房地产政策“组合拳”公布，城中村改造或成去库存重要动力 专家预计市场将筑底企稳

10月17日，国新办召开新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

会上倪虹提到，房地产打出一套“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。其中，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

发布会现场

红星新闻记者注意到，除了以上政策，本次发布会也涉及多项改善房地产市场供求关系的举措，收购存量房及盘活闲置存量土地等也引起行业关注。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

新增100万套城中村改造和危旧房改造

专家：或将成去库存重要动力

据住房城乡建设部部长倪虹在发布会上介绍，“两个增加”中，其一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

倪虹在会上表示，城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。

易居研究院副院长严跃进表示，此前在2014年房地产稳发展的过程中，棚改工作成为楼市快速走出低迷行情的重要工具。当前再次提出城中村和危旧房改造，并且明确提及了货币化安置的方式，预计将成为当前新一轮房地产发展过程中消化住房库存的重要动力。

在58安居客研究院院长张波看来，本次规模相比于2015年的货币化棚改，涉及的城市面要窄，同时在城市中启动规模会更小一些，但政府侧的政策保障力度则更强，更加关注涉及群众实际需求。

严跃进介绍，货币化安置的方式也和近期“消化存量优化增量”的工作思路完全对接。这也可以理解为当前在消化库存方面提供更大的动力和支撑。总体上对于更好更快解决安居工作和更好消化库存房源等具有积极作用，对于房地产供求关系的进一步优化具有积极意义。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样提到，此次100万套货币化安置，既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。

“白名单”信贷年底增至4万亿元

专家：金融支持将落地快、覆盖面大

发布会上明确，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

住房城乡建设部数据显示，目前297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个、审批通过融资金额达1.43万亿元。

李宇嘉表示，融资对接机制已落地近2年，但此前存在的问题是，进入“白名单”的项目，授信额度比较大，审批和融资落地的规模小，原因是项目有各种各样问题。

而此次规模扩大到4万亿，李宇嘉认为，这意味着不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”“应贷尽贷”。这样，房企资金链紧张得到缓解，风险得到控制，而且“保交房”有了坚实的保障。

资料图

招联首席研究员董希淼指出，“应贷尽贷”“应放尽放”能否有效落实，最重要的是要落实尽职免责机制。建议推动金融进一步完善内部机制，优化激励约束机制，通过明确尽职、免责边界问题，将尽职免责、容错纠错等原则落到实处，最大程度打消基层客户经理的顾虑，让基层机构和客户经理“应贷尽贷”“应放尽放”；同时，金融管理部门建立针对“白名单”项目的尽职免责制度，出台针对性细则，适当放宽资产质量、贷款用途、问责处罚等方面要求，让金融机构能够在内部真正落实好尽职免责。

董希淼还提到，推动“应进尽进”，是要在符合要求的情况下，扩大“白名单”覆盖范围，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。各方都要在这个过程中发挥作用，“城市政府要协同金融监管部门加强审核把关，确保‘白名单’项目质量；房地产企业要向金融机构提供‘白名单’项目全面真实的信息；金融机构加强贷前审查、贷中审批和贷后管理，严防资金被挪用于购地或其他投资，防范好金融风险。”

张波则提到，本次4万亿的支持并非降低相关门槛，而是考虑将更多符合条件的项目都纳入到“白名单”之中，以实现“应进尽进”。张波预测，本次金融侧支持会呈现落地快、项目覆盖面大的特点，对于推动房地产行业风险出清，实现房地产市场平稳发展，总体市场的“止跌回稳”都将起到重要作用。

研究以专项再贷款支持收购房企存量土地

专家：有助于降低风险，提高利用率

中国人民银行副行长陶玲在会上提到，人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。

在严跃进看来，该表述近期出现频率较高，也是目前房地产领域化解存量土地规模的新举措。此前在化解此类土地问题方面，已包括保障性住房再贷款等内容。此次新增存量土地收购贷款科目，会让各类型银行后续加大对于存量土地收购的金融支持。

张波认为，目前市场上的闲置存量土地问题已得到充分关注。如何解决好闲置存量土地，而不是“一刀切”采取政府无偿收回的方式，体现出中央侧对于市场上更为敏锐的关注。

张波进一步解释道，从现有法律法规来看，超过一定时间土地闲置未开发可由地方政府无偿收回。这两年房地产市场降温，导致房企资金面压力增大，同时部分土地开发节奏变慢，甚至暂停，如果根据相关法规“一刀切”进行无偿收回，对当下已存在债务风险的开发行业将产生较大影响。而通过金融侧的支持，通过发放收购贷款的方式，让各地方政府有意愿回收部分闲置土地，一方面减少房地产开发侧风险的上升，让房企能更好在当下环境中积极“自救”；另一方面也让地方政府更有意愿主动回收，并优化高效利用闲置土地。

董希淼也表示，支持专项债收购土地和存量商品房，将有力促进房地产市场存量化解工作。下一步或将加快调整优化税收政策，比如降低住房交易环节的税费，更好降低居民住房消费负担，提振住房消费的意愿和能力。