9.签合同都有哪些坑?
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大家好,欢迎回来,我是羊迪。这是我们的第九讲,到这里我们已经确定了先期的买房考察、筛选以及决策,终于到了坐下来签合同的地步。有些人会说,不就是签个合同么?直接写名字不就好啦,这么说的人,不是坏就是傻,但咱们不坏也不傻,不仅要签,还有好好签。这一讲,我将从新房与二手房两个维度,一点一点地说。记得做笔记。

首先是新房

按照时间顺序,我们要签的合同包括:认购书、商品房预售合同、补充协议、前期物业服务合同、抵押贷款合同、业主大会公约(可能无)。

但合同字又多、签的时间又紧,虽然都是汉字,放在一起就看不懂是什么意思,怎么办?接下来,我将传授给大家几招签约秘诀,帮你渡劫。

第一招:录音

当销售让我们签合同时,我们便拿出手机开始录音,因为是现场录音,所以没必要让销售知晓,后期也能作为诉讼的证据。接下来,我们要问销售,合同这么多字,我需要一条一条看么?如果销售说不用,很好,那我们就直接签字,因为后期出现任何问题,我们都可以凭借这条语音来声明合同无效。

如果销售说,还是要看一下,那么我们首先要做的事情,就是确认基本信息是否错误,包括价格、房号、定金、时间。除此之外,认购书里最需要防备的条款是你明明没有见到正式合同,却说你看了,这就阻断了你后期协商合同退定金的权利,这时,我们就可以通过录音来确认:我还没看到正式合同呢,现在签合适么?销售说合适,那咱们就签。

第二招:拍照

无论是什么合同,都建议从头到尾拍照留存证据,很多人在打官司的时候,连一份像样的合同都找不到,这就非常尴尬了,这个时候我们可以建议销售去上个卫生间,然后自己化身拍照狂魔。值得注意的是,在签补充协议时,一定要认真阅读每一条信息,因为商品房预售合同是国家规定的标准合同,所以开发商想规避责任,一定会在补充协议中说出来,此时,我们不仅要拍照,还要一条一条地看,万一发现我们无法接受的内容(补充协议有很多霸王条款),就一定要提出来,与销售争辩,与销售经理争辩,即便无法更改,也要留存有语音和图片记录。为后期的维权做好准备。

补充协议里面,有非常多的霸王条款,比如说,房屋以实际交付为准,广告的介绍、销售的承诺、主合同的内容都可能存在误差;比如说,房屋出现质量问题,开发商可以进行维修,但房屋无法因为质量问题而退房,业主也需要承担维修期间对其他业主产生影响时的各种费用。这些都是非常常见的霸王条款。

第三招:签字

如果销售让我们手写其他文字,千万不要写:比如“本人已知晓定金不退”、“本人已阅读所有条款并认同”,一旦写完,就代表你认同所有合同里的条款,且后期也投诉无门。相反,如果销售不给你时间让你签字,你则可以在签字的同时,写下“以上条款我都未阅读”字样,以此让销售服软。

有了这三招,即便后期打官司,我们也能十拿九稳。收房合同?我们下一讲会单独来说。

其次是二手房

二手房在签合同时,同样要全程录音,值得注意的是,如果所有业主无法到场,我们也要和业主进行视频对话,进行录像,同时找中介作证明,科技越发达,我们就越要用科技保护自己。

同时,如果我们通过中介签,用的是存量房买卖合同范本,那么我建议你:要求自己填写合同,而不是由中介填写。但你一定要提前和中介说好,让他自然而然把合同交给你,否则业主一定会有意见。所以,应该如何填写,才能让自己的利益最大化?

1.基本信息正确无误:在与房东谈判时,所确定的付款方式、时间、房屋状况、金额、交房时间、违约责任,这些,都要落实到合同中。

2.交房时间一般默认过户后,但可以在补充协议中注明过户前。

3.违约金包括逾期交房违约金和逾期付款违约金,最理想的情况是逾期交房违约金很重,逾期付款不需要交违约金。同时,过户违约金也写明而不是划掉。

4.关于税费,如果不特别说明,业主要承担的税费要比购房人多很多,所以,尽量避开,也尽量不在补充协议中强调。

说完了范本合同,我们再说下补充协议,这是最见功力的地方:

在补充协议中,我们要明确地预防如下几类事件的发生:

1.业主方是夫妻,夫妻间相互毁约

2.业主有银行抵押贷款的问题

3.除了银行贷款,还有私人抵押

4.房屋租赁问题

怎么预防?当然是通过高额的违约金,比如,若因为夫妻双方相互违约导致房屋无法正常过户,需要支付给买房人20%房款作为违约金。

除此之外,有时业主明明欠了很多水电费、明明没有满五唯一,却说税费很低,希望你全部缴纳,这时,你可以在补充协议中写明”乙方自愿承担过户的税费,但以XXXX元为限额,超出部分由甲方承担“

以上的所有条款,建议你先记在心上,谈判的时候取得对方同意,然后在中介的陪同之下,落实在合同内。

最后,让我们总结一下本节课的主要内容。

新房签约有三宝:录音、拍照、不签字。二手房签约要看好,补充协议不能少。

合同签得好,以后纠纷问题少,而一旦出了问题,就是各种各样的法律问题了,所以,我推荐房地产律师徐斌所写的《千万别说你懂买房》,有很多关于房产法律的案例和心得,值得买房人,尤其是二手房买房人一看。终于要到了最后一步,收房和验房,让我们下节课,接着聊。

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