8.怎么交钱与办贷款?
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大家好,欢迎回来,经过了前面的七堂课,我们终于选好了房子,到了交钱与办贷款的阶段。这一讲,分为两大部分,分别是诚意金与定金支付的注意事项,以及付款方式的选择与贷款的确认。

在这一讲里,我会告诉你如何聪明地交钱,以保证后期可能的“反悔”,如何巧妙地付款,以保证自己利益的最大化。

首先是诚意金与定金

对于一手房,

原则上来说,诚意金可退,定金不可退,但实际操作上,只要没有网签的住房,无论交的是什么,交的多少,怎么交的,都有退还的可能。

订金,又叫诚意金,诚意金的作用,是帮你预留大约1-3天的时间,这段时间是给你考虑的时间,1-3天之后,便不会继续保留你看好的房源。

定金的意思,就是交了这笔钱后,便定下这套房是你的。而如果你违约,售楼处会明确告诉你:定金不退。

如果真的有特殊原因需要退定金,如何是好?

这时一手房的优势就出来了,我们在交定金的同时,会签一个“买房认购书”,这是一个“格式条款”,也就是只允许你签名字的条款。这个时候,我们就可以在签之前用手机录音,大声地问销售:“这么多条款,我需要一个一个看么?”,销售一定会说“不用”,听到这个词,我们就可以放心地签了,因为无论合同上是什么内容,在后来的诉讼中,我们都可以申请无效化。

除此之外,在约定交首付之前去售楼处,找合同中无法满足自己要求的漏洞,补充条款上有很多不平等条款,我们只要找到一条,就可以“双方关于主合同无法达成共识”为理由,要求售楼处退还所有钱款。不退?那么就打12315/12345举报销售不规范,恶意罚没“买房预定金”,以及写一个诉状将开发商告上法庭。这种小官司完全不需要请律师,写明被告(开发商)、原因、合同,找到当地法院邮寄过去即可,而且2万元的民事诉讼费也只有300元人民币。放心,很多退定金的朋友,还没开始写诉状,开发商已经认怂了。

但是,即便定金有可能退还,也同样有时间精力的成本,所以,在此要跟各位朋友强调:不是真的想买这套房,请千万不要交定金。

而对于二手房,则没有退还定金之说了,所以,如果真的非常喜欢,且行情很火爆,可以退而求其次,先交诚意金,或者,交付与定金数量相同的诚意金,待与家人共同探讨并冷静分析后,再告知对方将诚意金转为定金,也未尝不可。

定金与诚意金在没有确认对方身份前,建议不要直接交给卖房者,而是交由中立的第三方保管。如果买卖双方通过中介互相联系,则可以交给中介;如果双方都是同村的村民,可以交给村长或村支书;如果实在不知道没有合适的人选,双方还可以就近去附近的银行,签署一份监管协议,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

其次是付款策略的选择:

付款主要方式包括:全款一次性支付、全款分期、公积金贷款、商业贷款、组合贷款。

如果你购买的是人生首套房,且未来还有买第二套房的打算,那么我建议你首套房选择纯商业贷款,如果你购买的是人生首套房,且未来没有继续买房的打算,那么我建议你把所有的公积金贷款额度全部用掉,不够的再用商业贷款弥补。

因为虽然公积金贷款很好,但同一时间只能贷款一次,只有全部还款后,才能继续贷款,而且最多一个家庭一生贷两次。且年轻人的公积金缴存时间少,贷款上限低。这时,商业贷款的优势就出现了,首套房贷款比率高、房贷有优惠、批贷款更容易、贷款时间更长。而等到二套房时,我们已经缴存了多年,公积金贷款就可以贷得尽量多,即便没有首套房贷优惠,也可以享受公积金贷款优势。完成了两种贷款的优势互补。

而选择等额本还是等额本息?

等额本金法第一个月的还款额最多,然后逐月减少,越还越少,还款总额较少

等额本息法前期还款压力相对等额本金较小,月还款额相等,但还款总额较大。

如果你是收入会逐渐增长的年轻人,且有固定的理财规划,或者不急于还款,那么我建议你选择等额本息。如果你的收入比较固定,且存款相对较多,又希望提前还款,并且偏向稳健,不愿意做太多的理财投资,我建议你选择等额本金。

最后,让我们总结一下本节课的主要内容。

对于人生首套房,作为一个想要自己买房,日后打算投资或置换,再买第二套房,且不想给家里人太大负担,并希望后期自己偿还贷款的年轻人,我的建议如下:

能贷款,不全款;能长贷,不短贷;能多贷,不短贷;能用等额本息,不用等额本金;能用商业贷款,不用住房公积金贷款。

对于懂得理财的人,选择贷款。

对于人生二套房,最大比率地应用公积金贷款额度。

对于希望提前还款的人,选择等额本金。

对于希望在五年内卖房的人,选择等额本息。

对于乐观,理财能力优于贷款利率的人,选择最长的贷款年限。

本堂课的最后,推荐一本我非常喜欢的理财启蒙书籍「穷爸爸富爸爸」,很多年轻人的理财,就是从买下第一套房真正开始的,但买下第一套房绝对不会是我们的终点,我们的征途,是星辰大海。下一堂课,让我们再好好聊聊签约这件“大事”。

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