经济观察 | 房地产政策“组合拳”重磅推出，重庆如何发力？

前不久召开的国新办新闻发布会宣布，住房城乡建设部会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，推出一套“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。

“组合拳”怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

这是对近期一系列房地产止跌回稳政策的总结，也是对下一阶段政策细则进一步落地的部署。“组合拳”发力点在哪？将给我市房地产市场带来什么样的影响？记者就此进行了采访。

政策“组合拳”助房地产市场活跃度提升

“近期，央行、发改委、财政、住建部等中央部门围绕我国经济面临的问题，采取一揽子宏观调控措施，房地产是其中之一。”中指研究院西南分院院长汪勇认为，此次政策“组合拳”是对9月24日央行等部门出台降准降息降首付比例等一揽子金融政策以及9月26日中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”的延续和落实，显示了各方把房地产业搞上去的决心。

在他看来，在房地产领域，财政、货币、土地、监管等一系列政策的协调配合起到了一定作用，对市场产生了积极影响。刚闭幕的秋交会线下展会期间，全市商品房成交面积环比增长161.9%、同比增长12.3%，就是一个证明。但他同时提醒，政策“组合拳”出台需要一定周期才能得到更大程度的市场反馈。地方政府和相关部门政策执行到位，市场会有正向反馈，延续此前良好发展态势。

10月9日，2024重庆秋交会线下展会，市民正在了解改善型住房。 记者 罗斌 摄/视觉重庆

为什么多部门要以“一盘棋”思维打出“组合拳”？“这是因为在经济复苏过程中，房地产业联动金融、消费、建材、服务等众多行业发展，没有哪个行业像房地产业一样有如此强的带动能力。”汪勇表示。

重庆博众城市发展管理研究院院长、研究员阎占斌留意到，此次“组合拳”中提到“两个增加”——通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造以及将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。“两个增加”通过增加市场供应和改善供应质量，实现房地产市场的平稳健康发展，成为政策“组合拳”的一大亮点。

“房地产市场调控，需要‘看得见的手’和‘看不见的手’共同发力。”阎占斌认为，“组合拳”将财政和货币政策相结合，对房地产市场产生了积极的刺激作用。在改善型需求和刚性需求方面，预计有30%左右的消费潜力将会得到充分释放。此外，白名单项目信贷规模增加，可使房企资金链紧张的状态得到缓解、风险得到控制。“企业有活力了，才有能力扩大生产、刺激消费，市场信心才能得到进一步提振。”

重庆积极跟进落实，适应供求关系新变化

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重，潜在有效需求规模依然较大，因城施策、“一城一策”成为关键。

“重庆房地产政策的制定和出台，一直走在全国前列。”市住房城乡建委相关负责人表示，2023年，中央出台多项重磅稳楼市政策后，重庆迅速跟进落实，主动适应房地产市场供求关系新变化。比如，我市从调整新购住房再交易管理、进一步优化住房信贷政策、支持住房“以旧换新”、加快存量商品房去化和加大住房租赁市场发展力度等五个方面，对重庆市房地产政策进行了优化。这些举措不仅进一步释放和满足居民多样化、改善性住房需求，切实减轻购房人负担；也释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，进一步提振信心、改善预期。

记者了解到，目前房地产已出台的政策可梳理归类为需求端、供给端和化解风险三方面。“保交楼”就是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的有力措施。

市住房城乡建委相关负责人介绍，截至今年9月底，我市累计交付21万套、占应交总数的97%，交付进度排名全国前列，年底前将实现“保交楼”入库项目应交尽交。

为给“保交楼”提供有力资金支持，我市积极推进房地产“白名单”项目融资，将符合条件的房地产开发项目纳入“白名单”，搭建政府、银行、企业融资协调平台。截至10月15日，全市已推动155个“白名单”项目获得授信293.96亿元，其中137个项目获得放款159.3亿元。市住房城乡建委近期已完成全市第四批房地产“白名单”项目推送，下一步将会同重庆金融监管局精准制定项目融资方案，增加调度频率，不断加大“白名单”项目贷款投放力度。

不仅如此，我市还将城中村和城市危旧房改造作为推进城市更新行动的一个重点，持续健全工作机制，强化政策支撑，抓好资金筹措，狠抓项目落地实施。今年，加快实施首批82个城中村改造项目，扎实推进城市危旧房改造三年攻坚行动，预计可惠及群众约10万人。

新质生产力将成房地产业核心驱动力

利好加持、政策到位，我市房地产市场企稳回暖态势明显，有望迎来“银十”行情。从长远看，重庆房地产市场发展的潜力和空间在哪里？

不少业内人士认为，房地产未来的核心驱动力是新质生产力，即住建部所提倡的“好房子”——绿色、低碳、智能、安全的高品质住宅。以新质生产力促成新生产关系，推动行业大胆实施产业链重组。

在这些人士看来，我国经济发展进入新时代，高质量发展的要求被提出，房地产业进入由规模向品质转型的关键时期。从“有房住”到“住好房”，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要。为此，政府要牵头推动将保障性住房建成“好房子”，龙头房企要带头建设“好房子”，还要和居民一起通过科学改造，将“老房子”变成“好房子”。

实践证明，品质过硬的“好房子”是不愁销售的。以第四代住宅为例，2024年重庆市场首个推出的第四代住宅龙湖云河颂，项目从入市到售罄只花了三四个月；上月底，海成在中心城区的首个第四代住宅项目云湖郡首开即成交约150套，销售额约3亿元。

阎占斌表示，房地产市场稳步回暖，需要政府、房企、消费者等形成合力、同频共振。除了好房子外，好配套、好服务是政府和企业应该关注的细节。

他说，打造良好的城市环境，政府应从规划阶段对老百姓的教育、医疗、商业、生活需求等刚需进行考虑，在城市更新和老旧小区改造过程中也应该注重这些诉求，针对山地城市环境中人们出行不便问题推进的适老化改造不容忽视。

企业层面，房地产开发商应及时回应居住人群对高品质住宅的需求，通过提升物业管理水平，将医养、康养等个性化需求融入项目中，不断苦练内功，炼就核心竞争力，方能找到属于自己的“蓝海”。

名词解释＞＞＞

“四个取消、四个降低、两个增加”

四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低：降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。

两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。