E163 能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！

欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好的生活，我是雨白。

又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列。过去一个月很多听友都来催更，让我们赶紧分享一下，现在的房地产市场该怎么看。这不，我就把大家喜爱的杨天楠老师和 Nick 老师请来了。

房地产筑底了吗？现在能上车了吗？各个城市出现了怎么样的分化？我的房子在市场上还有竞争力吗？是不是得趁这段时间赶紧出手？关于这些大家关心的真问题，本期节目都回答了。或者说，我们都给了你一套切实可行的分析和操作方法。

我相信，此时此刻一定有很多朋友在为房子的事情操心和焦虑。如果你觉得这期节目有启发，欢迎你分享给也在关注房子的亲人和朋友，相信会对 TA 们的决策有所帮助。

*本期所有内容仅为嘉宾个人观点，不作为投资建议。

官网地址

如果你所使用的客户端显示不全，请点此访问有知有行的官网查看全文：https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1801

本期嘉宾

Nick：技术派买房者，房产趋势小程序「趋势动物Pro」开发者

杨天楠：楼市专家、生活黑客，播客「听懂涨声」主理人。即刻：杨天楠

时间戳

03:54 房市分化的颗粒度更细了！如果我想了解自己手头房产的竞争力，我该看什么？怎么看？

07:15 如果把楼市比作股市，光看「城市指数」可能已经不够了，你还需要「老破小指数」「高租息指数」「核心区指数」

09:11 曾经大家最关心地段，现在，大家开始在意房子的「产品力」了：人车分流、工区营造、外立面材料提升，「中国人不缺房子，缺的是好房子」

11:39 卷疯了 光厅入户、得房率 120%、赠送落地飘窗，Nick 老师近期踩盘看过的「最猛户型」

13:47  房地产的产品力是一个周期「每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品」

14:54  房子和红酒的共通点：不是越新越好，年份很重要，不同年份的房子质量有参差

15:34 上海新房 2021 年 VS. 2024年：离谱许愿池 VS.大理石上墙

17:00 2024 年上海人民恍然大悟「开发商原来是能做出好房子的」，不是能力问题，是意愿问题

18:55 两个新趋势：旅居房崛起，老城复兴

21:02 老城区为什么涨？住起来舒服，生活配套齐全；城市更新，硬件设施改造、社区功能增强；外地购房者比例上升，更在乎居住环境

23:52 「新城相当于成长股，老城相当于红利股」

26:35 房产市场存在「解套」概念吗？失去流动性的房子还有可能卖出去吗？

28:57 「或许我们需要接受一个现实，有些房子可能价格永远不会回到它的高点了」

30:16 现在是卖房子的好时机吗？现在未必是卖房的最好时机。但现在可能是把差房子置换成好房子的好时机

35:07 都知道应该把「坏鸡蛋」换成「好鸡蛋」，但如何判断好坏？「公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋」

38:37 如何判断筑底企稳信号？一个方法：观察自己所在城市标杆小区的交易情况，如果哪天发现说它的低价盘被一扫而空，新增挂牌价格上涨，那这可能就是市场企稳复苏的清晰信号

42:37 「人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求」。文旅虽然令人心动，但是买房一定要谨慎！

43:38 与其追求诗与远方的文旅盘，不如看看大城市的近郊低密盘

44:55 即使你没有很强的买房意愿，也可以关注下保障性住房

47:43 2026 年是上海房市值得观察的年份，2021 年购房的五年限售到期，你有可能买到比 2021 年低的价格（对不起 2021 年的购房者了）

49:30 现在大家买房意愿这么低，什么信号出现会迅速扭转大家的观念？

52:06 现在不想买房完全ok，但是你可以每隔一个季度关注一下房地产有没有发生变化

55:14 「房地产只有两个阶段，第一个阶段就是狗也不买；第二个阶段是怎么也买不到。」

60:14 为什么各大城市都在做老城翻修？以上海与伦敦为例，当城市发展到一定阶段，城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线

63:13 再谈买房的「画饼」与「吃饼」：地铁、学校、写字楼……到底怎样才知道楼盘给我画的饼是真的能兑现的？

65:23 买房的「一命二运三风水」：择时有的时候大于一切，如果一个人 2021 年 6 月买房，不管买在哪，大概率现在不会很开心

68:51 一句话总结！对于一二线城市的朋友来说：

如果你已经有明确的购房需求，现在是可以持续看房的一个好时机了;

