从造房到筑梦，房企如何以产品力助“止跌回稳”？

楼市的信心被重新激活了。 9月26日，中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，资本市场有信心了，地产股全面暴涨，引领上证指数收复3000点；存量市场有信心了，中介门店的电话里，传来的都是挂牌价不再打折的要求；新房市场有信心了，即便是在平日稍显冷清的工作日，很多售楼处也迎来了诸多咨询新房的客户。

人们开始对楼市的未来有了憧憬，也对住房改善增了几分期待。

而与市场信心的快速攀升不同，行业转型则是一个细水长流的过程。近年来，以构建发展新模式为方向，房地产行业正加速转型，企业围绕产品力的竞争持续升级，而主旨即是提高商品房建设质量，打造“好房子”。

达尔文在《物种起源》中关于丛林法则有段经典论述：“存活下来的物种，是那些对变化做出最积极反应的物种”，创新求变是能带领房企稳妥地走出周期的方法论。

时间回溯到2023年，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹多次强调，当前人民群众对住房和城乡建设的要求从“有没有”转向“好不好”，要建设适应人民群众新期待的“好房子”。

真理往往藏在朴素的理念之中，“好房子”，蕴含了住宅返璞归真、回归居住本源的核心要义；也指引了“变”的方向，即房企该往建设“好房子”的方向变。往下延伸，什么样的房子是“好房子”？

今年1月7日，由住建部指导、中国勘察设计协会组织开展的全国首届“好房子”设计大赛结果公布。大赛设置两个赛题，北京昌平中关村生命科学园北四村几个地块为其中之一，并成为一等奖方案之一。

时隔半年多，以上述方案为蓝图，龙湖·观萃项目就在海淀北亮相了；并且首次开盘即逆市飘红，9月全月冠销超10亿，成为现象级红盘。

“好房子”需求

作为全国首座住建部官方认证的“好房子”，也是龙湖2024全新高端产品线观萃系的首作，北京观萃天生具有“好房子”基因。

近千平架空层泛会所与近千平景观风雨连廊，将生活里的自在、松弛具象化；落于汲取自AMAN安缦酒店的自然灵感之中，坐忘森林悠然自得；双口袋公园、社区元气商业街区，精致烟火气也来了……这是龙湖式“好房子”的表征。·

每个时代总偏心于懂得把握机会的翘楚。1958年，中科院计算所成功研制出我国第一台第一台电子计算机。之后，柳传志在其中敏感地看到了个人计算机的方向，认为“未来中国的计算机市场一定是个人计算机的天下”。于是他坚持：“市场需求的导向是联想成长的前提。”

如今，人们对住房的功能与质量有了新期待。官方数据显示，现在城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米。房地产市场正进入一个改善需求浪潮涌起的时代，“好房子”指引房企从“有什么、卖什么”转向市场“要什么、给什么”。

龙湖的观萃产品线，正是应上层指引与外部需求而生。

事实上，凭着三十年对豪宅市场的沉淀研究，龙湖在过去一年多的时间里，已经接连发布了御湖境和云河颂。这两个产品线对于房屋面积要求更加严格，将龙湖打高端局的逻辑拔到了超脱于张扬的城央奢适、精工技艺等外在表现，更注重精神层面对文化与价值感追求的维度。

而观萃则清晰展现了龙湖对于人们自在生活方式与悦己情绪价值的坚持。在很多业内人士看来，观萃是更适合城市中的年轻人和年轻家庭的产品——

他们不一味追逐住宅空间的大面积，转而将目光投向生活品质，尤为重视社区的完善设施与周边环境；身处城市的喧嚣间，他们有更多亲近自然的需求，也渴望更多元、更便利的社交；相比外露的奢华，他们对内在品质要求更高，同时又注重性价比，居住体验是否上乘是他们作出购房决策的首要考量因素。

观萃，是龙湖为这类人群打造的“好房子”。随着业内对“好房子”重视的程度渐高，可以预见，房子回归产品本质就是房企未来发展的重要趋势，它承载着产品进化的野心，也指明了创新转型的路径。

观萃式“美好社区”

今年年初，住房和城乡建设部强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”。

“四好”之间，隐藏着一层由微观及宏观、由房屋建筑视野及城市视野的升级关系；这层关系，也是高质量发展落实到城市建设、房地产开发层面该遵循的路径。

随着市场需求的多样化与消费者品味的提升，“房子”的意义已经被无限拉大，人们以更宽广的视角审视房产价值，或涵盖区域发展，或涉及公共配套设施、生态环境乃至文化氛围等多维度，强调的是房产与城市整体规划的和谐共生，以及长期的投资潜力和生活品质。

房地产发展与城市建设的要求，不仅集中在建造好房子，更要融入城市发展大局，创造有生命力的社区空间。近年来，成都“把城市轻轻地放在山水之间”，通过使闲适市井生活与良好生态环境相得益彰来落实“公园城市”；浙江在探索更 “以人文本”，更有利于促进人与人之间、人与自然之间、人与生态之间关系的未来社区，不同省份、城市的种种实践，可以归纳出相似的逻辑。

龙湖也倾心给出了自己的解题答案。这个答案建立在龙湖对于人们美好生活的支撑的进一步理解上——仅靠一个好的小区、好的户型来支撑的美好生活，是相对狭义的；现在的美好生活，需要一个更广义的需求或模式来支撑。

