7.买二手房,怎样让卖房人追悔莫及?
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大家好,欢迎回来,我是羊迪,这是我们的第七讲,关于二手房的买房实战。一手房由于程序相对规范,还有置业顾问几乎全程帮忙,所以对于新手卖房者非常友好,但若是二手房没遇见靠谱中介,就真的只能去乞求祖宗显灵,全程无坑了。

在二手房这个水非常深的地方,除了卖房人是自己的亲戚、死党外,我建议都要找中介,而且,尽量找全国性质的链家、我爱我家之类大中介,避免找区域性小中介。宁可找搜房网这种网络中介,也千万不要找便宜的黑中介。这是一个地产人对你由衷的忠告,千万不要为了小钱,栽了大跟头。

当然,如果卖房人一方,你非常信得过,或者有一个比中介更靠谱的中间人,再或者,你对整个的房地产交易各种门儿请,你也完全不需要中介。下面,让我按照流程为你介绍。

1)选房

选房阶段,可以选择自食其力和中介两条路径,但首要条件是明确买房的大致区位,如果是自住为主,就尽量靠近工作场所,如果是投资为主,就尽量靠近地铁口和市中心。自食其力的选房阶段,参考的网站包括但不限于:搜房、58同城、安居客、链家、咸鱼、豆瓣小组。中介尽量选择大中介(全国大型或区域大型)

套路:

很多中介会伪装成房东,在网上发布“假房源”,即分明不存在的,价格和品质明显低于其他房源的虚假信息。很多人看到价格如此低的房源,就会联系中介,并去现场看房,而到了现场后,中介就会以卖出去/不卖了/涨价了等各种理由,推荐给你价格更高的房源。此时,很多人会因“来都来了”,而选择中介的其他房源。

买房策略:

1)如何识别真房源?

这是在选房阶段最需要锻炼的内容。我们可以选择贝壳,这种100%真房源的网站,也可以通过价格(如果明显低于同类房源,需提高警惕)、描述与图片(越真实详细,装修风格一致,就越可能是真的),以及交流时要求对方发一张购房合同/房产证的图片,来证明自己的房东身份。

2)如何砍中介费?

现阶段,同一个房源都会挂在很多中介上,所以,我们在通过一家中介看过一个房源后,就可以通过房屋位置去到其他中介中进行对比,很多中介会说中介费无法砍,实则不然,当我们看过2-3家同品质中介后,就可以让他们互相报价,价低者得。不建议只选一家,不建议选择规模小的中介。中介的信誉度也可以通过百度检索。

2)看房

二手房的小区物业非常重要,可以通过小区环境、与小区其他业主的攀谈等途径获知相关信息。周边的小学、中学、医院、地铁口、公交站,在条件允许的情况下,也最好实地考察一番。周边环境确认完毕后,才是房屋的楼层、户型与装修情况。很多老小区的电梯配比不足,这时就应当考虑相对低楼层,有的小区在公路旁,如此一来高楼层就更加安静。

套路:

有些房东或中介,会给你限定时间,或以各种理由让你在晚上看房,这样,你就无法仔细了解房屋的具体情况,也无法得知房屋的光照情况。

买房策略:

与房东约一个下午的时间去看房,此时,如果光照不好,一下子就能看出来。除此之外,多与同小区的其他业主攀谈,可以了解到很多信息,包括小区的物业、治安、邻里氛围。

3)看产调

二手房之所以需要看产调,是因为二手房的情况复杂,中介也好、卖房者也好,都可能为了自身利益而隐瞒乃至欺骗买房者。

套路:

明明没有「满二唯一」、「满五唯一」的房产,却虚报时间,从而要由买房人代为缴纳很高的税费;房屋被法院、银行冻结,无法交易;卖方并非房屋产权证的所有人;房产为集体/军队所属,无法交易;最容易出问题的,是房产证的所有人。如果房产证上有两个或更多人,在后期签署合同时,就需要此二人同时出面签署……任何一条的出现,都会让买房者遭受莫大的损失,因而,必须在交付定金之前,看一下该房屋的产调。

买房策略:

看产调的方式并不复杂,但需要卖房者,即房屋所有权人陪同才可以。双方带着身份证、购买物业(房产,不是物业公司的物业)的地址,去当地的交易中心要求「拉产调」,不需要几分钟,你便都可以看得到产调的全部�11项内容。费用上,各地可能有微小差异,但大致在�20元左右。很多人会觉得麻烦,觉得浪费钱而放弃看产调。殊不知,二手房交易出现的问题,有八成是可以通过看过产调避免的。值得注意的是,如果房产证上的共有人无法到场,需要拿出经过公证的委托书及代理人的身份证件,并由代理人签署合同。之前房价暴涨,我见过太多次的业主毁约,都是以共有产权人(多为夫妻一方)不在场为由,进行毁约的。

4)砍价

套路:

有时,房东会把所有看房者约在一天来谈价格,以让看房人互相之间竞争,从而以更快的时间,更高的价格成交。除此之外,房东还会以自己不想卖为由,拒绝压价。

买房策略:

1.一手房提到的“完全自住”、“不露底线”和“依次释放筹码”同样适用于二手房。而告诉业主你买房完全是为了自住,而非投资,比新房更容易看下来价。

2.拉长谈判周期,加速签约进程。经济学中有一个“损失厌恶”的理论,越是投入大量时间与精力的事情,就越是厌恶损失,所以,我们要尽量拉长谈判的时间,与房东不停地商谈细节,让房东不停地投入,这样房东就会因厌恶损失而被动妥协。一旦达成共识,就要尽快落实到合同中,而且尽量是在中介在场的情况下。

3.谈判过程中,我们不仅要谈价格,还要谈交易顺序(先付多少、后付多少)、时间、解除房屋抵押的时间、税费由谁承担、是否为共有房产、网签时间、定金数额、户口情况、租户情况、交房时间签约细则、付款方式。一个一个细谈,做好打持久战的准备,全程可以录音。一定要克制住自己的买房冲动,稳扎稳打,才会买到最好的房产。

最后,让我们总结一下本节课的主要内容。

本节课中,我们学习了二手房的选房、看房、看产调与砍价四个部分,我们普通人最在意的是第四部分,但所有的坑又都出在选房与看房两部分,第三部分大部分人都不重视,很多人之前都没有听过,但如果你想安枕无忧,我强烈推荐你看一下产权调查。

关于二手房的交易流程也讲完了,如果想了解更多二手房相关砍价技巧,推荐你下载「亲戚买房」APP,里面会有不错的整理,以及,还有专业的二手房砍价师帮你砍价。

技巧之后,下一章,就是真刀真qiang的交钱与办贷款了。


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