如果你打算置换，最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是所有新政策出来的前两周；

对于你只是想投资，短时间内来看，没有看到大城市有很好的房地产投资机会的迹象。

71:31 如果你有买房的刚需，不妨正视自己的内心，选择你心仪的房子，毕竟最坏的时候已经过去了

祝大家都能住上自己心仪的好房子

猜你想看

11:39 Nick 老师在成都看的那套卷出了 190 平效果的 143 户型房示意图（仅作为案例讨论，不作为推荐）

房产万事屋系列——

E142 2024，买房卖房更难了？变化很多，但你最需要关注的事实没变！

E113 买完房秒进维权群，今年的上海楼市有多魔幻？（附 2023 科学买房指南）

E107 超一线楼市不在乎任何人，但你得超在乎自己能承担多少代价｜认房不认贷 02

E106 房子，买还是不买，卖还是不卖，这都是问题｜认房不认贷 01

E91 对话羊迪：知无不言！那个从一线到二线的房产人，想告诉你的一切

E76 对话杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识

E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账，更是情绪账

知行小酒馆的公告牌

强烈推荐你用一用的养老金计算器

顺应今年 9 月的相关变化，有知有行的养老金计算器也完成了一次升级。

更新 App 至最新版本，现在你可以一次生成 3 份养老方案，分别是：法定年龄退休、延迟退休和提前退休。

你可以自行调整、设定不同的退休年龄与参数，来看看自己养老金个人账户里已经积攒下的钱，以及退休后每月能领到多少钱。当这些数据直观地摆在眼前时，你可能就更容易对比选择出一份自己满意的养老储蓄方案，并生成一份专属于你的、可跟踪的养老金计划。

养老不是件一蹴而就的事，而是个不断积累，不断调整的长期过程。比拥有一个计划更重要的，是当变化发生时，优化、迭代、调整一个计划，慢慢接近未来。

升级有知有行 App 到最新版本，在「有行」栏目中找到「养老金计算器」，就可以体验到啦，去试试看，希望对你有帮助。

我们有个信箱！给我们写信吧！如果你在投资生活中遇到了困惑，欢迎给「知行小酒馆」写信。不管是你苦恼于不知道怎样才能存下钱，还是纠结于怎样才帮身边人弄明白某个投资小问题，只要是关于钱的问题，都可以来信倾诉。虽然精力所限，不一定每一封信我们都会回复，但我们保证每一封信都会认真地阅读和保管。 来信请寄： allinthebeer@gmail.com

我们是谁？「知行小酒馆」是有知有行出品的一档分享投资与生活的播客节目，每周五晚八点更新。我们关注投资理财，更关注怎样更好地生活。在我们看来，投资成功，是我们变成一个更好的人之后，自然的结果。

有知有行成立于 2020 年，目前在陪伴投资者用正确的方式学习投资，下场实操。凭借在投资领域的良好口碑，有知有行在初创阶段已与一大批忠实用户同行。未来我们希望成为一家财富管理公司，不仅帮助投资者学习投资，也能让大家在有知有行安心交易，踏实赚钱。欢迎在「有知有行」社区 和我们互动交流。

不管是在有知有行，还是小宇宙、喜马拉雅、QQ 音乐、网易云音乐、苹果播客、豆瓣、三联中读、蜻蜓 FM、荔枝播客、微信听书、Spotify、Amazon Music、Google Podcasts，以及 Overcast、Pocket Casts、Castro、Snipd 等泛用型播客客户，我保证你都能找到我们的三档节目，《无人知晓》《知行小酒馆》和《投资ABC》。

创作团队

嘉宾 Nick 杨天楠｜主持 雨白｜后期 甜食 ｜制作 星星

免责声明

本播客所述投资相关内容皆以交流分享为目的，仅供参考，不构成任何市场预测、判断，或投资、咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。主持人及嘉宾对投资相关内容的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证，并提醒您对相关内容请结合自身情况进行独立评估，依据或使用相关内容所造成的后果由您独自承担。

感谢您对本播客原创内容的青睐。如转载或引用本播客所述内容，请注明出处。转载前请与有知有行联系并取得同意。