“我们小区地下一层、二层及三层人防车位的停车费分别涨价114%、120%及123%,一个老旧小区的停车费甚至比周边高档小区都高。街道‘吹哨’后,开发商仍坚持有定价权,这月底要是不交停车费,车位就会被收回。”最近,北京晚报接到朝阳区慧谷时空小区多位业主电话,反映地下车库停车费疯涨,让大家“吃不消”。
开发商只要拥有车库产权就能任性涨价吗?记者赶赴现场展开调查。
说涨就涨
地库停车费翻番
“我们小区只有三栋住宅楼,24层高,共有576户居民。”慧谷时空小区业主王先生向本端反映,10月30日,物业突然在每个楼道及地库入口张贴通知,告知业主停车费自11月起涨价,“小区停车费每月普涨400元,B1层车位从原来每年的4200元涨到9000元,B3层涨幅最高达到123%,开发商还称如果不交停车费就会收回停车位。根据物业公告,小区地库共有车位300余个,还有200余位业主在等待车位。如果开发商收回停车位,就会有很多车辆停在小区外的大马路上。”王先生担心地说。
多个业主群里,大家自发联名抵制涨价,并开始找物业、开发商协商,向社区及街道等相关部门反映。“涨价太疯狂,开发商不能单方面说了算。”一业主说。
物业通知涨价
业主们反对
11月16日下午,记者来到慧谷时空小区。一进南门,便见小区中间是一条南北路,路西坐落着217号住宅楼,路东是218号及219号楼。三栋住宅楼北侧是大片绿地,其间建有自行车棚等设施。绿地下方便是小区地库,地库不与住宅楼相通。
记者进入地下车库,只见电梯门左侧贴着《地下车库调价及续租通知》,涨价通知旁还贴着业主联名抵制涨价的《关于号召有停车位的业主共同抵制物业停车费乱涨价的公告》。
涨价通知由小区物业发出,用黑体字突出显示:该小区地下车位租赁价格自2024年11月1日起每月上调400元,每年上调4800元,即B1层、B2层、B3层停车费由原来的每年4200元、4000元、3900元分别涨至每年9000元、8800元及8700元,每月租金自原来的350元、333.3元、325元涨至750元、733.3元及725元。通知显示,此次调价周期为一年,若业主一次性付两年停车费,每月可优惠50元。据计算,此次停车费涨价幅度分别为114%、120%、123%。
该通知还显示,业主缴纳停车费截止日期为11月15日,若业主未续签,物业默认业主自动放弃车位,“届时您的车辆将禁止驶入车库,物业同时将车位收回,再次发放给有需要的业主。”
气愤的业主们组建了6个微信群,一起商讨如何争取合理价格。业主发出的抵制公告显示:“这种行为不仅侵犯了业主的合法权益,也严重影响了大家的日常生活。”业主们表示,为抵制停车费疯涨,将拒缴停车费并向相关部门投诉。
或许因是周末,记者现场看到B1层地库内几乎停满了车。业主王女士告诉记者。与B1层相似,B2层电梯旁也贴着涨价通知与业主抵制公告。B3层装有厚铁门,据说该层为人防工程。“人防工程停车费涨幅高达123%,虽说是谁投资谁受益,但也不能这么疯涨。”王女士称。小区西侧地库出入口均未设岗值守。记者看到出入口上方的塑料顶棚上堆着不少泥土及树叶。“只有上方这个摄像头是新装的。”一业主推测,开发商正在为涨价做准备。
开发商涨价依据
业主不认可
业主提供的多份与该小区开发商负责人的对话记录显示,小区开发商为北京望京新兴产业区综合开发有限公司,其称此次涨价的理由是,地库产权属于开发商,产权人享有定价权;今年10月,一资产评估公司的评估结果显示可按每月900元标准收费;停车费涨价后可补贴小区物业费亏空,部分费用可用于地库后续改造维修。
对此,业主们并不认可。大家联手对周边20余个住宅小区的停车费进行了调查,制作出一份比价表。记者查看比价表发现,星源国际、炫彩嘉轩、蓝色家园、国风北京、华鼎世家等周边小区的停车费每年分别为5400元、6000元、6000元、3360元、4200元,“包括望京花园东区、西区,这些小区停车费月租都在280元至500元,且地库电梯可入户,地库出入口有专人值班。”业主们认为,开发商此次对停车位的定价已严重偏离市场。
至于涨价可补贴物业费亏空的说法,业主认为更不合理。有业主向记者出示了2022年与2023年的物业服务收费表,认为物业管理费用过高,“这两年物业管理费支出分别为266.79万元、175.85万元,仅此一项支出已占物业收费的60.09%、50.50%。”
