E81.新疆踩盘开眼界,高租息类房产,以及投资灵魂四问

E81.新疆踩盘开眼界,高租息类房产,以及投资灵魂四问

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本期嘉宾:

Nick@公众号「趋势动物」,全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人

⏯️本期简介:

常驻嘉宾nick返场,聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。

此外,我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。

本期节目我最喜欢的一段是Nick安利的「投资灵魂四问」,强烈推荐给大家!

给nick参与过的节目建了一个合集:「让买房更技术派一些」

️风险提示:所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的,完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险,结合个人投资目标、财务状况和需求,独立思考,谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。

时间轴:

01:16聊聊新疆踩盘见闻

本轮的强趋势叙事都藏在大众视野之外

新疆高租息资产很多,300 万房子,1万2 月租

打破了很多偏见

乌鲁木齐成交量堪比深圳

豪宅的“另类”用法—接待

房地产未产能过剩的环境里,公寓、写字楼紧缺

14:01成都踩盘见闻

以天府新区为圆心的下跌

成都高租息老破小正在被快速消化

老城改造、烟火气、精细化运营

从成长思路 ️ 现金流回收思路

租息覆盖月供成本

22:38Nick仍然忠诚于「强趋势」的框架——不是因为高租息而关注,而只是这轮高租息类资产的趋势更强,所以关注。

25:20再聊趋势投资

对强趋势忠诚,很多趋势都是假的,经常错,但把把都压,总能压到真的

一种是长期呆在市场里等待雷击时刻,一种是只要乌云汇聚,就买票进场

28:02老破小还能期待什么故事?继续编

30:32筹码分布,低共识+强趋势+筹码集中⭐️

33:41新政之后,四大一线城市的成交量已经开始回升,价格初现企稳之态

36:25凉→平→温→热→沸

何时介入趋势?本质是对概率和赔率的衡量,但回报比是非线性的。

40:30监测>识别>分类>归因>预测⭐️

44:11我很清楚自己是个韭菜,也欣然接受这点,所以全然相信自己搭建的趋势策略框架。算法是算法,我是我。

47:17舆论是对上一轮趋势的确认,趋势是对未来时间的预言⭐️

49:05房贷利率与房价走势,周期决定政策⭐️

53:11投资(机)的灵魂四问⭐️

1️⃣面对这次投资你是否觉得非常紧急?

a.非常紧急,一天都不能等

b.紧急

c.不紧急

d.有点没底

e.内心慌得一批

a-2, b-1, c+0, d+1, e+2

2️⃣这项资产的量价近期的真实趋势如何?

a.大涨到破圈

b.在涨

c.平稳

d.在跌

e.大跌到破圈

a-1, b+1, c+0, d-1, e+1

3️⃣你身边的朋友或者社会上的人是怎么看你要做的这笔投资的?

a.别人没怎么想过,不理解

b.一致不看好

c.倾向于不看好

d.无所谓

e.倾向于看好

f.一致看好,想问你代码

a+2, b+1, c+0, d+0, e-1, f-2

4️⃣这样的资产你身边持有的人多不多?

a.大家都持有

b.越来越多的人在买入持有

c.持有者很少但大家都想要

d.持有者少,关注者也少

e.没讲过什么持有者

a-2, b-1, c+0, d+1, e+2

59:34《反脆弱》书里的交易哲学

市场有自我学习机制,它会自动适应每个主流的交易策略(叙事)。然后用一场突如其来,违背概率分布的行情(或涨或跌),告诉你:你的策略过时了,你 out !

本期内容相关资料:

21:33 处提及对高租息类资产以租养贷的测算:

小区的租息 = 最新年租金/最新成交总价×100%

「趋势动物pro」小程序里也对每个小区标注了参考租息。

图片

人话解释一下:假设你的按揭利率是3.5%,当你采用15%首付、等额本息的还款方式,如果你的房屋租息达到了+4.58%以上,那么恭喜,你的房产达到了“以租养贷”的标准。

截止当前2024年10月,大部分城市的按揭贷款利率处在3.2~3.5%之间,上图用黄色高亮。据当下主流城市的利率测算,可下结论:当下,“以租养贷”的租息甜蜜点是4.5%。

新疆踩盘的一些结论和照片:

