当房东 买房子 一定！一定要看这项指标

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当房东  买房子  一定！一定要看这项指标丨檀谈

在国内，当房东

曾经不是一桩好生意，是活雷锋。

当房东是个什么工作？

得先买房

花百万以上买套房，出租获得现金流

跟在银行理财没有太大区别

区别是，银行理财还有4%的回报

房租回报，通常连3%都不到

还得管冰箱、电灯、下水管道有没有堵塞

那还出租个什么劲

不如直接存到银行省事

去年，中信证券对比过房价和房租

过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍

北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米

到2018年7月，平均租金上升到92.33元/月/平米

上涨幅度仅为53.55%

租金回报率？那就更低了

2019年8月，海外掘金发布了全球热门城市租金回报率排名

前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿

净租金回报率都在5%以上

中国内地城市净租金回报低得可怜，只有1.5%到2%

差不多要50年以上才能回本

那，为什么还有人要当房东呢？

关键是，房价涨得快，涨得高啊

根据禧泰数据，北京最新房价每平米6.54万元

这还是控制下的结果

2012年，中心区域也就3万块钱左右

7年起码翻倍以上

假设，当年有那么个阔爷

买了房不出租，现在把房子卖了，转手回报翻番

这位阔爷出租房子，弄点房租收入

属于搂草打兔子，顺便的事

所以，2%的租金回报，他也认了

反正，比没有强

现在，情况不一样了

房价大幅上涨的黄金时代已经过去了

剩下的是遍地白银

投资房地产，靠房价上涨的价差得到高回报

风险越来越大

这时候，租金回报率就特别重要

直接决定了房地产投资是不是安全

5%的回报还可以，2%的回报就不能接受了

看看一些长租公寓公司的惨像就知道

这实在不是躺赚的生意

当寓公，拼的是现金、管理和血汗

现在，不光租金上涨不快

（年轻人哇哇叫，租金太高了——

别叫，跟房价比比，上涨不算快）

还有税收风险

今年9月4日，河北税务局发布新政

从10月1号开始

个人出租（转租）住房不能提供合作、准确成本凭证的

不能准确计算租赁成本费用的

按照租金的5%到10%缴纳所得税

天哪，弄点房租要交税？！

别叫，理论上租金一直要交税的

北上广深 四个一线

明确了新版租房税率

都有不同程度减免

就是为了鼓励大家交税

有篇文章叫做《即便是北京的房东，也快房租玩死了》

大家看看，增加点当房东不易的感性认知

可以预见的是

精明的上海爷叔、北京老炮

如果不缺这一笔房租，那就耗着，不出租

真的要出租

那就私下找房客，各种避税

这难道不是风险吗？

租房收税 这块骨头

比房产税扩大试点 还要难啃

租赁住房 备案率很低

全国估计不足1%

提高征税率 代价太大了

现在，檀香们购房，除了地段，一定要看租金回报率了

这是确保安全的必看指标