6.买新房,该如何操作来避坑?
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大家好,这是我们的第六讲,上一讲中,我们知道了该如何买新房,这一讲,我们要再进一步,了解如何保障自己的利益最大化,不被销售欺骗,又能要到尽量多的优惠。

 

首先去售楼处前的避坑操作

虽然现在中介成交比率越来越高,但就新房来说,还是买房人DIY买新房的比率更大,而且有置业顾问的协助,中介所需要做的事情并不多,抓住重点,在一手房篇,我只说没有中介的避坑操作路径。

关于楼盘区位、价格、周边配套这类基础信息,你前往项目或者在网络上进入各大房产平台的楼盘介绍里都能够看到,我不做延展。在此只强调两点:预售许可证和企业美誉度。

1项目是否有预售许可证,这直接决定了它的合法性。

如果没有预售许可证的房产,就是违规的,未来很有可能办房本会存在问题,虽然这种现象越来越少,但一旦发生在你身上,就是非常惨痛的教训。石家庄很多的楼盘,就是属于因为当时开发商违建,五证不全便开售,直到现在仍无房产证。没有房产证房产就难以交易,就是违建的,业主权益就无法得到任何保证。而项目如果有预售许可证,一定会在传单上、围挡上、网页详情页的醒目位置写明,但如果这些地方你都没有看到,请千万不要去。

2)如果这家房产企业之前存在很多的销售投诉、质量投诉、物业投诉,那么我也不建议你买。

方法可以进入相同城市、相同品牌,其他项目业主论坛内看发帖信息、可以用百度直接检索黑历史,也可以在知乎这样的用户论坛上搜索对企业的评价。

 

2.售楼处套路与避坑策略

还记得上一课中我讲到的售楼处买房流程么?这一次,让我们按照流程,看看售楼处都有哪些套路。

2.1销售道具:

我们在进入售楼处之前接到的各种传单、看到的各种软文、路牌,以及项目售楼处高大上的装修、音乐、茶点、楼书和各种各样有趣高端的暖场活动,都是销售道具。

套路:

这些道具,都是针对我们的心理,专心设计好的。举例来说,项目现场的音乐可能节奏非常的明快活泼,这就营造了一种紧张的氛围,让你更容易冲动消费,而各种在你买房之前赠送你的小礼品、小点心、小活动,也是在利用互惠原理,让你不好意思空手而归。

买房策略:

如果我们没想好,原本就没打算买房,那么我们就不要去接受给我们的各种小礼物,我们要警惕销售现场的各种环境因素对自己的影响。以避免让自己丧失理智。

 

2.1项目区位图讲解

置业顾问开始接访后,会简单寒暄几句,问明你对项目的了解程度、买房目的、预算金额、是否具有购房资格等基本信息。

套路:

这一部分的「距离」,是一个非常不精确的信息,比如,从项目到学校的距离、到商场的距离、到市中心的距离,都会很不精确。同时,为了销售房屋,区位图画的一定与实际地图有很大差异。

买房策略:

在听区位图时,一定要注意「距离」与「数字」的不准确,我们可以先用手机拍下项目区位图,并后期在百度地图上与实际进行对比,再测算项目到附近公交/地铁站的真实距离。

 

2.2项目沙盘讲解

之后,是园区沙盘,这一部分会介绍园区的容积率、绿化率、占地面积、建筑风格、在售楼号和所售户型。

套路

这部分我们也可以问问近期的销售情况(可能不会说)、哪个户型卖得最多(可能会骗你)、哪个户型现在有特价房(可能都没有)、近期会有什么促销活动(可能一直有)。

买房策略

因为销售与买房人之间的信息不对称,我们才容易被销售欺骗,但是,我们可以循环往复地问销售这些关键问题,如果每一次销售的回答都是类似,那就证明销售没有骗你,信息是可靠的。这里我们应用的是犯罪心理学中的技巧,即便再高明的罪犯,在每次回答相同问题时,对于撒谎了的问题,也会前后答案出现纰漏。

 

2.3园区讲解

接下来,置业顾问会带你去看样板间和逛园区。

买房策略是:

看园区时,可以问在售楼处不方便问的信息,比如,通过什么方式可以获得更大的优惠(有时走中介、有时走外联、有时找关系),哪套房源最实惠(每一个有上进心的置业顾问都会对销控表上的特价房源了熟于心),这个时候也是与销售搞好关系的最佳时机。

 

2.4样板间讲解

套路:

样板间的装修,多是豪装,目的是让你具有买的冲动。同时,有些样板间为了让户型看起来更舒服,家具都是“缩水”的,比如正常的双人床应是180*210,样板间的只有150*180。

买房策略:

即便你非常喜欢样板间的装修风格,也要记住,装修并不在你的考虑范围之内,至少软装不在。同时,带一个尺子,随手量一量房间的面宽、进深,以及家具的长短。

2.5价格计算

看完样板间,销售就会把你再次带回售楼处,拿来户型图和楼书,还会帮你计算首付款,告知你交定金之后补齐全款的时间,以及所需携带的资料等信息。

套路:

销售会使用各种手段,促使你当场缴纳买房定金,包括但不限于:其他客户也看好了此套房源、最后一天的促销、她的同事一起和她配合对你进行游说……

买房策略:

尽量不要在去售楼处的第一天就交定金。

售楼处现场的“杀客”氛围是非常好的。所以,即便你真的真的非常想要,也尽量交诚意金,回去给自己1-2天的冷静时间,对比一下其他房源。

 

真的想要?下面传授你三大砍价技巧:

1)直接让销售找来销售经理谈价格,一手房,职级越高能给到的优惠力度也就越大。

2)交诚意金时间/定金时间/首付时间,全部都是我们的重要筹码,要逐个释放。

3)千万不要很快说出给到“100万我就交定金”这种话,“再低一点”“我考虑下”,要经常说。要不断地试探对方底价,并不被对方看出我们的目标金额。

4)卖惨、哭穷、博同情,销售问你买房是投资还是自住,千万不能说投资,要坚持自住,要强调自己没有钱,这样对方才不会有意加价,也更易砍价。

5)如果有时间有精力,可以找自己的好朋友通过其他渠道,如自然来访、渠道来访进行砍价,不同方式的底价、不同时期的房源,乃至不同的人,很可能总价上会相差几万,但即便只是一万,也是大部分年轻人一个月的收入所得。

 

最后,让我们总结一下本节课的主要内容。

 

本节课中,我们学习了买新房,如何操作、避坑与砍价,有很多有价值的知识点,需要你反复收听,在此我只强调一点:我在做销售时,知道客户第一次来售楼处时,是最不冷静的,也是最容易成交的,所以会竭尽全力在第一次让你买下来,而作为客户的你,又一定要在销售的各种攻势面前冷静下来,可以谈下去,但一定不要当天就交定金,至少要给自己留一个晚上,作为回去考虑的时间。

说完了新房,下面让我们再说说水更深的二手房。我是羊迪,我们下节课,再见。

 

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