存量房贷利率大调整，房地产见底了吗？

10月12日一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。北京、上海、深圳三个城市，由于首套房和二套房的贷款利率下限不同，存量房贷利率调整有所不同。

在9月24日释放的一揽子金融政策中，房地产政策在其中占据重要位置，如调低存量房贷利率、统一最低房贷首付比例至15％、央行对“收储”的出资比例从60％上升至100％等，意在从需求与供给两端稳定房地产市场。

随后，北京、上海、广州、深圳等一线城市迅速响应，降低乃至全面取消购房门槛，调低房贷首付比例下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉《中国新闻周刊》，一线城市的风向标意义不容忽视。

相比这些房地产政策，更加引发市场关注的是9月26日中央政治局会议有关房地产市场的表态，“要促进房地产市场止跌回稳”。《中国新闻周刊》专访虞晓芬，解读在决策层已经释放如此明确信号的情况下，未来还将出台哪些房地产政策，房地产行业走出三年“寒冬”的关键是什么。

虞晓芬

预期的改善，对于房地产市场有重要意义

《中国新闻周刊》：你认为决策层在9月底明确提出房地产市场“止跌回稳”目标的原因是什么？

虞晓芬：决策层应该主要基于两方面的因素提出房地产市场“止跌回稳”。首先，从今年1—8月的数据来看，房地产行业的核心指标仍在持续下行。新建商品房成交面积同比下降18％，房地产投资增速为-10.2％。8月，70个大中城市中，68个城市新建商品住房销售价格同比下降，全部城市二手房销售价格同比下降。房地产是国民经济支柱产业，其核心指标持续下行，必然拖累建筑、建材、家装、家具等行业。房地产资产价格下跌，也使得居民、企业财富缩水，同时会集聚金融风险。其次，随着美联储降息，资金外流压力减缓，为政策加码提供了一个比较好的契机。

《中国新闻周刊》：你如何评价这一轮房地产政策的力度？

虞晓芬：我认为这一轮房地产政策的力度比较大，特别是中央政治局会议提出“止跌回稳”后，市场普遍预期未来会有更大力度的刺激政策出台。

当前，预期的改善对于房地产市场乃至整体经济形势都有重要意义。因此这一轮房地产政策的出台，以及决策层有关房地产市场的表态，在激励信心上的作用可能大于具体政策的刺激作用。尽管楼市的反应不及股市迅猛，但是一些开发商反馈的数据显示，“十一”假期成交量同比上涨五成以上，这可能是2022年以来优化房地产政策效果最好的一次。

《中国新闻周刊》：随着“止跌回稳”目标的提出，你认为未来会不会有更多直接刺激房地产市场的政策推出？

虞晓芬：既然房地产市场“止跌回稳”已经作为一项政治任务被提出，后续一定会积极动用政策工具。供求关系是影响价格的重要因素，政策无非在供给、需求两端发力。比如在供给端，中央政治局会议已经提出，商品房建设要严控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科学确定住房与土地供给，而非根据地方政府财政需要而确定。

但是不能将“严控增量”简单地理解为控制数量，同时要优化增量的供给结构，比如增加优质地块供应、鼓励开发商进行第四代住宅等产品创新。另外，也要梳理好商品房与保障房的关系，在供给严重大于需求的市场，政府应该减少保障房建设，更多通过收购，或者给予保障对象货币补贴的方式盘活存量市场。

从需求端的角度来看，信贷政策已经基本调整到位，未来除非跟随整体利率进一步下调，否则进一步下降的空间有限，而15％的首付比例放在全球范围来看也处于较低的水平。但是税收政策仍有调整空间，比如在一些高房价地区，居民置换时交易成本非常高。此外，政府提供保障房的方式可以优化，比如以明补的方式补贴购房者，鼓励其到市场购买住房。城中村改造过程中已经有地方政府不再建设安置房，转而进行货币化安置。另外，政府可以考虑将住房公积金的覆盖范围延伸到全体劳动者。这些政策都可以创造一些需求。

《中国新闻周刊》：目前市场对于房地产政策的优先级有一些争论，比如有观点认为，相比刺激需求，消化存量，更应该集中力量“保交楼”，你怎么看待不同政策的优先级问题？

虞晓芬：几项政策的优先级应该是平等的，因为其相互关联。比如如果无法“保交楼”，肯定会影响购房者切身利益，更会影响准备购房者的信心。而从另一个角度来看，很多“保交楼”项目只销售了部分房源，如果不对需求端进行刺激，导致未能销售的房源迟迟不能出售，开发商面临的债务压力与日俱增。因此刺激需求，加快库存去化，也有利于缓解“保交楼”资金压力，两者相互影响。我认为还是应该多措并举。

