王战解税：未发生销售行为的不征税项目（4/5）

河南营改增问题快速处理机制  专期十三

（房地产企业专期）

问题一房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？

答复：房地产开发企业收到预收款时应当根据所售房地产项目适用的计税方法，按适用税率或征收率开具增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。房地产开发企业收到预收款不得开具增值税专用发票。

问题二房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？

答复：房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

问题三房地产开发企业纳税义务发生后如何开具发票？

答复：（一）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，需要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“冲减预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置和冲减预收款发票的代码、号码。再根据购房者需要全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“全额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。

（二）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，不需要全额开具增值税发票的，可以就收取的余额部分按适用税率或征收率开具增值税发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“余额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。前期的预收款和余额之和应等于收取的全部价款和价外费用。

问题四房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？

答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。

 以下引自《河南省国家税务局营改增辅导系列资料――之房地产业增值税申报指南》

房地产业一般纳税人申报填写举例说明

某房地产企业，增值税一般纳税人，2016年5月发生下列业务：

3、当期收取预收款111万元，适用于一般计税项目，向购房方开具增值税普通发票。

业务3中，收取适用于一般计税项目的预收款111万，开具增值税普通发票，不含税金额100万元，税额11万元。

根据国家税务总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业收到预收款时并未发生纳税义务，应按照3%预征率预缴增值税。该企业需预缴税款：111÷（1+11%）×3%=3万元，该笔预缴税款需在申报前填写《增值税预缴税款表》，向主管税务机关办理预缴申报。

正式纳税申报时，如纳税人预收款开具的为收据，则不需在附表1中反映；

如开具发票，为保证票表比对的一致性，使纳税人能够顺利申报，暂按以下方法填写（如后期有调整，按调整后的填报方法执行）：

将预收款的开票数据金额100万元，税额11万元，填入附表1第4行第3、4列。同时在附表1第4行第5、6列分别填写-100万元、-11万元，用相应负数进行冲减，相当于该笔预收款仅预缴税款，未在当期申报纳税。以后月份纳税人在收到全部价款后，在纳税义务发生的当月，应在未开票收入栏次填入相应正数，冲减前期填报的未开票发票栏次负数金额，将前期负数冲减的预收款在纳税义务发生当月全额申报缴纳税款，同时根据最后一次发票开具情况填写对应栏次。具体本业务，如该企业7月份收到全部价款1000万元（不含税），先开具红字发票金额100万元冲减之前开具发票100万（不含税），再开具蓝字发票1000万元，冲减后该笔销售收入发票金额为900万，同时，在未开具发票栏次填写未开票收入100万（不含税），冲减前期未开具发票-100万元，处理后当期申报纳税销售额为全部收入1000万元。