第七集：婚前按揭买房算谁的？----婚前购房如何分割

第七集：婚前按揭买房算谁的？----婚前购房如何分割

各位朋友好，我是黄利军律师。今天来给大家分享我们《婚姻法》课程的第七集内容，希望对大家有所帮助！

一、导入

在2018年世界杯期间，常年忙于出差的王梅西特意请假一个月，原本期望王梅西在请假期间终于可以和家人团聚一下，家里太太和儿子都等着老王回家，可谁知着王梅西回家后正好是世界杯的开场球赛，王梅西竟将自己一人关在屋里看比赛，太太一开始也理解，毕竟老公是个球迷，何况这世界杯到了，谁也拦不住老公对球赛的痴迷。

然而，这王梅西一看球赛上瘾，一场不落的是天天看，晚上看球赛白天睡觉，这可和太太想的不一样，两人为此产生了拌嘴，太太认为这老公太自私了，全然不顾家庭。两周后这家里开始争吵不断，这太太哪儿受得了呢？

太太一气之下提起离婚，这老王也是张嘴就来离就离，不料离婚竟然成真了。两人唯一有争议的就是王梅西一套婚前房产，原来在2009年二人登记结婚前，老王个人有套按揭房产，现在为这套房在争执，老王婚前购房时支付首付款100万，银行按揭贷款200万，婚前老王取得了房产证，婚后二人共同按揭还款。老王的妻子认为，在婚后两人一起偿还贷款本金加利息共100万元，因此房子要作为共同财产分割，老王不同意，认为房产证上只有自己的名字，房子是自己的个人财产。

二、王梅西名下的这套房是个人的还是共同的呢？

很多朋友可能会想，房子首付虽然是老王出的，但是婚后二人是一起还贷的，这房子啊当然是两个人共同所有。其实，现实生活中这种情况很常见：双方想要结婚时，丈母娘总会说没房没车就不要来娶我的女儿。为了拯救爱情，男方往往会婚前贷款买房，房产证给丈母娘过目后才终于抱得美人归。这种情况下一旦二人感情破裂走向离婚，房产分割的矛盾就容易出现。

那么在现实中，法官会把房子判给谁呢？ 接下来我们分两种情况给大家分析：

情况一：一方在婚前贷款买房，婚前取得房产证，婚后偿还银行按揭贷款是用自己的个人财产还贷的，因为前后购房的资金和偿还贷款的资金都是自己的个人财产，所以该按揭购房属于自己个人所有。

情况二：如本案，王梅西是在婚前按揭购房，婚前支付了首付款，婚前办理了银行按揭贷款，婚前也取得了房产证，但是婚后两人一起偿还银行按揭贷款，这种情况下房屋是谁的呢？

在2011年8月13日最高院颁布的《婚姻法司法解释三》对此问题专门进行了规定我们先看看《婚姻法司法解释三》的条文，如下：

《婚姻法司法解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

接下来我分三个层次解释一下这个条文：

1、婚前买的房子算谁的：

婚前一方用个人资金支付首付款，婚前按揭贷款买房的话，婚后两个人一起偿还银行贷款，这时房产分割是先由两人商议分给谁，如果商议不成，房屋归婚前买房的一方所有；

如本案中王梅西和太太就房产的分割，两人可以先商量分给谁，如果商量不成的话，不管两人婚后还了多少贷款，法律说了房子归王梅西所有，可能许多人觉得这样不公平，法律为什么这样规定，其实每个法条的背后啊都有他的逻辑道理，在这里黄律师告诉各位这背后的原理。

首先，我们看看王梅西买房的时间——婚前买房，当然要婚前签订房屋买卖合同，那么接下来王梅西作为买房人，在签订完购房合同后，作为一个买房人需要履行的义务是什么呢？

当然是支付全部的购房款，接下来我们看看购房款王梅西是如何支付的，首先是婚前首付款100万元（是个人财产），随后王梅西向银行贷款200万元（相当于婚前王梅西借了银行200万），签订贷款合同，银行审核后，贷款银行把200万元的款支付给售楼的开发商，这两笔房款都是婚前支付；

所以王梅西在结婚前已经支付全部购房款300万，按照购房合同购房款全部支付完毕，购房人王梅西也应该取得相应的房屋所有权，所以房屋的所有权在结婚前就已经是王梅西的了，所以法律上规定房屋算是王梅西的，这里大家应该都明白了吧。

2、婚后太太一起还银行贷款和房屋有关系吗？在上面黄律师给大家分析了，王梅西在婚前向银行借了200万元，支付给了开发商，200万元是王梅西婚前的个人债务，结婚后王梅西和太太两人一起偿还银行贷款，其实就是用婚后两人共同财产偿还的王梅西的个人债务，婚后太太自愿和老公一起还债，这实际上是雷锋行为，在法律上太太本身没有替老公还债的义务，但是婚后两人在一起生活，用婚后共同财产偿还了老公婚前的债务，法律基于公平，要把婚后还贷款的共同财产分给太太一半，所以王梅西需要支付太太婚后偿还贷款和本金加利息100万的一半；

3、为什么分割时考虑房屋的增值部分：根据金钱资本的属性，资本随着时间的延续会有升值的空间，因为婚后还贷款的资金有一部分是太太的财产，如果该部分资金没有用于偿还银行贷款，投资在别的地方也会有收益，所以考虑到公平性，如果房屋婚后有增值，比如增值了一倍，则婚后共同还贷的100万（本金和利息）也会对应的增值一倍，即增值100万，对于该增值部分，王梅西也需要再给付太太50万元，以此来平衡女方的利益。到这里大家应该很清晰婚前按揭购房的分割方法了。

4、离婚后债务归谁？通过上面的分析，我们知道买房时向银行借款的债务人本身就是王梅西，这是其婚前个人债务，所以离婚后，尚未偿还的银行贷款，还是王梅西的个人债务。

下面我们看着思维导图一起复习一下婚前按揭买房的分割问题：

三、总结

在本章的最后，婚前按揭买房的房产归属已经介绍地非常清楚了。其实在我国《婚姻法解释三》颁布之前，婚前按揭房产各种分割方法都有，颁布之后，最高院从保护实际出资人利益角度出发更多的站在保护出资人的角度，认定为是首付方的个人财产。为此现实中，发生了一个传统观念的变化，之前是男女婚前一般是男方购置房产，但现实中结婚前男女都本着自己财产权益最优化，双方在婚前都购房的现象越来越多。

课后作业：

2003年春娇（女）和志明（男）登记结婚，为了给春娇一个幸福的家，志明在婚前贷款购买了广州的一处房产，并登记在自己名下，婚后双方共同承担房贷。随着生活琐事的增多，春娇越来越忍受不了志明，志明也觉得原本相爱的两人婚姻已经走到了尽头，于是在2015年提出离婚，但是就双方共同还贷的房屋产生了争议。据此下列选项哪一个是正确的？（ ）

A、法院可以判决房子属于志明

B、春娇虽未进行房产登记，但是法院应当追加春娇为房产共同所有人

C、志明应当补偿春娇在婚后偿还的房贷

D、房子为春娇和志明共同所有