新政后北京首场土拍迎高光：收金127.5亿，海淀2宗地块摇号

时隔3个多月，北京土地市场再现“高光时刻”。

11月5日，北京迎来930楼市新政后的首个土拍大战，当天共成交3宗宅地，包括海淀区功德寺001、002“双子星”地块，以及通州区土桥中路地块，累计收金127.535亿元。

此前3个多月，北京土地市场底价成交成为主流，而今天海淀区功德寺2宗地块的“大战”，令北京土地市场迎来久违的“重头戏”。两宗地块分别吸引6家、7家房企联合参与竞价，最终绿城、越秀分别“触顶”摇中。

在业内人士看来，未来随着优质地块的推出，以及北京取消土地出让上限价格，意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力。

绿城、越秀摇中功德寺“双子星”

海淀区功德寺棚户区改造项目001地块，吸引越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城共6家房企联合体报名。在现场竞价环节，经35轮报价触及上限价格后，除了海开+建工联合体之外、其他5家房企参与摇号，最终绿城幸运摇中。

该地块起始价45亿元，土地面积约3.47万平方米，建筑控制规模约7.28万平方米，从其建筑指标来看，可以建造成洋房产品。

海淀区功德寺棚户区改造项目002地块比001地块面积稍大，起始价55.5亿元，土地面积约4.25万平方米，建筑控制规模约8.92万平方米。除了参与001地块竞价的6家房企联合体外，又新增了中铁置业，共有7家房企联合体参与竞价。经过42轮竞价后达到上限价格后，最终，该地块被越秀幸运摇中。

功德寺001地块和002地块两宗地块相邻，位于海淀西北旺镇，地理位置佳。地块与地铁16号线马连洼站直线距离约1.9公里，与在建的13B号线软件园站直线距离约900米。

功德寺两宗地块的南侧是回迁安置小区万德嘉园，其余三面均是绿地或公园，生态景观要素配置良好。地块北侧是中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪等总部均坐落于此，以及云集了众多知名高校，高端改善购买力较强。又叠加“上地学区”的优质教育配套资源，因此受到多家房企追捧。

绿城、越秀两家房企同一天摇中相邻地块，未来产品竞争不可避免。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，海淀区功德寺两宗地块相邻仅隔一条街坊路。001地块靠西，002地块靠东。两宗地块容积率相同为2.1，销售指导价也同为10.5万元/平方米。虽然容积率相同，但001地块楼面均价要比002地块每平方米便宜了400多元，主要是因为001地块西侧有两条高压线需要入地处理，会增加开发企业成本。

在张凯看来，地块周边竞品众多，从今年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。项目西侧西山观复今年6月开盘3个月仅网签12套，成交价7.88万元/平方米；印香山、香山樾去年年末开盘，分别网签19套，156套，成交均价分别为11.87万元/平方米和12.25万元/平方米。此外，位于永丰北的保利嘉华天珺、位于永丰南的颐海澐颂待入市，均会对功德寺未来两个项目形成竞争。

金隅底价拿地，布局通州

与海淀功德寺两宗地块同日出让的还有通州区土桥中路6025地块。由于其仅获1家房企报名，最终由北京金隅嘉业房地产开发有限公司以11.96亿元底价摘得，成交楼面价2.52万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米，浮动8％。

该地块位于北京城市副中心0202街区，距离地铁八通线直线距离约700米，可承接国贸、东单、王府井、望京板块工作人群居住需求。地块用地面积2.15万平方米，规划建面4.73万平方米，高度30米，局部36米，容积率2.2。

金隅近期在北京土地市场上表现活跃，继10月31日获取丰台区科技园1516-60地块后，仅隔5日，便再度布局通州区土桥。

张凯表示，该地块相较于10月23日招商蛇口摘得的梨园镇6001地块，拿地成本更低，这也就意味着开发商有更大的利润空间，产品在打造上也有更多的发挥空间。地块周边目前在售项目包括京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界，指导价均是6.2万元/平方米，实际成交价在5.5万-6万元/平方米，以上这些项目目前市场库存量较大，存在一定竞争，但由于今天成交的地块楼面价较低，开盘价相对灵活有空间，叠加临近地铁的优势，后期值得关注。

取消地价上限后竞争更加激烈

值得关注的是，近日，北京优质地块频频上架。11月1日，北京发布了2024年度第五轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及7宗地。其中5宗地块位于中心城区，朝阳区3宗，丰台区、石景山区各1宗。其中，备受关注的朝阳区永安里旧城改造项目也在名单上。该地块位于朝阳区建外街道，地处东三环内、长安街南侧，紧邻地铁1号线及规划17号线永安里站及建国门外大街，交通十分便利。

此外，11月4日，位于北京丰台西南二环外万泉寺村的一宗宅地正式“转正”，起始价110.54亿元。该地块处于地铁16号线、房山线双轨交会处，临近即将建成的丽泽城市航站楼，区域配套优势明显。用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，预计将于11月28日9时起开始竞价。

值得注意的是，在这宗地块的出让文件中，并未提及是否设置合理土地价格上限。这也意味着，北京或取消土地上限价格。这是3年多以来，北京出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。

北京市规划自然资源委相关负责人表示，“9·30”新政后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。北京市将进一步加大对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求突出区域的土地供应。同时，通过优化交易规则，推进供给侧改革，吸引有实力、有能力的开发商选取高品质土地进行高质量开发建设。

张凯认为，不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力。土地资源将根据市场需求和供求关系来定价，使得土地价格更好地反映其市场价值。此外，这意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品。