342.房产投资和股票投资的矛盾和统一

房产投资和股票投资的矛盾和统一

来自蜗牛的哲学的雪球原创专栏

房产和股票，哪个更好？一定有很多网友会说：当然是房产，你看房地产涨了多少年？这可是超级地产大牛市啊，而股票现在还在3千多一点离历史最高点腰斩。。。

事实上，我们犯了经验主义的错误。

因为投资这一块，我们应从现金流来思考并作出决定才是正确的投资思路。现金流这一说法，事实上已对应了巴菲特安全边际的原则。

为何？

我以2013年底的房地产和股市来举例一下：

2013年底，我这里的四线城市的房产价格是2800元一平米，股票市场的最稳定或优秀的银行股四大银行和招商银行的股价正在低位，我以招行这一年的10元一股举例。

如果我手上有100万元。我是投资股票还是地产？当时的余额宝年化收益已达到了7%。

13年的招行，每股分红0.63元，10元一股，正好股息率是6.3%。

我这个城市的房租80平米简装带家具家电，地段还可以，交通也方便，环境还行，1000元一个月。

好了，我们计算一下，我100万如果投到余额宝，一年会有7万利息收入。买入招行，63000元分红。买房2800*80+60000简单装修+家具家电=30万左右，能买三套房，一套月租金1000元三套就是3000元一个月。一年就是36000元。

如果这样算，超级地产大牛市还成立吗？（今天我这里的房产价格是已经是4500元一平方米，单看价格，似乎又是成立的

）。

房产投资和股票投资在2013年就已出现了巨大的不协调。

（这里我不想说余额宝，虽然2013年有段时间出现了7%的年化收益，但时间很短，持续性很差，很快就降下来了，到现在都没回到5%，这里不讨论。）

回到问题：2013年手上100万是买四大行或招行还是买房？

因为要作一名真正的投资者，所以我们不会考虑未来的上涨还是下跌的投机赌博。

那么我们自然只有思考100万资产的现金流在哪里？

如果仅从招行的分红63000元和房租收入36000元计算，买入招行自然才是正确的决定。

但这里我们忽略了一件事：通货膨胀。

2013年方便面价格来计算：1.5元左右一包袋装面，现在价格是2.5元一包，价格涨了66.7%。

由于造一套房的人工成本，材料成本等又大致相当于通货膨胀，所以计算下来，房价现在应为4667一平米。和我所在城市4500元一平米的房价大致相当。

问题就出来了，如果我已是一名合格的投资者，我该如何衡量房产和股票？

这里又要说到房贷利率了。

房贷利率以5.5%来计算，大家可以去查，现商贷利率是4.9%。我取5.5%作个保守估计。

如果我100万买三套房，首付是40万，贷款60万，月还款是3400元（以5.5%房贷利率的粗略计算），房租年收入36000元也就是月房租收入3000元，我还得每月再拿出400元的自有资金

来补上。

如果我没有工作，只是职业投资者，这400元从哪里来补上？

当然只有回到首付了40万，手上还有的60万现金上去解决。

60万投资到招商银行，能得到6.3%*60万/12个月=月股息收入3150元/每月

3150-400=2750元，也就是说，补上了每月的房贷，我还能有2750元的结余。

这里的意思就是说，我补上400元+月房租收入3000元才刚好还上了我的60万贷款利息支出，这个时侯我这三套房的投资算是保本了，在以后也能跟上通货膨胀。

于是，留下来的60万现金就成了是否财务自由的关键！

如果招行未来的ROE是14%的平均值，去掉还贷的5.5%，那么，60*（14-5.5）%=51000元的年化收益率。就是也就是说我能够得到每月51000/12=4250元的收益，对我这个小城市来说，我确实够用了，也就是财务自由了。

总结一下：买房只是作为抵制通货膨胀的投资，而投资股票作为未来财务自由的投资。房产投资的作用使我成为了一名房产企业主，而股票投资则使我成为了一名投资者

作者：蜗牛的哲学

链接：https://xueqiu.com/6183087252/102091701

来源：雪球

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。