《中国新闻周刊》：有观点认为，中央政府应该通过发行国债的方式支持“保交楼”，你如何看待这样的建议？

虞晓芬：中央政府确实需要加大对于“保交楼”的支持力度，尽管建立了城市房地产融资协调机制，但是商业银行提供融资需要遵循市场规律，导致其向“保交楼”项目提供融资的门槛比较高，依靠商业银行向“保交楼”项目提供融资接近“天花板”。中央政府有必要发挥更加积极的作用，可以动用国债“保交楼”。当然，在将资金注入这些项目后要处理好与已有债务债权的关系，同时对于资金的使用进行严格的封闭管理，特别是需要开发商也承担一定代价。对于已经出让土地的项目“保交楼”，对于恢复市场信心比较关键，同时也能带动建筑、建材等产业。

《中国新闻周刊》：一些地方政府“收储”存量商品房似乎并不积极，你认为原因是什么？

虞晓芬：“收储”主要受到几个因素的制约。首先，保障性住房以中小户型为主，特别是配租型保障房的面积可能会更小，只有四五十平方米。但是商品房的面积以中大户型为主，与保障性住房的需求难以适配。其次，政府收购配售型保障房的定价是重置价格，按土地划拨成本加建安成本加不高于5％的利润核定，但是如果以这样的价格收储，大部分开发商可能难以接受。而且存量商品房背后往往牵涉复杂的债权关系，一些房产已经被抵押，即使开发商同意政府以较低价格收储，债权人也不一定认同。

房地产市场的需求依然存在

《中国新闻周刊》：一些人认为，从人口、城市化进程等维度衡量，当下房地产市场面临结构性需求不足，因此需求难以被“刺激”，你如何看待当下房地产市场的真实需求？

虞晓芬：目前房地产市场的需求依然存在。比如“七普”数据显示，居住在没有电梯的公寓的家庭占比58％，并不适应老龄化社会。而且一些老旧公寓的建筑品质、户型已经落伍。再比如大量新市民没有购房，如在杭州，常住人口中租房的比例超过四成。

根据粗略测算，今年1—8月新建商品住房成交量约为6亿平方米，如果在剩余的4个月保持类似的成交水平，今年全年成交量约为9亿平方米，相比2021年下降50％。

我们可以将中国的情况与韩国、日本对比。1991年，韩国的城镇化率已经达到74.79％，日本城镇化率也达到77.47％。中国去年常住人口的城镇化率不足67％，尚未达到韩国、日本1991年时的水平。从1991年到2007年，韩国每年每千人新建住宅套数是11.35套，日本同期的数字是10.34套，因此中国完全有理由将每年每千人新建住房套数保持在10.5套左右。保守估算，如果我国每年新建住房中七成位于城镇，套均面积110平方米，以14亿人口的体量计算，每年城镇新建住房量在11亿平方米以上，加上商办销售量，扣除保障性住房项目，商品房每年的销售量也会保持在10亿平方米以上。

目前房地产市场确实存在“超跌”现象，其中最重要的问题是购房者信心不足，从购买力的角度测算，截至去年年底，居民总体储蓄额达到137万亿元，具备其他国家难以比拟的购买力。因此还是应该增强购房者信心，积极鼓励居民改善居住条件。

当然，目前宏观经济形势与房地产市场相互影响，这个循环结需要尽快解开，宏观经济形势改善后肯定会改善购房者预期；反之，也需要稳定房地产市场为稳定宏观经济做出贡献，这也是决策层几次关注房地产形势的原因。

《中国新闻周刊》：目前房地产市场持续下行，但是并未像2008年的美国一样演变为系统性金融危机，你认为原因是什么？

虞晓芬：中国房地产金融衍生品的发达程度确实不比美国，减少了引发全面金融危机的可能性。

美国、日本在房地产泡沫破裂时，个人住房按揭贷款的违约率都曾超过10％，中国没有达到这一水平，但是违约率确实在上升，金融系统无疑存在压力。这也是决策层提出房地产市场“止跌回稳”的关键原因之一。