微观北京｜一栋老房的变形记

微观档案

微观主题：2000年前建造的老房

微观地点：通州、西城、朝阳等

微观案例：老旧楼房改造，原址拆除重建或进行综合治理

一栋在2000年前建造的住宅楼，至今已有二十多年的房龄，它们被统称为老房。

日复一日的阳光暴晒下，年复一年的雨雪洗刷中，老房曾经光鲜的外立面已现斑驳。连接着家家户户的上下水管道出现难以修复的锈蚀，供电线路时常因为老化而无法稳定。居住在这里的居民幸福感随着这些老房子的小毛病不断下降。

这两年北京市实施的老旧小区改造、危旧楼房改建等工程，就是为了给这些老小区“把脉治病”，还居民们一个舒适、安全的居住环境。

但是，老房子焕新谈何容易。相处几十年的老环境，骤然发生变化，居民心里肯定一时难以接受。确定要改动了，改成什么样？怎么改？改多长时间？都要一项项商量，一件件确认。来了施工队伍了，如何施工？怎么建设？还要一点点磨合。改造完成了，完工了什么样？能否给居民带来便利的生活？也要一样样设计。

在老房改造的过程中，有的小区从沟通中摸索出了新经验，有的小区在施工中找到了新办法，有的小区在改造后迎来了新生活。各有亮点各有特色，最终让几十年风雨飘摇的老房迎来新生。改造后的老房：地址依旧，只是房子焕然一新，生活如常，还是熟悉的邻里街坊。

施工开始

成立临时党支部，专门解决改造中的问题

“漏水，绝对是漏水最困扰我。”

45岁的李健在通州区云景里小区住了20多年，从住进这栋“二手房”，他就隔三岔五被跑水的问题困扰。

云景里小区位于通州区九棵树街道，于1994年陆续建成，涉及55个单元、16栋多层住宅楼，常住人口2300余人。其中，李健所在的8号楼是年龄最大的一栋楼。

“我们小区一直用的自备井。而且，管道老化，经常缝缝补补修理。有时候，管道里稍微有点异物，就从我家厨房涮墩布的水池子往外冒水……”李健清晰地记得，有一次正在外面上班，听说家里跑水了，赶紧放下手头的工作就往回赶。“对于这样的场景，一回生，二回熟。”李健的这句玩笑话里，透着无奈。在李健的生活账单里，每年都有几笔开销是用于通下水道。

不过，李健毕竟住在一楼，对于上不去水这件事，没有太多困扰。高层的居民就不一样了。住在顶层的一户居民介绍，她家经常要错峰做饭、洗澡。

还好，居民道不尽的苦水都有了解决之策。2021年，云景里小区被纳入老旧小区综合整治名单，2023年3月正式动工。

然而，动工只是改造项目的第一步，社区书记曹利民将云景里社区的改造故事娓娓道来。

“当时，我们小区好多居民都自己装了护栏，考虑到老旧小区外立面、保温层等施工的需求，我们就和居民商量着，需要拆掉护栏。一楼的住户，改造后，我们统一给安装护栏。”有的居民提出，护栏不能拆，一来防盗，二来可以用于放一些杂物。曹利民说，对于居民的这些想法，街道、社区都理解，但是思想工作还是得做。

置身通州“黄金地段”的老房子能够如期完成改造并非易事，项目首创了“温暖旧改+长效治理”模式、“施工楼栋管家”服务模式。在社区改造启动之初，就成立了一个临时党支部，区重大办、街道、居委会、施工方，以及居民代表等都是支部成员，专门联动解决改造时遇到的相关问题，还把物业式管理引入施工管理中，施工人员做楼栋管家。

有个别居民不愿意拆护栏，街道、社区、施工方就轮流到居民家做工作。除了护栏，白瓷砖也是居民关心的重点问题。云景里小区楼栋外立面本来贴着白瓷砖，在过去的通州，算是高档小区。几十年过去了，瓷砖早就老旧，存在脱落的隐患，这次改造，拆掉白瓷砖也是任务之一。当年，很多居民冲着白瓷砖买的这个小区，突然要拆除，自然有居民不愿意。

“和居民推心置腹地聊，几轮下来，总能打动居民。最终，白瓷砖拆了，老护栏也100%拆除了。”曹利民说，在老旧小区改造案例中，这是值得浓墨重彩的一笔。

李健家住8号楼1单元1楼1户，他家就成了样板间。他记得，最初设计的一款护栏是简单的竖条纹，没有任何花纹，装进自己家里后，有的居民来参观，对护栏的款式提出异议，建议加一些花纹装饰下。“这护栏装在家里，天天看得见。既然居民提出来了，咱们就改。”曹利民称。

