试听180秒【房地产·第十四期】城市与产品：一线城市·3

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

一、股市：周期股的躁动

今天先扯两句股市，最近两周，A股当中的周期股比较躁动，什么叫周期股，主要就是有色金属、化工、钢铁、煤炭和部分建材，然后还可以加上银保地，就是银行、保险、地产，这些行业对于库存周期和信用周期的起起落落比较敏感，营收和利润的周期性波动比较大，所以称为周期行业。

最近周期行业会有动静本身也是情理之中——经济阶段正好就是处在顺周期复苏当中，而这些行业的股票本身估值也处在历史低位，又叠加了海外疫苗进展比较好的消息，进一步加强了顺周期复苏的预期和市场情绪。

这些周期行业，尤其是其中的银保地，在指数当中的权重是比较大的，所以如果这种结构性行情延续一段时间的话，对指数的带动作用会比较明显。医药股连涨两年，对上证指数的推动，不如银行、保险老大哥两个礼拜的效果。

我此前说A股指数行情的可能性有所增大，现在关键点就在这里，而且剩下的时间并不多，也就公历年年底这两个月，最多加上明年一月份，就看这段时间里面周期股能不能突破了，能突破就上去了，不能突破那就拉倒了。

为什么这么说呢？因为现在虽然是顺周期复苏，但实际上复苏力度很弱。我之前说过10月的CPI、PPI、M2和社融全部都不达预期，而且还有继续边际走弱的趋势，这说明需求端疲软，并且导致信用扩张不起来，虽然有些外贸领域需求强劲、业绩很好，但这是海外部分产能倒塌之后的外部结构性需求，并不是我们内部的需求复苏。

而目前央行的货币政策已经逐步退出，回归到中性了，如果需求和信用扩张不起来的话，顺周期复苏是持续不下去的。悲观点的话，到明年一季度可能就边际转向，复苏结束，那样的话，自然周期股的业绩也很难继续攀升，业绩上不去，走势就很难延续。

这里注意两个问题：

1.千万不要听有些人说什么现在经济恢复得好

CPI代表消费端价格，PPI代表生产端价格，社融代表融投资意愿，现在这三个数据都不行，经济有这么个好法的吗？

这是个根本性判断，这里判断错的话，很可能整个大方向就不对了，当然也没什么好恐慌的，本来全球就被疫情和国际政治的混乱搞得七荤八素，经济好不起来是情理之中的。

就算辉瑞和Moderna的疫苗一切都顺利，也没那么快解决问题，美国的政治局势还需要修复，疫苗的大规模生产和接种也需要时间，何况这两款疫苗都是mRNA疫苗，易于生产但是难于保存，需要超低温环境，全球大面积推广是有一定难度的。

2.千万不要听有些人说A股不看业绩，全是炒作

A股是全球最看重业绩的股市，只是因为大家都太勤奋了，所以反应过于迅速，显得来去如风，有点不够稳重，加上散户比例高，行情起伏容易被放大，进一步显得好像很投机，但这一切都建立在业绩之上，要炒作也是对着业绩去炒作，虽然可能炒过头。

但没有业绩支撑的股票，现在在A股已经很难走出两周以上的连续走势了，只有少数游资和一些不死心的投机散户会去玩一玩，机构和成熟点的散户基本已经弃之如敝履。

结论我也不太好给，总之就是周期股现在确实起了行情，但是时间不多了，如果你还不在场内，想要现在进去参与的话，有点迟了，要面对比较大的不确定性和风险。

你要是短线技术面有一定经验并且能够比较好的控制自己的情绪，那可能还行，要是没什么基础的话，我觉得就算了吧。

但反过来说，我也不敢硬劝大家彻底就不要碰了，万一真走出指数行情，那就很尴尬了。这就是投资的不确定，我已经把可能性和风险性都解析出来，摊在大家面前了，最后的决策就只有你自己能做了。

今年剩下的两个月和明年一季度，最重要的事情就是盯紧CPI、PPI、社融以及央行货币政策的动向，现在正处在变化的前夕，这些指标无论对股市投资、生产经营还是某些行业的业绩判断都很重要，难免或多或少的影响到个人工作生活。

二、房地产

扯完股市，我们接着聊一线城市，前两期房产内容讲了人口和有效需求，土地和住宅供给，这两组要素，今天讲一下金融，以及深圳和香港的情况对比。

1.金融对楼市的影响

金融是个作用最直接、最简单的因素，贷款政策和利率基本上可以立竿见影的影响到大家买不买得起和愿不愿意买，这一点放之四海皆准。

美国那么成熟的市场，也是对金融非常敏感的，2007年之前的房价持续上涨，以及后来的崩盘，根源都是从克林顿开始，一直延续到布什的低利率环境和宽松的贷款政策。一成首付甚至零首付，然后利率还非常低，贷款审批又很松，基本上是个人都能批，那自然大家都买得起房，需求大增，房价蹭蹭地涨。

一般人可能不了解，今年美国和韩国的房价也在涨，首尔涨得尤其离谱，很大程度上就是因为低利率环境。

目前国内，尤其是大陆的四座一线城市，对金融卡得很紧，换房或者购买二套房，基本上都要面对五六成的首付，压力非常大，很大一部分人直接就买不起了，同时利率也是整个大陆范围内都维持在上浮的状态。

