【闲聊2035】-上海传统市区之长宁区天山仙霞（上）

《上海市城市总体规划(2017-2035年)》直指卓越全球城市，是最高等级、最重要的市级规划。 15年，说长也确实不长，在上海这样执行力强的城市，城市格局、发展重心、产业导入与人口结 构的改变将是实实在在的，最终改变的是每一片土地的价值与生活的体验。

袋鼠安家的CROSS与佳浩两位从事地产10年的本土上海人，策划了一个大专题《闲聊2035》，帮助大家理解各区各板块的过去、现在、未来，探寻适合自己的生活板块。

天山与仙霞板块两期合计一小时的音频，旨在为您判断长宁区天山、仙霞板块是否可以成为您安家选择地之一而提供一些参考。

◉ 天山仙霞一带一直是个长宁区内很低调的地方，虽然一直以来居住者的档次都很高，收入、资产、海外关系、学历、素质，一样都不差，但就是没那么张扬。

◉ 隐贵、文明、生活化，是仙霞、天山一带的感觉，虽然房子总体水平偏老旧一些，但“高档人”住的地方印记始终保留着。

◉ 日常商业成熟丰富，但高端大气上档次的不多，是长期限制天山仙霞房价的很重要原因，总比虹桥古北低一头……但是，现在咸鱼要翻身了。

天山仙霞上下音频还包括以下内容（同时本文也算做点补充）：

◉ 天山仙霞有发展？有！还不小！

虽然没有翻天覆地的大动作，但商业配套增加、老旧商业改商务办公、老工房动迁改商业等看似小规模改造升级的动作不少。

但从大范围来看就明白了，从芙蓉江电脑城改建为办公、金虹桥国际中心对面娄山关路老工房动迁这些动作来看，是已经启动了此前拟定的“新虹桥天山地区规划”。

简单来说，就是虹桥经济技术开发区空间不够了，把天山当做战略后备空间，但天山仙霞有不少老工房，商办无法成片，所以要动迁、改造，为配合商务等级的提升，商业也需要升级。

◉ 天山的房价说高不高，但说低也不低，还能涨吗？

从天山仙霞周边板块来看，东面是中山公园豪宅区，西面是西郊，这不用说，南面是豪宅大佬古北，唯独也就北面是普陀长风，但长风也是市区唯一的生态商务区，也算新兴豪宅地带。

无疑，天山仙霞就是个向周围资源获取的中心，但价格反而是个洼地，有周围的板块们托着，至少保值是没问题的，要说能涨多少，这个，不适合文字说啊，不符合国家导向不是么？

◉ 买仁恒河滨花园这样的名盘还是抄底买普通楼盘？

这就讲到了价格洼地板块的投资逻辑，首先从居住而言，洼地板块之所以是洼地，肯定在生活配套上比周边板块略低，或者普遍房龄略差，所以洼地居住首选是标杆楼盘，化解居住体验的问题。

第二，从投资而言，洼地板块最受关注的标杆楼盘才是保值的、交投活跃的，普通楼盘往往会被忽略，而往往只能保值，未必能升值。

◉ 这不是普通的洼地板块逻辑！而更应该是发展板块逻辑

从现在的价格关系看，天山、仙霞是洼地板块，但常规洼地板块是只能依靠周边，自己是没有发展动力的。

但较为难得的是，天山仙霞自己有发展动力，这就预示着一轮建设周期后（一般5年左右），洼地逐渐消失，与周边发展板块同步向前，发展速度来看，是向虹桥看齐的，比完全没有新土地的古北快。

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