9月11日，改造后的通州区云景里小区，一层装上了有花纹的护栏。新京报记者 王子诚 摄

没过多久，李健家的“样板间”，重新装上了一款有花纹的护栏。这件看似不起眼的小事，却让居民看到了诚意。

在云景里小区，改变的可不止居民的家。放眼整个小区，儿童乐园、花园式小广场、步道、停车位等都进行了更新，如果不是居民手中的大红本写着这栋小区的身份信息，从颜值来看，很难推测出其真实年纪。

云景里小区“冬天居民反映供暖不足，夏天居民反映漏雨”成了历史，临时党支部在改造中功不可没，让居民有话有处说、居民有事有人管。

施工期间

预制混凝土模块，三个月原址建起新楼

“这两年，周边的老旧小区都开始改造了，我们一直想着，什么时候我们8号楼也能赶紧改造？”刘清顺道出了居民们期盼改造老楼的心声。

城市更新的过程中，危旧楼改建难度较大。而且，原址上重建，对技术的要求更高。

桦皮厂胡同8号楼位于北京二环内，是传统的老北京筒子楼，周边小区林立、人流密集、交通繁忙。整栋楼原址改造，如何能将施工对周边居民生活、交通的影响降到最低？又如何让市民尽快住上新房子？而居民更关心的是，新房子质量如何？

2017年9月，《北京城市总体规划》获批，提出要统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。针对北京老旧小区存在大量危旧楼房的实际特点，探索出“原拆原建”的方式。

何为“原拆原建”？就是指在老旧小区改造过程中，将原有的建筑拆除后，按照原样进行重建。这种方式既保留了小区原有的风貌和历史特色，又能够满足居民对于居住环境的需求和改善。

2020年6月，《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》正式发布，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。至此，北京的危旧楼改建大幕正式拉开了。

2023年4月，北京发布《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，为危旧楼房腾退置换、建筑规模增量、改建方案会商机制等提出明确指引。

这一次，桦皮厂胡同8号楼的20户居民，最终等来了通知——桦皮厂胡同8号楼，D级危楼，原拆原建。

整栋楼原址改造在北京市西城区还是首次。当时，当地成立专班，对改造项目重新规划，街道、住建等十多个部门，先后打通资金、税费、不动产登记等一系列改造的难点堵点。施工方中建海龙科技有限公司则凭借其原创研发的C-MiC技术，即“混凝土模块化集成建筑+预制PC构件”技术，仅用三个月就完成桦皮厂胡同8号楼老楼拆除，并在原址建起新楼。

“这种技术简单理解，就是先将房子根据功能分区划分为若干模块，再将模块进行高标准的工业化预制，最后运送至施工现场装嵌成为完整建筑。这种方式实现90%以上建筑工序由产业工人在工厂完成，现场工作量大幅度降低，相较传统建造方式减少75%的建筑垃圾排放，减少25%材料浪费。”中建海龙设计研究院院长任刚说，将建筑从工地搬进工厂，不仅解决了现场施工难的问题，也大幅缩短了建设周期，简直是为桦皮厂胡同8号楼原拆原建量身定制的方案。

一辆辆货车载着预制混凝土模块驶来，在施工现场经过吊装，辅助钢筋绑扎和混凝土浇筑，一栋崭新的居民楼便拔地而起。这种高效的建筑方式，大部分居民还是头一回见。

盖房子就像搭积木，每间屋子就像一个积木，通过叠放的方式拼接而成，这项建筑技术，在近几年逐渐走入公众视野中。

“红黄金碧、青院素城”是改建后的桦皮厂胡同8号楼的真实写照。走进新楼房，适老化电梯大大方便了居民出行，而居民家中锃亮的瓷砖、明亮的客厅、大大的飘窗，让人觉得十分敞亮。这栋楼里，每户家庭都进行了水电气热智能化升级，安装了太阳能集热板和阳台热水器等节能设施。“ 之前一到冬天，屋子里四处透风。房子没有电梯，爬楼总是让居民们很头疼，一些腿脚不便的老人，几乎就被困在了这栋老房子里。”在居民口中，曾经需要不断“修修补补”的老房，终成过去式。

就此，桦皮厂胡同8号楼成为北京市首个装配式危旧楼改造项目、首个混凝土模块化项目。

施工完毕

完全拆除重建，每户增6.5平方米

如今的朝阳劲松114号楼，看起来和同小区的几栋楼相比，显得格外特别。

毗邻东三环劲松桥，与垂杨柳医院仅一墙之隔，劲松一区114号楼是一栋区位极佳的楼房。作为全市首批老楼拆除重建的试点项目，这座年近五十的老楼如今获得了新生，历时一年半，完全拆除、原地重建。

