4.什么房子值得买?(户型、配套、需求重点)
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试听904.什么房子值得买?(户型、配套、需求重点)

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大家好,这一章是我们的第四讲,也是整个课程最核心的部分,没有之一。我可以毫不夸张地告诉你,如果能够将系列课程的内容听完,你至少可以省出几万的费用,避开几万的经济损失,买到比当前同价小区未来有几万升值潜力的房产。

 

什么房子值得买? 

 

很多人都知道,要买升值潜力高的房产,实际上,对于人生首套房,这个逻辑是错的。因为首套房未来大概率会卖掉,而且还会自己入住,所以人生首套房要满足两点基本属性:容易+得爽


容易卖,主要需考虑地段、年限、周边;住得爽,需主要考虑户型、开发商、物业。接下来,我将以这两点分别展开。很多人正是忽视了容易卖这一关键属性,才导致后期想置换买房,却迟迟无法卖房套现,从而错过了买房的最佳时机,悔恨终生。

 

我曾遇过一个真实案例:

 

2016年时,王先生看好了一个北京小区,希望买入,但因为资金有限,他需要先卖房再买房,可他的房在石家庄,虽然已经是个价值百万的房产了,但是挂出去一年也仍然卖不掉,就这样,到了2017年3月,他被北京限购了。

 

所以,人生首套房,最重要的,是容易卖。

 

那么,什么房子容易卖?

 

首先,是地段好,我总结了三点:

1)一线城市优于二线城市,优于一线城市群,优于二线城市群,优于三线城市,优于三线城市群。

2)中心优于郊外、商圈优于公园,学区重于市区。

3)地铁口优于公交站。优于火车站优于主干道路旁。

 

其次要年限短:

中国人有处房情节,如果家庭资金水平可以,大部分人不会把首套房定位为二手房,数据表明,90%以上的家庭,首套房选择了一手新房,但是,一线城市中,首套房为二手房的比率正在逐年上升。

 

第三是总价低:

在中国,总价越低的房产,越容易脱手,升值也越快,总价越高的房产,越容易砸在手上,升值也越慢。毕竟投资也好、自住也好,大家最看重的,还是价格。所以,对于首套房,我们不如多选择面积小、简单装修的房产,以此控制成本。

 

除了地段和年限决定的外部优势,容易卖的房产,还有住得爽,这里我要再举一个李女士的例子了,当年,她们一家人为了一个学区,而选择了一套老破小,但除了学区这一个优势之外,就全都是缺点了:6层没有电梯,老人上下楼非常不便、靠近马路声音很吵,房间隔音也不好、卫生间没窗户,厨房就在隔壁,非常潮湿不说,还不卫生,可把他们全家老小折腾的够呛。

 

所以,什么房子

 

首先看周边配套的最佳距离

1)可以适当靠近的场所:医院——距离3-5千米的地方比较方便;中小学——0.5-2千米的距离较适中;商业——直线距离1-2千米的地方;公园——0.5-1km比较适合。

2)建议适当远离的场所:锅炉房、工厂等「大烟囱」、垃圾填埋场、垃圾站的下风处。因为气味会被风吹入家中。火葬场:尽量选择与居住场所的直线距离大于5千米,即便自己不介意风水,也应考虑转卖房屋对象与租客介意的可能性。

 

其次看小区

1)如果你买的是新房,首要关心的就是开发商,在开发商中全国性开发商大多优于地方性开发商,优于小开发商。

小技巧:购买之前,可以先百度一下开发商是否有很多的负面,如果负面太多,不建议购买。

2)如果你买的是二手房,则主要看物业。我们可以看物业对外来人员的审查力度,看是否有业主委员会,看小区内的卫生情况,电梯运营状况。

 

最后是房产

每个人都有自己的爱憎好恶,所以具体到个人,对于「好户型」的评判,也会存在差异。但最「好」的户型,一定是可以满足家庭全体成员的生活需要,且居住舒适,不存在「浪费」面积现象的户型。我罗列了四点:

1)方正的户型,可以让阳光充分照进来,且空间利用率很高,很经济。面宽:进深=1.5:1时,居住起来最舒适。也就是东西墙的墙间距是南北墙的墙间距的1.5倍时,最舒服。

2)各个房间尺寸:

厨房应大于6平米,卫生间应大于5平米,最好为明厨明卫,干湿分离的设计,最好都位于下风口。且出于卫生,厨房和卫生间应该相互远离。

客厅应大于20平米,且位于正中,方正、开放、采光好,在保证室内温度的前提下,建议选择落地窗。

卧室应小于15平米,且尽量保证私密、安静、通风好。

3)层高和净高

普通人,身高180 cm,在房间净高为2.4米时,无压抑感。

4)楼层

低楼层:出行方便,危机情况容易出逃,但平时也相对较吵闹、易被盗、蚊虫多、可能有潮气。

中间层:相对均衡,宁静、安全,随楼层增高,视野会开阔,但若无电梯或电梯故障,老人上下楼会越发不方便。

顶层:视野最好,集中供暖的楼是最暖和的,但在老旧小区,水压可能较低,且可能存在屋顶漏雨的现象,上下楼等候电梯时所花费的时间较多。

 

最后 ,让我们总结一下本节课的主要内容。

 

本节课中,我们探讨的问题是“什么房子值得买”,对于人生首套房,最重要的是的是容易卖又能够住,而我们通常意义上的未来增值潜力大,我并没有单独去说。毕竟,增值潜力很虚幻,而且增值潜力越大的房产,喜欢的人越多,也越是容易卖,也越是愿意住。

 

限于篇幅,我有一期知乎live「好房子、好在哪?」会讲得更详细,希望深入了解的朋友可以去看看。同时,我推荐「户型库」这个公众号,专注于户型洞察与分析。干货备好,下一章,就是实操了,买新房都有哪些流程与套路?听我细细道来。

 

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