北京两宗地揽金178亿，“巨无霸”组团地块破单笔出让金纪录

一天内，北京两宗土地均微溢价成交，揽金177.665亿元。11月29日，朝阳第二宗“巨无霸”组团地块现场竞拍，最终由中海地产以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%，打破北京单笔出让金纪录。随后，丰台新宫村“回炉重造”地块，由福州裕诚以0.1%的溢价率摘得。

今年6月，朝阳首个组团地块以112亿元成交，如今再现“巨无霸”组团地块。业内人士认为，这说明组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未来一段时间，朝阳土拍可能会出现“酒仙桥+X”的组合。

153.32亿元！打破北京单笔出让金纪录

朝阳第二宗“巨无霸”组团地块具体为，朝阳区酒仙桥旧城区改建项1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。此次报名企业包括华润置地、中海地产。最终，中海地产以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%，三个地块的销售指导价分别为12.5万元/平方米、8万元/平方米、7.9万元/平方米。

该组团地块于10月15日发布预申请公告，打包酒仙桥、十八里店、小红门3宗地块并且整体推出，起始价高达153亿元，还未开拍，就打破了北京单笔土地出让金纪录。这也是继今年6月朝阳首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。当时，由酒仙桥、前苇沟、中关村朝阳园北区3块地组成的组团地块，被中建智地联合朝阳城开以112亿元获得。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，今年6月，朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断。如今酒仙桥的北京宸园首期开盘即售罄是对质疑声最好的回应，也论证了组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未来一段时间，朝阳土拍可能会出现“酒仙桥+X”的组合。

据悉，为了此次能够顺利出让，朝阳第二宗“巨无霸”组团地块较预申请时，控高、建筑规模等指标进行了优化修改。例如，将酒仙桥、十八里店地块建筑高度局部提高至80米；降低十八里店朝阳港地块配建规模，由原需配建“4500平方米机构养老设施、1500平方米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”；允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。

在张凯看来，这些规划调整都对中海地产更加友好，在保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼；而且建筑高度增加的同时容积率就会降低，也能给购房者提供更加舒适的居住体验。

酒仙桥项目销售前景被看好

从“巨无霸”组团具体地块来看，酒仙桥地块为纯住宅用地，无任何配建。建设用地面积约2.8公顷，规划建筑面积约7.8万平方米。由于酒仙桥地块所在区域已有北京宸园首期开盘即售罄的业绩引领，此次又有调规加持，其销售也被业内看好。

值得关注的是，此次十八里店朝阳港地块与金隅新项目北京隅·东序仅有一路之隔。朝阳港地块建设用地面积约9.35公顷，该地块规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地，配建较多。

十八里店朝阳港板块界面全新，环线+板块+教育+临铁，几大要素叠加对购房人群有较强的吸引力。周边竞品金隅云筑一期二期三期网签率均已超过70%，保利朝央和煦今年1月开盘推出394套房源，目前已网签341套。同时，这几个项目的网签价格在7.4万元-7.7万元/平方米之间，和销售指导价相差不大，这也说明购房者对于该板块的认可。

相比之下，小红门地块的“存在感”稍弱，建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米。虽然位于三环和四环之间，但板块界面老旧杂乱，主要是老旧小区、汽配城、城外城家居，以及难以拆迁的龙爪树村，再加之配套不足，完全掩盖了其环线优势。周边在售项目中建·星光里去年7月初开盘，距今已经15个月，推出全部322套房源，目前网签221套，网签率68.6%，去化速度并不理想。本次有中海地产的新项目入市，可能会带来一定的去化压力。

丰台新宫村“回炉重造”地块微溢价成交

当天成交的另一宗地块是丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030。由于现场没有开发商取号参加竞拍，因此未进入现场竞价，而是以网上最高报价即第二手报价成交，溢价率0.1%。由福州裕诚房地产有限公司以24.345亿元成交拿下，成交楼面地价约4万元/平方米。

据天眼查显示，福州裕诚由福州汇成佰悦投资有限公司100%持股，背后的实控人为薛叶光，薛叶光旗下公司此前与厦门建发有过很多合作，其中包括北京建发·观云在内。2023年，福建雄旺拿下建发·观云地块后引入建发、汇诚集团三方合作，最终由建发操盘。

此次成交的丰台新宫村地块用地面积约3.04万平方米，建筑规模约6.08万平方米，容积率为2.0，该地块未来商品住房销售指导价为8.3万元/平方米，具体价格可浮动8%。

值得一提的是，丰台新宫村地块是一宗“回炉重造”地块。该地块原计划是9月20日竞拍，但因故终止出让。再次出让时，地块信息也发生变化，原本地块分南北两个地块整体出让，但本次南侧地块又拆分为两个小地块，本次出让的是01地块，土地面积从原来的5.39万平方米调整至3.04万平方米，起始价从52亿元下调至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0；起始楼面价保持稳定，从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米。

据张凯分析，新宫村地块位于丰台南苑街道，北侧200米是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站，西侧是大悦春风里，北侧是槐房万达。与“森与天成”项目相比，地块更加规整，轨道内穿带来的噪音震动感也会小很多。而区域内另外一竞品项目“建发璟院”基本已清盘，项目网签均价7.9万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米；森与天成受地铁上盖影响，目前去化率仅为17.5%，网签均价7.5万元/平方米。本次福州裕诚拿地，赶在建发璟院清盘的节点，时机比较成熟。