现在的劲松114号楼，每个单元都有电梯，单元门前还专为行动不便的居民增设了升降平台，对于腿脚不便的居民来说，只需按一个按钮，即可乘坐电梯进到楼内，无需手动转轮椅爬坡。

走进居民家中，新京报记者看到，原本的“老破小”，今日变成了舒适的新居。

北京建工五建114号楼拆除重建项目的项目经理孟樊军告诉记者，劲松一区114号楼的“前世”是1978年建设的一栋六层框架轻板实验楼，里面住着66户居民。不到20厘米厚的外墙板让屋里冬冷夏热，楼本体也在近五十年的风雨中变得“老态龙钟”。

“114号楼拆除面积3988平方米，重建后面积5200平方米。根据遵循区域总量平衡、户数不增加的原则，114号楼没有新增户数。多出的面积主要是厨房和卫浴按照当前住宅设计标准有所调整。”孟樊军说，改造后的114号楼户型得到改善，特别是对原房屋厨卫狭小的问题以及客厅面积不足的情况进行优化，每户居民的建筑面积平均增加了约6.5平方米。同时，在室内装修中，还采用了抹灰工艺，能更好地防水、防潮，防止墙皮脱落。“按照相关规范要求，厨房、卫生间防水一般做到1.2米高，而114号楼的防水则直接做到了顶部。”

如今，居民生活在全新的114号楼，生活方便了许多。其实，在这栋老楼新生的背后，是一条可复制可推广的“劲松模式”，为北京的城市更新提供了案例借鉴。劲松一区114号楼做了一次新的尝试——首次采取危旧楼房改建资金筹措由政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”的模式，为后续同类项目提供有效的资金筹措路径，是北京城市更新创新模式一次新的实践。

还有更多的老旧小区正在进行中。今年，北京市将启动危旧楼房改建项目，涉及面积约20万平方米。市住建委也将研究扩大危旧楼房改建政策的覆盖范围，以改善市民居住环境。按照“十四五”期末的目标，基本完成全市需改造的老旧小区任务。本年度，市住建委计划新开工300个老旧小区综合整治项目，并计划完工200个。此外，市住建委还计划新开工1000部老楼加装电梯工程，并预计完工600部。改造工作将重点实施基础类改造，同时积极推动完善类改造，并协调开展提升类改造。

微观微聊

老旧小区改造只是第一步，还要为居民打造宜居的环境

新京报：从实际看，老旧小区改造达到预期效果了吗？

曹利民：我从事社区工作十几年，从社工到社区书记，眼看着一栋栋老房子迎来新生，尤其近两年，蝶变的老房子越来越多，也实际参与到了老旧小区改造工作当中。可能每个小区在启动改造之前，都会有个别居民存有顾虑，但改造完之后，居民看到小区颜值提升了，新装了电梯，重新做了保温层，老旧的管道、破损的阳台修好了，还新添了口袋公园、小广场，有了文化休闲场所，自然就认可了。说句掏心窝的话，居民的生活环境好了，日子顺心了，社区的各项工作自然会更好开展，形成良性循环。可以说，近两年的一些惠民利民政策，让我们基层开展工作时更有“底气”。

新京报：如何理解这种“底气”？

曹利民：以我们小区为例，这两年，明显感觉到居民和社区的关系更近了。我们真正成了一座“上通下达”的桥梁，居民有事儿找到我们，在系列新政的加持下，我们能够帮居民协调解决的问题越来越多。比如，关于房子漏雨、管道老化的问题，过去我们想管，但是顶多小修小补，无法根治。现在有了很多老旧小区改造、危旧楼房改建等政策，文件下来，只要小区符合条件，我们就能尽力给居民争取，让居民的生活环境如愿改善。以前，我们提出“要把居民当亲人”，这句话其实不难，因为这是社区工作本就遵循的宗旨。如果能“让居民把我们当亲人”，这才证明我们的基层工作做到位了。

新京报：是否感觉到老旧小区改造自身也在不断“更新”？

曹利民：是的。我感觉北京在推进老旧小区改造过程中，一直在创新，一项目一策，因地制宜。同样以我所在的通州云景里社区为例，我们放眼未来，提出了长效治理模式，希望物业管理服务等能和改造后的小区匹配，让改造后的老旧小区，舒适、宜居的效果一直持续下去，而不是改造完就完事了。老旧小区改造只是第一步，为居民重新打造宜居环境，后续的管理也很重要，否则就会按下倒退键。接下来，我们还得让改造后的老房子持久如新。