我从来没有见过房贷利率上浮政策持续这么久的，从2018年到现在已经两年多了。历史上房贷上浮是有的，但一般都是短期实行，用来给市场降温的，比如2013年底，就上浮过两个月左右，目的达到之后就恢复了。

这里面体现出了一个根本性的态度差异——以前房贷利率长期打折优惠，是一种支持城市人口购买住房的态度，改善全民居住条件，提高住房自有率，而现在，利率长时间上浮，说白了就是没那么支持了。

背后的原因，一是房价阶段性过高，二是住房自有率和人均居住面积也足够高，有点有恃无恐。

可能有人会说一线城市住房自有率和人均居住面积不高，其实横向对比的话，只有香港的人均居住面积是真的小，以及深圳的住房自有率不高，其他城市在全球范围内，住房自有率都属于偏高的，人均居住面积也在主流水平以上，国际大都市住房状况紧张是通病。

千万不要觉得纽约人人都住大house，美国中产确实住house的比例很高，但那是全美国，不是纽约，也别听什么留学或者移民的亲戚朋友的说法。我倒不是说人家胡说八道，而是一个非专业的个人在其有限的生活范围内得出来的结论基本上是靠不住的，专业问题优先采信专业机构。洛杉矶的住房自有率大概37%，纽约26%，纽约人均居住面积28平米左右，这些数据比北上广都是要低的，而且这还是北美，北美已经属于住房条件比较宽敞的了，伦敦、东京更差。

所以我国目前的住房条件已经让政府有底气去阶段性地压制一下购房，不至于需要像十年前那么在意城市住房条件的提升。这就决定了金融条件短期不会放松，哪天大规模放松的话，尤其是贷款成数方面的放松，一线和强二线城市的房价极大概率立刻就会动，而且可能幅度还不小，会把几年的涨幅一步到位补回来。

如果你想在房产投资领域择时的话，那最简单的就是盯紧贷款政策的变动，先去想清楚、看明白自己要买什么样的房子，哪天贷款政策一松动，立刻就下手，房产毕竟不是股市，不至于说消息一出就立刻上涨，甚至没出就涨，只要你执行力够高，是可以抢跑的。

至于你要问我具体什么时候会松动，那我也不知道，我觉得两年内可能性不大，所以我直播的时候说北京、上海房价可能要六七年不涨了，2016年底到现在已经四年了，再来两年，可不就六七年了。

2.深圳与香港

深圳情况好一点，年中一轮新的调控打下来之后，目前市场已经稳住了，这么严厉的打压都抗住了，如果政策没有进一步加码的话，我估计未来两三年里，深圳还是能慢慢往上涨的，这是基本供需关系决定的，讲过很多遍了。

广州的情况处在北上和深圳之间，部分地区未来不依赖政策放松也能多少涨一点，幅度大概率小于深圳。

那香港呢？我就明说吧，香港会涨，其实它闹得最凶的那阵子，虽然商铺大跌，但住房价格没有跌，疫情期间也没有跌，甚至部分区域还涨了一点。没什么复杂的原因，就是我之前说过的，香港贫富差距拉得比较大，上层财富增长非常可观，所以购买力很强，而且还有外来购买力流入，而供给又极少，一年大几千到一两万套新房，临圳的填海计划且不说能不能顺利通过，就算能过，这里面的供给释放也是十年以后的事情。所以香港和深圳一样，是中短期上涨最确定的。

而且香港的购房压力并没有网络上说的那么夸张，实际上是比深圳小的，拿中层以及以上城市白领的收入来说，香港接近深圳三倍水平，腾讯、华为虽然收入高，但只有一个，深圳普通城市白领一万多已经算不错的收入了，而深圳还是大陆收入水平最高的城市。

那香港房价有深圳三倍吗？高端的有，实际还不止，但中低端的也就两倍水平，可能还不到。当然，香港的房子会比较紧凑拥挤，住的确实不舒服，这是以黄瓜为代表的部分地产集团过度把持和剥削香港社会的一个缩影。

但这是个好差问题，如果只是解决有无的话，三倍收入对两倍房价，再加上香港贷款成数高，利率差不多只有大陆一半多点，所以压力真的没有很多人想的那么大。

当然，有人可能会说香港中下层收入并不高，根本买不起商品房，这是实话，他们确实跟商品房一辈子绝缘，只能挤狭小的公屋、居屋，乃至劏房，居住条件很差，但问题是深圳中下层就买得起房吗？北上广就买得起吗？深圳还一半多人住城中村呢，有什么资格嘲笑香港？

我说这些不是要吹捧香港，而是这两年网络上这方面风气不太好，总喜欢把自己以外的一些地方想的水深火热的。不单是香港的住房问题，美国的政治问题、日本的社会问题、台湾地区的经济问题等等都有这种现象。然后一些媒体和营销号还特别喜欢去迎合这种心理，去制造各种断章取义的内容来满足大众。

这是一种非常loser的心态，把自信建立在意淫之上，难道不是很可悲吗？国民自信心不应该这样建立。

自信的前提是尊重事实，美国、日本、欧洲以及港台地区是不是有问题？当然有，问题多了去了，就事论事谈问题就可以了，不要出于满足心理需求而去夸大事实，乃至完全想象。

那今天就聊到这里，再往后就要具体说说大陆四大一线城市的细节情况，我们下期再见。

如果你喜欢本集内容，欢迎点击右上角分享给更多朋友。

编辑｜何海东   审核｜杨笛