伊犁应该是这两年我踩过所有城市里市场最强的城市。2018年开始大涨,之后持续上涨,再无回调。

全国2021年6月是顶,强势城市还可细分三等级:

A、近三年也回撤但回撤非常小大幅跑赢全国

B、2021-2023年逆势涨,23年-24年略有回调

C、2021至今一直涨,不带回调

乌鲁木齐、银川是A

喀什、榆林、鄂尔多斯是B

伊犁是C

西北的小城 比 大城强:榆林>太原,伊犁>喀什>乌鲁木齐

县城比小城还强:宅基地>市区房产,霍城>伊宁

乌鲁木齐踩盘感受:

城市界面整洁干净、审美好、大气开放,且有烟火气。尤其会展片区、有中亚国际大都市的感觉了。近几十年西北暖湿化,人口承载力提升

经济和治安远比想象中好,参考新疆的工作报告,主导产业全部命中风口赛道:农林牧、纺织、外贸、原油天然气、绿色经济、文旅,同时大兴基建。

2023年租金上涨明显,主城写字楼+公寓一房难求。同时住宅租息比预期还高,4%+租息的住宅遍地都是

市场强势,这三年平均跌幅仅-5%,折扣率极低,学区和天资产涨价

2014-2024十年没涨,本地人极度厌恶楼市,中介懒散不专业、门店倒闭潮,投机氛围极弱,这也是低估值高租息的原因,但实际趋势全国最强。

伊宁地图:

成都踩盘的一些结论和照片:

成都走到现在,行情非常明确了——领跌天府新区,城南受波及。强势的只有两类,别墅、主城。

比较邪门的是主城老破,不仅出现了大范围、连片的上涨,而且在全国趋势里也是屈指可数这类强势标的我关注下来,符合几个共性:

主城一对应老城复兴

高租息一对应低波资产

步梯房一对应旧城改造

文旅一-夜市、烟火气、民宿氛围

老城正在复兴,体现在:

1、新区的投入正在减少,人口、产业的增速不预期,新区空置率。

2、城中村拆迁+旧城改造+风貌别墅,投资导向开始重回老城

3、老城烟火气越来越重要,新区缺乏文化沉淀、居住体验层次不足

4、旅游经济下,老城的娱乐、民宿、餐饮等配套在全面翻新

落五到了极致,反倒成了时尚前沿。

目前观察下来,主城三环内4.5%+的房源挂牌几乎没有,在5月放开限购后,这类房源迅速消失,导致看到的主城老破小趋势见底,近半年主城老破的涨幅在+5-10%不等。

对于价格持续下跌的高租息标的,投资意义不大租息在价格波动面前,不值一提。安全第一,租息锦上添花。而强趋势就是本金安全的保护垫。

本轮楼市对刺激政策的反应更好,或许这次不一样:

49:05处提及房贷利率与房价走势:

房贷降息是熊市开始的确认,房贷加息是牛市加速的号角。

黑点时房贷加息时间点,绿色区域是楼市下跌的时间段。

抽象地说,这类「反向价格信号」是对前期「正向数量信号」的一种确认。

说人话:以后再看到房贷利率首次上升或下降的新闻,你应该担心和以往直觉相反的趋势。

后期制作、声音设计:Dong

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用户评论
  • 穿越到仙侠不做徒弟

    交易新手,老婆小这种冷门资产怎么选?有什么要注意的?

  • 周四吃炸鸡吗

    辞职到处玩太理想了,现实哪那么容易,还是好好工作吧

  • 变态新罗

    新疆伊犁房价一直涨,19年去时没买,现在后悔了

  • 辣白菜的菜

    辞职旅游踩城市,羡慕,新疆房价上涨,西部发展不错

  • 鲨鱼罐头谢谢

    伊犁房价很稳定啊

  • 鲨鱼罐头谢谢

    投资中控制情绪很难,大涨大跌时保持冷静更是挑战

  • 从小就赖叽

    市场波动大,作为新手基金经理很慌,怎么稳定心态?

  • 风雨无阻zeo

    新疆伊犁现在很火爆,游客众多,房价上涨迅速,当地人表示难以承受

  • 坐骨神经痛

    新疆伊犁发展趋势好,繁荣

  • 披着凉皮的金刚馕

    新疆发展迅速,去年去时还没这么繁华