。常识告诉我们，资产涨多了就会跌，跌多了就会涨，不要将资产的上涨看成是一种信仰。如果我们仍然把房产当成很多个可以选择的投资产品之一，那么我们就会用更加理性的观点来看待资产。

第七、关于收益率。很多人之所以仍然愿意投房产，就是因为对于房产带来的收益我们记忆犹新，我们仍然幻想着这种高收益在未来可以重复。

在这里有两组数据可以提供给大家，这些数据在互联网和很多相关房地产分析的文章中都能看到。

第一个数据，北京、上海、深圳三个地区的房价总价值超过了美国本土所有房子的价值。由此我们也可以看到，如果中国的房价在继续上涨一倍，意味着北京、上海和深圳的房地产的总价值可以买下美国本土两次——这是一个让人瞠目结合的结论。

第二个数据，假如说房价每年它还会上涨，涨的幅度，上涨带来的收益率，我们需要跟市场上现在常见的一些同类风险的资产收益率来进行比较。比如说我们在市场上通过一些金融平台，通过一些专业的金融服务机构，投资收益达到8%-10%收益的产品，按照七二法则，意味着七年可以翻倍。我们再想一想，同样的资金如果投到房产上面，房子还能不能在七年内给我们带来另外一套房子的收益呢？

如果不可能或者说可能性比较小，或者说风险比较高，那么这一笔钱与其说投在房产上面获得一个不确定的收益，还不如投到其他平台或者其他产品来获取一个相对稳健的收益更靠谱！

所以，我们可以总结出，房产投资作为一个工具，其优点其实已经不明显。

最后、关于海外房产的投资。有人说中国的房产现在面临着被限价被调控，那么海外的房产是否可以投资？

海外房产是一个更加广阔的天地，海外房产我们可以把它分为华人最喜欢去的几个地方，比如说美国、加拿大、英国、香港、新加坡和澳洲等，针对不同地区的房产投资，各个地区都有不同的政策。一概而论讲海外房产好还是不好，过于偏颇，需要针对不同地区来做更加细致的分析。

我们举个例子，比如香港，我们都知道香港出台了很多针对外地投资人，即非本港永久居民身份的投资人在香港投资的一些限制性的条款，从购买房产、持有房产到出售房产，都有各种差异性的税收。这些税收都是为了保证房价的稳定，打击投机者，也意味着香港的房地产市场，已经不太适合大陆税务居民作为一个海外房产投资的目的地。

我们再看看澳洲的房地产投资。澳洲的房地产投资有一个很重要的政策特点，即取决于你拿到的签证。如果你拿到的签证是12个月以内的签证，那么根据澳洲政府的规定，你只能在澳洲购买新房，而且购买新房之前还得经过相应的投资委员会批准。而且在你的12个月签证到期，离开澳洲之前，这一套房还需要出售。当然如果你持有一年以上的签证，在澳洲投资既可以买一手楼，也可以买二手。

还有一些国家，比如英国和美国，对于房产投资没有身份上的限制，甚至你也可以在英国和美国申请商业机构的贷款，当然需要通过他们的信用商业信用分析评估以后才能够获得贷款。但是在美国和英国的房产投资，我们知道又有一个特点，就是买房并不是你获得签证的充分的理由。即，你在美国跟英国买了房，可能存在一个风险，就是你的签证没有通过，那使得你买的这套房自己无法入住。

所以说，不同的海外地区对于买房其实还是存在着一些限制性的条件及潜在的风险。 

总的来说，房产投资到了一个阶段性的临界点，房产投资已经失去了它的优势，或者是说我们真的到了需要均衡投资，避免将资产过度集中在房产投资上面的时候了。