中梁频释利好！上市一月即获信用评级B+，半年盈利大增百分之80

继7月16日香港上市之后，中梁控股近日频频释放利好消息。

8月6日，中梁控股发布首份正面盈利预告。称上半年收益大幅增长，预期股东应占核心净利润录得人民币654百万元，增长不少于80%。

与此同时，该公司又获得三大最具影响力的国际评级机构的信用评级。其中，标普给予长期主体信用评级B+评级，展望稳定；惠誉和穆迪分别给予B+、B1评级，展望都为稳定。

内部录得盈利高增长，外部又有国际评级公司的加持和资本市场的肯定，楼市资本论认为，上市后的中梁内外兼修，再赶上上海自贸区扩容升级的新风口，形势大好，前景可期。

【一】香港上市获资本市场热捧

中梁控股是一家立足上海、布局全国的大型综合房企，其创业历史最早可追溯到1993年，早年业务主要集中在浙江，2002年拓展至江苏，2009年进入上海，开始深耕长三角经济区。

2016年，中梁将总部迁至上海，提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的布局战略，抓住三四线城市去库存和棚改机会，开始全国扩张。

2016-2018三年间，中梁销售规模从百亿扩至千亿，以黑马姿态迅速崛起，上市也随之提上日程。

去年下半年，在调控持续加码的高压下，中国楼市迎来历史性拐点，使得房地产对资本的吸引力下降，不但内房股整体表现乏力，今年新上市房企更是屈指可数。资本市场甚至有传言说，内地房企若不能在短时间内完成上市，预计要等到两三年之后了。

中梁控股就是在这一背景下逆势上市。楼市资本论注意到，早在2017年，坊间便传言中梁计划上市；但直到去年11月，中梁才第一次递交招股书；今年5月又补充部分材料，提交新一版招股说明书。

俗话说，好事多磨。中梁控股在第二次提交招股书后，6月26日通过港交所聆讯，6月27日-7月8日公开发售，7月16日于港交所正式挂牌，成为中国房地产20强中最后一家上市企业。

招股书显示，中梁控股全球发售共5.3亿股，每股定价5.55港元，预计集资净额约为27.73亿港元，主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。

此前上市的多家内地房企，美的置业、恒达集团、银城国际均在开盘首日遭遇破发窘境，德信中国、大发地产短暂冲高后也以平盘报收。内房股整体走弱态势，在一定程度上给中梁上市蒙上了阴影。

然而，让人意想不到的是，中梁控股开盘后股价迅速上涨，午盘报收6.04港元/股，涨幅8.83%；当日成交3.69亿港元，收于5.95港元/股，较开盘上涨7.21%，一举打破了内房股的破发“魔咒”。

上市次日，海通国际研报认为中梁控股发展快速，预计2019合约销售增速同比增30%，财务稳健，给予“买入”评级，目标价为9.70港元。海通国际的评级，显示了资本市场对中梁业绩的肯定和信心。

【二】信用评级领先其他新晋千亿房企

如今，中梁上市还不到一个月，国际三大评级公司同时给出B+评级，展望稳定。楼市资本论认为，这一评级结果沿续了资本市场对中梁的积极评价，有三大看点。

一看评级时间，比其它上市房企大大提前。

楼市资本论注意到，弘阳地产去年7月香港上市，标普11月7日宣布其长期主体信用评级为“B”，展望稳定；大发地产去年10月上市，标普到今年6月18日才授予“B”评级；德信中国今年1月上市，今年7月15日才获标普评级为“B”。

这些房企从上市到获得评级，短则4个月，长则8个月；中梁上市20天即获三大评级公司的关注，并很快给出评级结果，在业内并不多见，充分显示了资本市场对中梁的关注和重视。

二看评级结果，领先其它新晋千亿房企。

从上市房企的主体信用评级情况来看，BBB以下的投机级占了绝大多数。楼市资本论发现，30家典型房企中，只有碧桂园、万科、保利、华润置地、世茂房地产等数家房企的国际评级为投资级，占比24.1%；其余23家房企的国际评级均为投机级，占比75.9%。

