“工抵房”真假难辩 购买时谨防踩“坑”

“内部工抵房捡漏”“限时工抵一口价”……近期，在中介的海报里，以“工抵房”名义卖房的信息频频出现。

“工抵房”是开发商抵扣工程款的房产，因价格相对较低而具有吸引力。目前工抵房乱象丛生，有的地方工抵房是以“特价房”形式出售，也有的被质疑是变相降价的噱头。为此，今年以来，多个地方加强了对工抵房的价格管控。

在业内人士看来，目前市场处于调整阶段，房企销售回款相对乏力，同时工程款支付压力较大，工抵房数量相对有所增加。而对于购房者来说，工抵房虽然价格便宜，但其中的问题也不少，尤其在购买时要避免踩坑。

“工抵房价格比在售价低10%-30%”

一位河北秦皇岛经纪人小郭日前发布了一条绿城·悦园工抵房的广告，包括具体的房号、面积，以及折后价格等。从价格来看，比该项目公开价格每平方米低千元。小郭称，这是开发商在卖房，直接与开发商签合同，相当于变相调价，比售楼处的价格便宜。

而另一位自称手上有工抵房的河北张家口下花园经纪人表示，这里的工抵房是工程材料商委托卖的，是固定户型，数量不多，也是与开发商签新房购买合同。价格的确便宜，比如碧桂园开发的一套原价100万元的别墅，80万元就能拿下。

工抵房也称工程抵押房，是指开发商向银行或房地产的相关行业进行融资、贷款所抵押的房产，通俗来说也就是开发商用来抵扣工程款的房产。工抵房因是一种抵债手段，最大特点是价格通常低于市场价。从目前市场来看，工抵房大多是不好销售的户型或者车位。有的工抵房是建筑材料商委托中介销售，大部分是由开发商进行销售。

据广州经纪人小张介绍，一般来说，工抵房的价格会比项目售楼处的在售价低10%-30%。在工程招投标过程中，工抵房的多少往往成为一个衡量标准，接受的工抵房越多，中标的可能性越大。但是，工程方并不参与工抵房的销售，购房者也是与开发商签合同。

一位与北京多家房企有过合作的材料商表示，目前其部分货款是以房子的形式相抵，市场好的时候，不用担心销售问题；现在是买方市场，想要变现，价格就要便宜，大概比市场价低20%左右。“同行见面，都会说说这些工抵房，看看是否有销售渠道，或者进行置换。从我手上的工抵房来看，所处位置都不好，销售速度也慢。”

在中指研究院研究副总监徐跃进看来，“工抵房”是长期存在的一种特殊房源，其数量多少与房地产市场走势高度相关。目前市场处于调整阶段，房企销售回款相对乏力，同时工程款支付压力较大，工抵房数量相对有所增加。另据中信证券分析，房地产产业链是企业欠款问题的“重灾区”，近年来房地产开发企业应付款不断上升，工抵房占比持续走高。

北京一位房产经纪人则告诉新京报贝壳财经记者，北京中介鲜有接受建筑材料商委托销售工抵房，大多是开发商以特价房的方式在售楼处出售，购房者直接与开发商签约；而且，售楼处也很少宣传出售工抵房，“毕竟出售抵押的房产，会对企业和项目产生负面影响”。

工抵房成了变相降价的噱头？

值得关注的是，对于广州市场上类似“内部工抵房捡漏”“工抵房专场”这样的宣传广告，小张表示，“有一些是真的工抵房，但也有的是假工抵房，实际上就是特价房，开发商会借工抵房之名进行促销。”

另据克而瑞信息显示，迫于项目去化流速放缓的压力，今年以来，房企以特价房、工抵房、买房返佣的形式变相降价。

与此同时，也有购房者质疑“工抵房”成了开发商的噱头，实际是为了以价换量。

9月23日，在山东省济宁市网络问政平台，有业主反映辰雨如画小区以工抵房名义低价售卖。其中提到辰雨如画开发商“恶意降价，并且楼栋、楼层、楼号随便选购，并赠送车位，其价格远低于市场行情。”对此，上述平台给予的回应是，市场上个别的宣传为施工方工抵房源，与开发商无关，开发商不存在恶意降价，且目前此价格房源已经叫停。

这一现象在成都也多有发生。今年，成都部分网友通过“问政四川”投诉，越秀曦悦府、保利怡心和颂、天投公园翠屿等项目的开发商以“工抵房”的说辞恶意降价销售。

从目前来看，各地不同程度存在销售“工抵房”的现象。在徐跃进看来，“工抵房”售价通常会低于项目案场售价，如果“工抵房”大规模存在，会在一定程度上对市场价格造成影响。

为此，今年以来，很多地方出台“工抵房”相关规定规范市场，比如，河南安阳县提出，原则上允许不超过预售许可总套数10%的“工抵房”直接进行网签备案。此外，江西资溪、丰城、瑞金、鄱阳、赣江新区等多地发文加强工抵房价格管控。比如，江西省抚州市资溪县明确要稳妥处置“工抵房”，加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配；上饶市鄱阳县要求“工抵房”网签备案价格不得低于该项目在县发改委备案的“一房一价”的90%。

律师：核实备案价，注意规避风险

从购房者到上市公司，在房地产市场上经常能看到“工抵房”的影子。比如，今年9月，碧桂园用上海的3处不动产抵偿帝欧家居4.23亿元债务。此外，帝欧家居曾透露，与万科、融创、雅居乐等13家房地产企业也在进行债务重组，原因是债务重组人无法以现金方式清偿所欠公司的货款，以其已建成和在建商品房抵偿其所欠付货款共计约2.20亿元，具体抵债房产共计106套。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，对于房企来说，通过以房抵债，可以加快工抵房或房源的去库存，同时也减少和供应商的纠纷。

从目前来看，这些工抵房大概率都将流向终端市场。对于购房者来说，能买到便宜的房子固然是件好事，但也要避免“踩坑”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，购买工抵房务必要关注房款的具体支付，是直接支付给开发商，还是支付给第三方；是否还存在差价问题，差价支付给谁。“以往就遇到过工抵房延期交房，解除合同时开发商称自己没有收到房款，或者针对差价部分不认可等。因此，房款最好是支付给开发商。如果有差价，也最好让开发商和施工单位自行处理，支付给开发商，开发商再给施工单位。而且，一定要注意房款是否支付到了开发商的预售资金监管账户上，否则就存在被开发商转移的问题。”

王玉臣还表示，购买前一定要核实清楚房屋的基本情况，比如手续是否齐全，是否有查封冻结或网签等。期房风险更高一些，所以尤其要关注施工进度。“此外，要对开发商和项目进行一些基本的调查，如果发现开发商已经被强制执行，列入了失信名单，项目也停工许久了，这种房子最好不要购买。”