业主认为,即使要涨停车费,也应听取大家的意见。一项有关停车费涨价民意调查显示:共318位业主投票,其中111位业主投票“不应涨”,占比34.9%;155位业主同意每月涨50元至100元,占比48.7%;47位业主支持每月涨100元至150元,占比14.8%。“如果实在没办法,即便每月交500元,我们也咬牙认了。”一位业主说。
周边车位紧张
街道“吹哨”协调
业主多方奔走,呼吁相关部门对停车费涨价进行监管。11月12日14时30分,属地东湖街道办事处紧急“吹哨”,朝阳区发改委、区房管局、区人防办及区国资委等相关部门就该小区停车费涨价问题介入协调。
会议纪要显示,相关部门建议企业应公开停车收费的成本,依据市场供求关系,与业主协商确定合理收费。东湖街道办一负责人表示,“应与居民协商,解决地下停车位涨价问题,共同维护社区稳定。”
多位参加协调会的业主告诉记者,会议进行了约两个小时,东湖街道及多家部门负责人均要求妥善解决停车费涨价问题,“要求建立协商机制,要求开发商公示成本价,用好定价权。”
11月19日、11月20日,记者多次联系该小区物业、开发商及东湖街道、望京西园二区社区居委会。该小区物业相关负责人称,物业张贴涨价通知只是执行开发商的要求,需联系开发商询问如何解决。记者通过网络等各种方式查询到开发商联系电话,多名接线员表示将转告负责人,但截至记者发稿,未接到任何回音。
属地社区相关工作人员告诉记者,一方面是企业拥有定价权,另一方面是业主停车需求需要满足,“小区周边停车资源很紧张,我们将继续为业主与开发商协商定价搭建平台。”
业主们担心,如果双方协商无果,车辆无处停放很可能影响大家的正常生活,“因为小区内外停车资源紧张。”记者注意到,该小区南门外是宏泰西街,“一到下午4点,小区门口的辅路上就停满了车。”一业主反映,小区门口路边临时停车位严重不足,粗略统计只有30余个。2023年望京地区治理路侧停车,小区门口的停车位采取电子收费,白天首小时6元,第二小时起每小时9元,夜间每2小时1元,“长期停放更是消耗不起。”若满足“五证合一”,倒是可向社区申请路侧停车优惠,“每月360元,但实际上路侧停车位极其稀缺。”
将车停到周边大厦的方法也不现实。“隔壁博泰大厦地下停车,每月收费1000元,且停车位非常有限。”“小区周边即使见缝插针也难停车。如果开发商不下调停车费,业主难以接受涨价,到时可能会有很多私家车停在路边,引发周边交通秩序混乱。”业主们担心说。
目前,开发商已将停车位续签日期推迟至11月30日。慧谷时空小区停车费涨价矛盾如何解决,本报将继续予以关注。
专家观点
小区停车位定价权不可滥用
北京市京都律师事务所律师江宁认为,住宅小区的停车位不同于普通商品,开发商不应利用交易双方不对等的优势地位滥用定价权。
江宁分析,小区车位产权归属主要分两种:一种是占用小区公共道路或者其他场地,该类车位属业主共有,停车费价格应由业主依法共同确定。另一种是建筑区划内规划车位,通常是地下车位,产权归开发商所有,《民法典》及《城市地下空间开发利用管理规定》等相关法律规定,按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则进行管理,开发商可以自营或依法进行转让、租赁。此外,主流观点认为人防车位产权归政府人防部门,但根据《中华人民共和国人民防空法》规定,可由投资者使用管理、收益。
江宁认为,尽管开发商有权自主定价,但停车问题事关民生,开发商定价时应考虑周边市场因素及业主实际情况,并接受价格行政主管部门监督。开发商主张的“补贴物业费亏空”等涨价理由也无法律依据,甚至侵犯了业主作为消费者的公平交易权。如果对自由定价权不加以限制,不利于维护和谐稳定的居住环境。
江宁建议,小区业主可请求相关部门介入监管,与开发商进行谈判,争取能将停车费调整至双方均能接受的程度。同时,业主也可选择向价格行政主管部门投诉,以行政手段督促开发商合理定价。
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