近日开盘的上海观萃，为人们打开的是一场关于度假的梦幻之旅。精选名贵珍稀石材，臻稀苗木，隐匿于林间；“一轴四景四幕”的自然宁静之境，与奉贤之地的文化底蕴相得益彰。度假氛围感，不仅仅体现在视觉上的赏心悦目，松弛感由内而外钻进生活的每一刻，居住空间从此也成为心灵得以栖息的诗意栖所。

观萃的另一大魅力，在于对户内空间的极致追求与精细打磨。上海观萃面积约100-185㎡的大平层、270°IMAX环幕全景舱覆盖各类需求；在设计风格与装饰细节上，高定智慧收纳、创新超108项奢装细节、甄选全球奢装品牌等配置，为居者带来松弛生活的精奢关照。

有魅力的产品，当赢得人心。上海观萃9月19日启筹后，认筹率屡创新高，仅4天累计超千人到访排队抢筹，认筹超380组，认购率140%，持续刷新奉贤楼市记录；9月27日首开卖出15亿，同时成奉贤楼市当月销售套数、金额双料冠军。

当设计创新延展至房屋建筑之外，观萃尤为重视的还是硬件的打造。从城市到小区的整体界面，无论是围墙还是商铺，包括街角公园以及其它配套服务等在内，龙湖希望它们都能与城市相互交流起来，于是有了观萃“超级界面”的构想。

比如，为避免品质落差，观萃会基于目标客群的实际需求，对大门两侧的商业区域进行整体设计与管理，并做相关产品系的全新梳理和品质商家的招商、运营。不用在一天辛苦的工作后还要回家面对柴米油盐，品质餐厅可以解决用餐需求；迈进家门前，一杯咖啡还能扫除一天里最后的倦气……谁能不偏爱这浸润进日常的松弛感和精致烟火气？

龙湖希望这个界面不再是冷漠的墙或是正面复制粘贴出来的一个个商铺，它一定要是宜人的、有吸引力的：比如阳光与清风自由穿梭时，住户在社区内会因为真实感受到放松并为了某个度假场景停住脚步，坐下来聊聊天、多呼吸几口自然空气。

因此，龙湖在之前80多个TOD项目积累的能力基础上，按照POD的逻辑主动地退让一些城市空间来做口袋公园，赋予了观萃界面一种创新型做法，让商店、公园等都成为居民真正愿意使用且频繁光顾的地方，更加贴合目标人群追求的那种轻松、适宜、便利的生活状态。

创新不仅是指发明一个新产品或者新技术，更是一种思维方式；后者也许更加可贵，因为它代表无尽的可能性。乔布斯说：“创新就是把不同的事物联系起来。”观萃的超级界面，就是这种类别的创新，它将“好房子”尽可能多、尽可能远地与周边相连，也就是更大程度地与美好生活相连。

龙湖坚守安全地带

进入房地产行业发展的后半程，在意识到单纯依靠硬件设施的堆砌已难以满足市场需求后，一个个运筹帷幄的房企战略家还将焦点投向了服务效率和运营能力的比拼，前者要提升、后者要优化。

近年来，会所成为龙湖新产品线中的高频词。北京观萃社区内部配备近千平萃隐架空层泛会所，集康体健身、行政酒廊、共享书屋、移动办公等功能于一体，致力于打造家的“第二会客厅”；上海观萃的超1000㎡下沉式萃隐会馆，融合海派美学文化，“萃·阅”“萃·氧”“萃·茗”等六大主题空间以不同的功能回应阅读、健身、喝茶等丰富的精神追求。

将成都观萃约1100㎡的会所和泛会所面积平摊到196户业主头上，户均会所面积超过5㎡/户，远远超越市面上的主流项目。产品力的超越，再叠加一环城芯区位，龙湖·观萃在成都走出了独立行情：示范区单周到访超2000组+，首开销售106套，总金额突破4.5亿。

观萃还表现出了“细节控”的特质，比如在单独小盒子空间里面加上音乐系统。类似的巧思让架空层空间，包括配套的室内外空间、景观，变得更加精致。

显然，并不是所有的房企都具备这样的能力，龙湖最终能收获硕果的拥抱变化的行为，一定是有逻辑可循的。

在不断变革发展的进程中，以上能力印证了龙湖的多航道协同和“一个龙湖”生态体系，可以沉淀出成功变化的方法论。

相比其他开发商，龙湖在商业，尤其是多业态的运营方面有着天然的优势。根据龙湖集团2024年半年报，截至期末，龙湖累计开业运营的购物中心已达到91座，鉴于在手商业的存量，预计下半年还将开业10座商场，预计明后年会保持每年10座左右的开业节奏。

自2023年起，龙湖往昔悉心耕耘的商业和长租公寓，开始贡献正向的经营性现金流，加上物业管理与智慧营造两条轻资产航道，共同织就了一幅以内生动力滋养全局、四柱擎天般的航道业务画卷。

吴晓波在《激荡三十年》中写道：“历史中的人物，大体可以分为两类，一类是大人物，大人物决定了历史走向，小人物体现历史真实。”

沿着这条思路，公司也可以分为两类，大公司引领行业发展趋势，小公司可以摸着大公司的路“过河”。而今，无论“漫长的季节”是否过去，龙湖都已给出了一条“过河”的路。