去年新晋千亿房企如阳光城、正荣地产，目前评级均为B；与之规模相当的中梁控股非常难得。从惠誉的评级结果来看，与中梁同为B+的房企还有恒大地产、融信中国、俊发地产和海伦堡地产，其中恒大地产展望正面，其余三家展望稳定。

三看评级效应，有助于拓展海外融资。

亚布力智库研究员任安迪告诉楼市资本论，企业主体信用评级是房企境外发债的资质凭证，也是国际机构投资者决策投资的主要参考。房企评级越高，海外融资成本越低。

他说，根据国际通行的评级标准，B级意味着公司存在一定的信贷风险，但仍在安全范畴，现有债务能够得到偿还，经营环境持续向好。这意味着，B级房企仍能以相对较低的成本获取海外融资。

楼市资本论注意到，中梁在上市前非常依赖信托融资，融资成本平均为9.9%，处于行业较高水平。相比之下，规模房企去年以来海外发债的平均票面利率为7.8%。也就是说，中梁香港上市和获得“B+”信用评级，有助于拓展海外融资渠道，使现有融资成本大幅降低。

上半年，针对国内房地产过度金融化的问题，监管部门政策频出，国内发债持续收紧。在此情况下，境外发债越来越受到规模房企的青睐。三大国际评级公司此时给中梁的评级，无异于敞开国际资本市场的融资大门，将为其后续发展注入雄厚的资本力量。

【三】低杠杆撬动高增长的快速扩张

作为国际资本市场的准入资格证，国际信用评级问世以来，自有一套严格的评级标准。对房企来说，评级主要基于业绩增长、盈利能力、财务杠杆和土地储备等硬指标，来不得半点马虎。

比如，恒大作为国内房企三巨头，尽管销售规模和盈利能力高居前列，但标普给出的长期主体信用评级也只是“B+”，原因在于他们认为恒大地产流动性不均衡、杠杆率高，成为影响评级的重要因素。

以国际评级公司的苛刻眼光来审视公司运营的基本面，中梁在销售、盈利、负债和土储等方面，业绩表现都可圈可点。

招股书数据显示，中梁2016-2018年合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿，年复合增长率为131%。今年上半年实现全口径销售金额681亿，行业排名第20位，继续保持稳定增长势头。

伴随着销售额的增长，中梁近三年的营业收入分别为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元，年复合增长率221.4%，远高于行业平均增速；去年录得净利润25.26亿，同比增长更高达406％。

由于房企从预售到结转收入有一到两年的滞后，中梁在未来两年，仍将处于业绩快速增长的释放期。上市后核心净利润增长80%的首份盈利预告，就是明证。

在创下行业规模扩张奇迹的同时，中梁的净资产负债率快速下降，2016-2018年分别是1790.2%、339.5%、58.1%。降杠杆成效之大，同样堪称业界奇迹，展现了中梁人的高超财技。

据招股书，截至2018年末，中梁现金及银行结余230.81亿，有息负债270.05亿，现金基本上可以覆盖短期负债，显示公司资金链较安全、流动性较高，财务非常稳健。

土地储备方面，中梁应占土地储备总建筑面积3890万平方米，其中长三角占比近一半。随着长三角一体化上升为国家战略，以及上海自贸区的扩容升级，区域房企迎来重大利好，中梁未来业绩增长也有了强劲的外部动力。

从香港上市，到国际评级，再到长三角发展新机遇，中梁如今形势一片大好。

然而，楼市资本论注意到，这家早先曾喊出“3000亿”目标的黑马房企，在上市发布会上，仅公布了1300亿元的年度销售目标，与此前的激进扩张形成鲜明对比。

从单纯追求规模扩张到更多聚润、风控，经营风格的转变，展现出一个成熟稳健、发展更可持续的中梁，内外兼修，行稳致远。