强势“入主”万达、中国奥园的中东资本，缘何出手“扫货”？

获得中东资本Multi Gold Group Limited战略投资后，9月23日开盘，港股中国奥园股价大涨，盘中一度涨逾147%。截至午间休市，中国奥园涨109%，报0.249港元/股。

这也是继万达后，中东资本再次收购出险房企并且以第一大股东的身份强势入主。那么，Multi Gold何许背景？中国奥园命途如何？中东资本为何又在此刻选择收购出险房企？

中国奥园控股权易主

9月20日，中国奥园发布公告称，Multi Gold成为中国奥园新的战略投资方，并进入董事局获取董事局主席席位。

中国奥园的公告显示，公司主要股东Ace Rise拟将约6.22亿股的中国奥园股票转给Multi Gold。转让完成后，Multi Gold将成为中国奥园的单一最大股东，同时委任Alobeidli为非执行董事及董事会主席；黄炜强获委任为提名委员会主席；郑少辉获委任为授权代表及提名委员会成员。

而中国奥园创始人郭梓文也将不再是控股股东，从执行董事转为非执行董事，同时卸任董事会主席的职位。

值得关注的是，中国奥园在公告中并未披露转让股权的实际金额，也就是说Multi Gold花费多少钱入主中国奥园、郭梓文又以什么代价“割爱”尚未可知。

从股价表现来看，中东资本的入局给中国奥园注入了“强心剂”，但是中国奥园是否能最终安全着陆还有待市场考验。

今年3月，中国奥园宣布境外债务重组计划生效，也因此，中国奥园上半年净利润达223.12亿元，同比大增857.64%，但剔除境外重组带来的收益，上半年毛损仍为2.03亿元。

此外，截至今年6月末，中国奥园有息债务合计762亿元，约534亿元将在一年内到期，资产总额1886.34亿元，负债总额1904.07亿元，仍资不抵债。今年前8个月，中国奥园全口径销售额63亿元，对比去年同期下滑33%。

中指研究院企业研究总监刘水分析称：“中国奥园当前一些特点吸引了中东资本投资。其一，完成了境外债务重组，不利因素出清。其二，投资价格低，交易前股价为0.12元，按溢价50%计算，总股本37.72亿，16.48%股份比例投资资金仅需1个亿左右港元。其三，中国奥园深耕粤港澳大湾区，在粤港澳拥有土地储备576万平方米。该区域经济活力较强。”

神秘的中东“白武士”

公开资料显示，Multi Gold是阿联酋的一家专业投资机构，专注于中东和北非地区的项目投资，整体的投资风格偏重可持续性和社会责任感。

不过，这家来自于阿联酋的专业投资机构Multi Gold似乎格外神秘，除上述信息外，该机构的公开信息很少，也并未查询到其过往的投资案例。

中国奥园在公告中也并未对这家机构做出进一步披露，更多的是对新晋董事局主席Alobeidli进行了较为详细的介绍。

公告显示，Alobeidli是Multi Gold公司唯一董事兼最终实益拥有人，现年45岁，于2001年获得阿联酋大学管理信息系统学士学位；2008年、2010年分别获得乔治华盛顿大学的项目管理硕士学位、计算机科学硕士学位；2020年获得巴黎第二大学国际商务法硕士学位；并于2022年获得ESCP欧洲高等商学院数据管理及人工智能硕士学位；目前在乔治城大学继续深造，攻读高级管理人员工商管理硕士课程。

不仅手握4个硕士学位，Alobeidli还在科技、房地产、战略咨询等多个领域拥有逾二十年的经验，曾担任M5 Telecom、M5 Consultancy的行政总裁。自2023年以来，其担任Magnuvest Investment的总经理，而这家公司已参与阿联酋多个房地产项目。

在Multi Gold入主后，这位Alobeidli将取代郭梓文成为中国奥园的“当家人”，并同时领取每年80万港元的董事袍金；而32岁创立中国奥园、现年60岁的郭梓文则转为发展策略“指导”。

中东资本“抄底”房地产？

事实上，中国奥园并非首家获得中东资本青睐的出险房企，在此之前，更轰动的并购案来自于万达集团。

今年3月30日，大连万达商管集团宣布，与太盟投资集团、中东资本阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES签署投资协议。根据协议，上述5家机构将联合大连新达盟商业管理有限公司，向万达商管注资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。

在这高达600亿元的投资方案中，阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司均是来自于中东的主权财富基金。其中，阿布达比投资局是全球第四大主权财富基金，管理资产规模约6.9万亿元；穆巴达拉投资公司为阿联酋第三大主权财富基金，管理规模超过2760亿美元，约合人民币2万亿元。

事实上，“中东资本”分为三大类，较为常见的主要是各国主权财富基金、家族办公室以及企业投资部。目前看，在国际上表现比较活跃的中东主权财富管理机构主要有阿联酋阿布扎比投资局、科威特政府投资局、沙特公共投资基金、卡塔尔投资局、阿联酋迪拜投资公司等。

“头顶一块布，全球我最富”并非虚指。据全球主权财富基金数据平台显示，2023年，全球主权财富基金总投资额为1247亿美元。其中，沙特公共投资基金、阿联酋穆巴达拉投资公司、阿布扎比投资局、阿布扎比发展控股公司和卡塔尔投资局总计投资740亿美元，占全球主权财富基金投资总额的58.34%。其中，沙特公共投资基金投资316亿美元，位居全球第一。此外，2023年，中东五大主权财富基金的资产管理规模达4.1万亿美元，其中对华累计投资规模约为400亿美元。

在我国房地产领域已经不乏中东资本的身影。除了万达外，阿布扎比投资局还投资了浦东金桥、招商积余等，此外，其还投资了长租公寓运营机构自如。

但是，从万达、中国奥园这两笔近期的投资案例看，中东资本“扫货”方式更为直接，从二级市场买股到取代控股股东“入主”并更换管理层，更直接也更为强势，以取得绝对控股权和管理权为目标。

对于中东资本进驻的时机，刘水认为：“当前房地产资产价格较低，特别是资本市场中房企股价严重低估，比如中国奥园引入中东资本Multi Gold，投资方付出的资金不多，就能获取实控权。”

“中东资本此时收购资产，一方面，从全球经济来说，这是一个美元降息的大周期，况且我国房地产行业正处于周期的底部，这确实是一个周期性的进行战略投资的机会；另外一方面，资本抄底会选择资产优良的企业，比如万达或者一些房地产国央企等。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。

张宏伟进一步表示：“比如，中东资本投资万达等企业的逻辑比较明确，即万达虽然陷入困境但是仍然是全球第一大不动产持有商，资产优良，可以预见的是，未来中东资本也会加码核心一二线城市物业的收购。但是，中东资本此次收购中国奥园，由于奥园目前处于已经出险且财务状况比较糟糕的情况，此次收购意图和结局如何还尚未可知。”