炒房客倒霉了？！

大家好，今天是2019.9.15
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我是主播：耳東洪森。
炒房客倒霉了？！
近日，中泰证券宏观首席分析师梁中华（以下简称中泰宏观）在其最新研报中指出：从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。
炒房每天都在亏钱的时代已经来临。那么炒房客的资金都去哪儿了？据券商中国报道，有知情人士表示，近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加，已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。”
炒房的每天都在亏钱
中泰宏观在其最新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。通过测算了过去十年我国各类资产的投资回报，其中债券考虑了利息收入，股票考虑了分红收益，房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数，考虑了租金的回报。
结果显示，过去十年如果投资大宗商品并一直持有，累计能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。
如果考虑到杠杆的因素，炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数，而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%，买房也自带了一倍的杠杆，获得的投资收益都是翻倍的。
而如果首付比例是30%的话，自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。
但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。
事实上，炒房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。
而往前看，棚改货币化的政策逐渐退潮；LPR改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下，房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下，房价也会有回调压力。
据中泰宏观测算，我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域，而中小城市房产的流动性（变现能力）其实很差，二手房很多要折价才卖得出去，所以看似房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上都有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。
房子很难再涨了？
中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。除了“房住不炒”的定位之外，还多了一句分量十足的话语：不将房地产作为短期刺激经济的手段。
据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%。事实上，2019年前6个月，全国商品房销售面积累计增速全部为负。要知道的是，自2019年1-2月份出现的销售面积下滑是43个月以来的首次。
在很早以前，就有专家预测中国楼市的天花板在15万亿元人民币左右。这一数字其实在2018年就已经达到了。最近，重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在演讲中就表示，今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩。他认为，十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
拐点来了，再来看一下上半年万科、恒大、碧桂园的销售额情况：碧桂园上半年合约销售额3895.4亿元。和2018年同期相比下降了约230亿元，下降幅度约为5.56%；权益金额同比下滑约0.56%。恒大2019年上半年合约销售额同比下滑7.06%，为2825.4亿元；权益金额为2687亿元，同样同比下滑约7.06%。万科权益金额从2018年上半年的2121.1亿元到2019年上半年的2009.6亿元，下降5.26%。
在往年，这三家的速度不可谓不快。从2012年到2018年，碧桂园的合同销售同比增速从未低于10%，年复合增长率50%，万科年复合增长率则是26%，恒大29%。
据不完全统计，在过去至少9年内，这三家房企从未出现过大幅度的销售下滑。作为布局遍布整个中国各级城市的三大龙头房企，它们销售的下滑实则指示反应了整个市场的情况。
为了促销，碧桂园甚至开始降价。根据碧桂园每月的销售公告，整个上半年其均价为9013元/平，相比2018年的9267元/平，这个数字下滑了2.74%。7月，头部房企的销售下滑仍在延续。根据克而瑞的数据可发现，Top10房企7月的权益销售额全部低于6月，而且下跌的幅度还不小，平均下降了28%；绿地和华润更是超过50%的断崖式下跌，只有保利和龙湖的下跌幅度在10%以内。
除了面临需求端的滑落，房企更要直面供给端的收紧。7月份，银保监会对多家信托公司和银行进行窗口指导，要求控制房地产业务增量和增速，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产监管要求。
据克而瑞统计，从融资成本来看，2019年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。
房地产行业的发展本质是靠杠杠和债务驱动的，融钱困难后，一大波小型房企面临破产清算。截至7月23日，2019年全国共有271家房地产企业宣告破产。
种种迹象都表明，中国房地产市场，正迎来一个重大而深远的转折点。面临楼市数十年未有之变局，炒房客将面临重大的选择。房价即使不跌，维持原状，炒房客也已经无法忍受。因为，对于炒房客来说购房是要有融资成本的，房价只有每年上涨10%以上，才能安心。
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