5-10【房地产】如何避险：这几类城市的房子不能买（上）

课程精华笔记

过去的黄金时代各地房价都在涨，但未来的白银时代房价一定会越来越分化，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价可能面临巨大风险。历史上曾经有过类似的惨痛教训，比如上世纪90年代的海南房地产泡沫。在目前房地产从普涨到分化时代转变的大背景下，投资者更是应该严格甄选，对一些风险较大的城市慎重投资。从历史经验来看，有风险的城市大概有以下几类：

第一类是政策风险型。房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，就很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要躲开的坑。1993年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。1988年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候达到225%。1992年海南房地产市场几乎陷入疯狂，从房企数量看，海南人口不到656万，竟然有两万多家房地产公司，平均300多人就有一家房地产公司；从资金规模看，全国银行业每年400亿左右资金流入海南，超过1600多家金融机构落户海南岛；从投资规模看，全省房地产投资为87亿，在固定资产投资中占比超过50%，贡献了40%的财政收入，推动GDP增长率暴涨至41.5%；从房价变化看，建省之初房价为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年竟然一下子暴涨到5000元/平方米，257%的涨幅比过去几年疯狂多了。到1993年，海南的房价竟然涨到了7500元/平方米。银行大量贷款，甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。

终于，这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993年6月23日，时任国务院副总理朱镕基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，次日国务院发布国十六条，要求加强房地产市场宏观管理，严控房地产信贷规模，限期收回违章拆借资金。所有的政策都指向当时海南正在发生的事情，海南成为政策打击的典型，甚至从某种意义上说，海南的疯狂直接触发了中央的神经，间接加快了这些政策的出台。这些政策导致海南省大量投资资金被抽走，房地产泡沫随即破裂，1993年下半年房价应声下跌至1400元/平方米，跌幅高达80%，烂尾楼随处可见，海南2万多家房地产公司倒闭了95%，金融机构积累了超过1000亿的坏账，海南的房地产和金融业遭受致命的打击。1995年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救，收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子，虽取得了一定的成效，最终还是遭到挤兑，不堪重负倒闭清算，成为新中国唯一倒闭的银行。海南的例子告诉我们，房价炒作要有限度，千万不要被监管层盯上，否则会有很大的政策风险。

第二类是金融风险型。纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，如果没有杠杆或者杠杆比较低，那房价对流动性的反应不会那么敏感，而且即便房价下跌，也不容易引发恶性的连环下跌。但反过来，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，那当房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房价的连锁反应，升级为房地产危机。全国虽然都处于同样的货币政策之下，但各地区的金融风险是不一样的，有一些金融意识比较强、金融体系比较发达的城市，他们在房地产上升周期可能会大量的依靠杠杆买房，这实际上是一个巨大的投资风险。

典型的例子就是当年的温州。2009年四万亿时期，货币政策极度宽松，尤其是信贷规模几乎在一年的时间里翻番，这让善于利用金融手段的温州人找到了机会，一方面大量中小企业以实体名义贷款，然后转投房地产，另一方面大量的购房者开始通过“购房-抵押贷款-再购房”的模式进行投机，虽然债务率越来越高，但只要房价在涨就可以倒手赚钱，最后形成了一个巨大的庞氏骗局。在其他城市虽然也有类似情况，但没有一个城市像温州这样疯狂。除了6-7成的房贷之外，他们还借助互保、联保等方式将剩下的3-4成进行抵押贷款，实际杠杆率高的惊人。大量的购房者采用民间借贷，约89%的家庭个人和60%的企业都参与了民间借贷。

投机需求在杠杆的助推下急速膨胀，温州房价疯狂上涨，到2010年温州房价竟然涨到了1.4万元/平方米，全国排名第六，仅次于北上深、三亚和杭州。2011年，温州房价涨至2.1万元/平方米，超过省会杭州，年涨幅高达50%。正所谓跳的有多高，摔得就有多惨。随着2011年末银根收紧，温州房价也迎来了灭顶之灾。90%以上的中小企业无法续贷，民间贷款利率涨至25%，最高的竟达180%，房地产开始出现整体性崩盘，一路跌到2015年的1.2万元/平方米，跌幅高达43%。房价下跌引发了系统性的金融危机，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”等事件接连上演，破产案件占到将近全国的十分之一，这些又反过来加大了房地产抛售的压力，形成恶性循环，温州房价也从天堂掉到了地狱，投资者只能是一地鸡毛。温州的教训告诉我们，一定不要去投资那些建立在高杠杆基础上的城市，高杠杆制造的泡沫早晚要崩溃。

这就是今天我们讲的前两种类型的风险，下节课我们接着讲后三种类型。